수원지방법원 2024타경52909. 평택시 이충동 서정라페온빌3차 11층 1101호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택, 사건상 용도 분류는 근린시설입니다. 전용면적은 18.95㎡이고 건물은 지하 5층·지상 17층 규모입니다. 이 사건의 핵심은 501만원까지 낮아진 최저가가 아니라, 경매개시보다 먼저 전입·점유한 임차인의 보증금 반환채무입니다.
소유자 양희준은 2022.03.04. 거래가 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 기존 하나은행 근저당권은 2022.03.07. 해지로 말소됐고, 박찬솔은 2022.03.11. 임대차계약을 체결한 뒤 2022.03.16. 확정일자를 받고 2022.04.06. 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024.04.24. 보증금 118,300,000원의 주택임차권등기를 마쳤으며, 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2024.10.02.입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 정암로 21, 11층 1101호 (이충동, 서정라페온빌3차) |
| 용도 / 전용 | 근린시설 분류 · 감정평가 이용상태 도시형생활주택 · 전용 18.95㎡ |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 17층 중 11층 |
| 소유자 | 양희준 (2022.03.04. 소유권이전 · 거래가 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 5,015,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬솔 / 122,169,868원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 선순위 임차인이 핵심
2018.11.29. 설정된 하나은행 근저당권 88,800,000원은 2022.03.07. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 하나은행 근저당권을 인수하는 구조는 아닙니다. 남아 있는 말소기준은 2024.10.02. 강제경매개시결정이고, 임차인 박찬솔의 전입·점유는 2022.04.06.으로 그보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박찬솔 실제 임차인 1명 | 1101호 전부 주거·임차권등기 | 118,300,000원 | 2022.04.06 | 2022.03.16 배당요구 2024.04.24 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 |
박찬솔은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 현저히 작아 전액 회수는 불가능합니다. 우선변제권이 있다는 사실은 미배당 보증금의 매수인 인수를 없애지 않습니다.
③ 시세 비교 — 501만원이 아니라 1억 1,879만원을 비교해야 한다
서정라페온빌3차는 284세대, 사용승인일은 2018.11.14.입니다. 전용 17.61㎡·18.95㎡·20.6㎡의 최근 실거래 12건은 60,000,000원~90,000,000원, 평균은 67,694,166원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 17.61㎡ | 13 | 62,000,000원 |
| 2026.05 | 18.95㎡ | 7 | 60,330,000원 |
| 2026.05 | 18.95㎡ | 16 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 18.95㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 18.95㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 18.95㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 18.95㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.06 | 18.95㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 20.6㎡ | 14 | 67,000,000원 |
| 2025.05 | 20.6㎡ | 11 | 67,000,000원 |
| 2025.05 | 20.6㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 18.95㎡ | 7 | 61,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 67,694,166원 |
최저가 5,015,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 7.4%입니다. 그러나 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 인수액을 합친 118,790,270원입니다. 이는 실거래 평균보다 51,096,104원 높고, 실거래 최고가 90,000,000원보다도 28,790,270원 높습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 | 시세 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 5,015,000원 | 113,775,270원 | 118,790,270원 | 175.5% |
| 9회 유찰 시 | 3,510,500원 | 115,252,689원 | 118,763,189원 | 175.4% |
| 10회 유찰 시 | 2,457,350원 | 116,286,882원 | 118,744,232원 | 175.4% |
④ 예상배당표 (매각가 5,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 490,270원 |
| 1. 임차인·신청채권자 박찬솔 | 보증금 118,300,000원 | 4,524,730원 |
| 미배당 임차보증금 | - | 113,775,270원 인수 |
| 말소된 하나은행 근저당 | 88,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 490,270원을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당되는 시나리오입니다. 임차인과 경매 신청채권자는 박찬솔로 동일하며, 신청채권 청구액 122,169,868원을 별도 인수액으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가상 1101호의 이용상태는 도시형생활주택입니다. 아파트로 가정해 분석하면 안 됩니다.
- 주위환경. 서정리초등학교 남측 인근으로 오피스텔, 도로변 상업용 건물, 후면 주택과 주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·승강기·개별난방·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 토지로 근린생활시설·공동주택·업무시설 부지로 이용 중이며, 북측과 서측이 폭 약 8m·6m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지 지표. 토지면적 1,263㎡, 공시지가 2,322,000원/㎡, 평지·부정형·소로각지 조건입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 존재하지만 경매 통계상 평균 8.0회 유찰, 매각률 0.0%로 경매 수요는 약하게 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 5,015,000원에 낙찰돼도 예상 인수액을 합친 총부담은 118,790,270원입니다.
- 임차보증금 미배당액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용, 조세채권에 따라 박찬솔의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 박찬솔의 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 전입·점유 자료와 신청채권 산정 근거를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 3번 임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
- 추가 유찰 기대 금지. 9회·10회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 118,763,189원·118,744,232원으로 거의 줄지 않습니다.
- 용도와 사용 가능성 확인. 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태, 일반상업지역 및 각종 제한사항을 기준으로 실제 사용·임대 가능 범위를 점검해야 합니다.
- 관리비·점유 인도 확인. 체납 관리비와 현재 점유 상태, 인도 협의 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “501만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 8회 유찰과 5,015,000원의 최저가 때문에 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인 박찬솔의 미배당 보증금 113,775,270원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 118,790,270원입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에서 유지됩니다.
최근 실거래 평균은 67,694,166원, 최고가는 90,000,000원입니다. 실질취득액은 평균의 175.5%, 최고가의 132.0%로 시세 범위를 크게 넘어섭니다. 여기에 8회 유찰, 단지 경매 매각률 0.0%, 도시형생활주택·근린시설이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 이 물건의 결론은 최저가는 낮지만 총취득비용은 높다입니다. 권리 구조를 이해하지 못한 채 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.