수원지방법원 2024타경53650. 평택시 신장동 ‘창현빌’ 3층 301호, 전용 23.4㎡ 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이상혁으로, 2021년 11월 10일 매매를 원인으로 2021년 11월 25일 소유권을 이전받았고 거래가액은 30,000,000원입니다. 등기상 핵심은 소유권 이후 설정된 근저당이 아니라, 2023년 12월 18일 안산세무서장의 압류가 말소기준으로 선언돼 있다는 점입니다. 이보다 앞선 2023년 11월 9일에는 이광윤의 주택임차권이 등기되어 있고, 전입일과 확정일자는 모두 2021년 11월 26일이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

통상 이 구조만 보면 경계해야 합니다. 현재 최저가 14,303,000원에서 배당을 가정하면 집행비용 657,454원을 제외한 13,645,546원만 임차보증금에 배당되고, 원래의 권리 규칙상 부족분 30,254,454원은 매수인 인수 대상이 됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 대항력 포기 확약서를 제출했습니다. 따라서 이광윤 임차인에 한해서는 실제 매수인 부담을 0원으로 봐야 하며, 실질취득가도 현재 최저가와 같은 14,303,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원

실제 임차인은 1명입니다. 이광윤은 임대차계약일 2021년 11월 13일, 점유개시일 2021년 11월 15일, 주민등록일과 확정일자 모두 2021년 11월 26일이며, 2023년 11월 9일 임차권등기명령에 따라 보증금 43,900,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준인 2023년 12월 18일 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 1,430만원 vs 최근 시세

가격 판단에서는 과거 6건 전체 평균 33,466,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 7월 34,000,000원과 2026년 2월 20,000,000원, 평균 27,000,000원입니다. 최신 거래가는 20,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 26.4% 하락했습니다.

확약을 반영한 현재 실질취득가 14,303,000원은 최근 12개월 평균 27,000,000원의 53.0%입니다. 최신 거래 20,000,000원과 비교해도 5,697,000원 낮습니다. 따라서 현재 가격은 최근 시세보다 낮은 구간이 맞습니다. 다만 “감정가 대비 34%”라는 이유만으로 싸다고 평가하면 안 됩니다. 이 단지는 최근 거래가가 34,000,000원에서 20,000,000원으로 낮아졌고, 최근 가격 추세도 -26.4%로 명확한 하락세입니다. 가격 여유는 존재하지만 그 일부는 시장 하락과 낮은 환금성을 반영한 할인일 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,303,000원 가정)

배당 계산만 보면 임차보증금 부족분은 30,254,454원입니다. 다만 본건에는 해당 잔존 보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어, 이광윤 임차인에 대한 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 배당표의 집행비용은 매각가의 약 4.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 신장동 ‘신장근린공원’ 남동측 인근. 오피스텔·숙박시설·주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 방1·욕실1·주방·발코니 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 창현빌은 17세대, 2009년 1월 8일 사용승인된 소규모 다세대입니다. 동일 23.4㎡ 실거래는 2021년 이후 6건이며 최근 거래가격이 하락한 점과 6회 유찰 이력을 함께 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 재확인. 이 사건의 투자 판단은 주택도시보증공사의 잔존 보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 크게 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 문구를 원문 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준. 현재 분석상 실질 인수 0원이므로 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 14,303,000원입니다. 확약을 무시하고 보증금 43,900,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 하락장 보정. 전체 6건 평균 33,466,666원보다 최근 12개월 평균 27,000,000원과 최신 거래 20,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 최근 추세는 -26.4%입니다.
• 다회유찰 원인 확인. 6회 유찰은 가격 외에도 수요·입지·물건 상태·명도 등 복합 요인이 반영될 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 임차권 말소 절차. 확약의 실질 효과와 별개로 낙찰 후 임차권등기 말소가 실제로 어떻게 진행되는지 관련 서류와 절차를 확인해야 합니다.
• 세금·비용 확인. 2023년 12월 18일 안산세무서장 압류가 존재하므로 실제 배당에서 조세채권과 집행비용이 어떻게 반영되는지 원본 기록을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 있지만, 이 사건은 확약을 봐야 한다”

표면만 보면 보증금 43,900,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 14,303,000원보다 훨씬 커서 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차 기준 부족분 30,254,454원이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 잔존 보증금 청구 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출돼 있으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.

그래서 가격 판단도 보증금 43,900,000원이 아니라 실질취득 14,303,000원을 기준으로 해야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 27,000,000원의 53.0%, 최신 거래 20,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -26.4%이고 이미 6회 유찰된 전용 23.4㎡ 소형 다세대입니다. 권리 핵심은 확약으로 해소됐지만, 시장성은 낮게 봐야 하는 물건입니다. 숫자상 할인보다 하락세·환금성·확약 원문 확인이 최종 판단의 승부처입니다.