수원지방법원 2025타경43321. 평택시 진위면 견산리 청도아파트 3동 207호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 김주석이며 2021년 7월 14일 매매를 원인으로 거래가액 75,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022년 3월 2일 접수됐습니다. 현재 등기부에서 가장 중요한 권리는 2025년 7월 15일 설정된 이승곤의 주택임차권 85,000,000원입니다.
과거 한국주택은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026년 1월 5일 접수된 강제경매개시결정이고, 이보다 앞선 이승곤의 임차권등기는 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 79,000,000원만 놓고 가격을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 견산리 374 제3동 제2층 제207호 · 도로명 경기도 평택시 진위면 견산1길 3-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 지하 1층/지상 5층 건물 내 2층 207호 |
| 소유자 | 김주석 (2021.07.14 매매 · 거래가액 75,000,000원 · 2022.03.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승곤 / 91,650,957원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 85,000,000원 임차권이 핵심
과거 금융기관 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 을구 5번 이승곤 주택임차권입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2022.07.23, 점유개시일 2022.07.23, 확정일자 2022.07.25, 주민등록일자 2022.08.31, 임차보증금 85,000,000원이 기재돼 있습니다. 모두 2026.01.05 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서도 이 권리를 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수되는 권리로 명시합니다.
| 임차·점유자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영주 | 미상 / 2022.07.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 |
| 이승곤 | 207호 전부 / 주민등록 2022.08.31 | 85,000,000원 | 有 | 가능 | 미배당 시 승계 |
김영주는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유 관계이므로 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 이승곤은 보증금 85,000,000원의 임차권등기가 있으며 배당요구도 2025.07.15에 접수된 것으로 확인됩니다.
② 가격 구조 — 시세가 아니라 ‘실질취득가’부터 본다
이 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 79,000,000원입니다. 그러나 임차권등기 보증금이 85,000,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차의 실질취득 기준은 약 85,000,000원입니다. 즉 최저가보다 약 6,000,000원 높은 구조입니다.
청도 단지는 214세대, 사용승인일은 1992.01.07입니다. 다만 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 79,000,000원이 시세보다 싸다거나 85,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 가격 메리트는 별도의 동일 면적·동일 단지 실거래 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 이승곤 보증금 기준 인수분 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 79,000,000원 | ≈ 6,000,000원+ | ≈ 85,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 63,200,000원 | ≈ 21,800,000원+ | ≈ 85,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 50,560,000원 | ≈ 34,440,000원+ | ≈ 85,000,000원 |
위 실질취득 계산은 이승곤의 85,000,000원 보증금만 기준으로 한 권리분석 룰입니다. 집행비용·배당순위와 김영주의 별도 임차보증금이 확인되는 경우 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 이승곤 | 91,650,957원 | 77,178,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 이승곤 신청채권 91,650,957원 중 77,178,000원이 배당되고 14,472,957원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 배당표만 보고 매수인 인수가 0원이라고 판단하면 안 됩니다. 별도로 존재하는 85,000,000원 주택임차권등기는 매각물건명세서상 전액 변제되지 않는 한 매수인에게 승계되기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 진위면 견산리 진위고등학교 동측 인근으로, 아파트단지·소규모 근린생활시설·공장·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 1호선 진위역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 건물의 2층 207호이며, 급·배수설비, 개별난방(도시가스), 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종·제2종일반주거지역, 소로2류, 어린이공원, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 645,200원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 청도 단지는 214세대, 1992.01.07 준공입니다. 최근 실거래 금액 근거 없이 가격상 환금성을 높게 평가하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이승곤 임차권 미배당액 확인. 임차보증금 85,000,000원이 배당으로 전액 변제되는지 반드시 최종 배당순위와 배당표로 확인해야 합니다. 미배당분은 매수인 승계 대상입니다.
- 김영주 보증금·확정일자 확인. 전입일은 2022.07.25이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 별도의 대항력·승계 위험이 있는지 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 이승곤 관계 확인. 강제경매 신청채권자와 주택임차권자가 동일인입니다. 관계인 여부와 임대차의 실제 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 79,000,000원, 1회 유찰 시 63,200,000원, 2회 유찰 시 50,560,000원이지만 이승곤 보증금 승계를 함께 보면 실질취득가는 약 85,000,000원 구조입니다.
- 명도·점유 확인. 김영주와 이승곤의 실제 점유 상태, 인도 가능 시점과 점유 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “79,000,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 79,000,000원이 아니라 임차보증금 85,000,000원입니다. 이승곤의 임차권등기는 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 전액 배당되지 않으면 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 약 85,000,000원이며, 유찰로 최저가가 내려가도 이승곤 보증금 기준 총 취득부담은 같은 수준에 머무는 구조입니다.
더구나 김영주는 2022.07.25 전입 관계가 있으면서 보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도의 대항력 가능·미상 리스크가 남습니다. 최근 실거래 금액도 직접 비교할 수 없어 가격 할인 여부를 확인할 근거가 없습니다. 선순위 임차권 인수 + 별도 미상 점유자가 겹치는 만큼, 최저가가 낮아 보인다는 이유로 접근할 사건은 아닙니다.
