수원지방법원 2025타경43321. 경기도 평택시 진위면 견산리 소재 청도아파트 3동 207호가 강제경매에 나왔습니다. 현재 소유자는 김주석이며, 등기상 2022년 3월 2일 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 75,000,000원입니다. 이번 경매의 신청채권자는 이승곤, 청구금액은 91,650,957원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 등기부 을구에는 이승곤 명의의 주택임차권등기가 존재하며, 그 보증금은 85,000,000원입니다. 임차권등기는 2025년 7월 15일 접수되었고, 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2026년 1월 5일 접수되었습니다. 따라서 경매개시결정을 말소기준으로 보더라도 앞선 임차권등기까지 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 실제 매각물건명세서 역시 미배당 보증금 인수를 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 견산리 374, 제3동 제2층 제207호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 진위면 견산1길 3-5 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 지하 1층/지상 5층 중 2층 |
| 단지 | 청도아파트 · 214세대 · 사용승인 관련 기준일 1992.01.07 |
| 소유자 | 김주석 (2022.03.02 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 | 79,000,000원 |
| 최저매각가 | 55,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승곤 / 91,650,957원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유·임차 관계 | 김영주 전입 기재 · 이승곤 주택임차권등기 |
| 인수권리 | 을구 5번 주택임차권등기 — 배당 미변제 보증금 인수 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 문제
과거 한국주택은행과 국민은행의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 문제가 되는 선행 권리는 2025년 7월 15일 접수된 주택임차권등기입니다. 이후 2026년 1월 5일 접수된 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준권리로 제시되어 있습니다.
임차·점유 관계 — 두 사람의 권리 확인이 핵심
| 성명 / 점유 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영주 주거 · 점유 부분 미상 |
전입 2022.07.25 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이승곤 207호 전부 · 주택임차권등기 |
등기부 기재 주민등록 2022.08.31 확정일자 2022.07.25 임차권등기 2025.07.15 |
85,000,000원 | 인수 명시 대항요건 유지 확인 필요 |
배당요구 있음 2025.07.15 정확한 변제순위 확인 필요 |
해당 없음 |
김영주는 2022년 7월 25일 전입 사실이 기재되어 있으나 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않습니다. 전입일만으로 별도의 유효한 임대차와 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 평가합니다. 이승곤의 임차권과는 별도로 관계를 조사해야 하며, 두 명의 기재가 독립된 임대차계약 두 건을 의미하는지도 확인이 필요합니다.
이승곤의 경우 등기부에 임대차계약일 2022.07.23, 점유개시일 2022.07.23, 확정일자 2022.07.25, 주민등록일 2022.08.31이 기재되어 있습니다. 주택임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 인수 조건은 명확하지만, 최초 대항요건의 실제 성립·유지 여부와 배당에서의 정확한 권리순위는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 5,530만원이 실질 취득가격은 아니다
이 물건의 감정가는 79,000,000원이고, 1회 유찰 후 최저매각가는 55,300,000원입니다. 하지만 등기된 임차보증금 85,000,000원이 최저매각가를 초과합니다. 이 구조에서는 낙찰가가 낮아지면 그만큼 임차인에 대한 배당이 감소하고, 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다.
실질취득 추정 = 낙찰가 55,300,000원 + 조건부 인수 31,095,400원 = 86,395,400원
이는 감정가 79,000,000원보다 높은 수준입니다. 다만 실제 배당금의 보증금 충당 여부가 확정되지 않았고 김영주의 별도 보증금도 미상인 만큼, 86,395,400원은 확정 인수액이나 총취득비용이 아니라 특정 조건에서의 계산값입니다. 취득세·명도비·체납관리비 등 별도 비용도 포함하지 않았습니다.
이승곤에게 지급되는 배당이 보증금 전액에 충당된다면 낙찰가와 인수금 합계는 대체로 85,000,000원에 집행비용 효과가 더해지는 구조입니다. 반면 배당금이 보증금 외 청구채권에 먼저 충당되거나, 별도 임차인 권리가 인정되면 부담은 달라집니다. 따라서 보수적인 판단에서는 보증금 85,000,000원 이상의 경제적 부담 가능성을 중심으로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,395,400원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 이승곤 | 91,650,957원 | 53,904,600원 |
| 청구채권 미배당액 | — | 37,746,357원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
예상 배당액은 집행비용 1,395,400원과 신청채권자 배당 53,904,600원으로 구성됩니다. 신청채권 미배당액 37,746,357원은 임차보증금 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
회차별 실질취득 시나리오
아래의 인수 추정은 각 회차의 이승곤 예상배당 전액이 85,000,000원 임차보증금에 충당된다는 동일한 조건으로 계산했습니다. 김영주의 별도 권리와 부대비용은 반영하지 않았습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재(1회 유찰) 70% |
55,300,000원 | 31,095,400원 | 86,395,400원 |
| 2회 유찰 49% |
38,710,000원 | 47,386,780원 | 86,096,780원 |
| 3회 유찰 34.3% |
27,097,000원 | 58,790,746원 | 85,887,746원 |
현재 회차에서 2회, 3회 유찰로 진행되더라도 위 조건에서는 실질취득액이 85,000,000원대에서 크게 벗어나지 않습니다. 낙찰가 하락분의 상당 부분이 미배당 보증금 증가로 상쇄되기 때문입니다. 이는 일반적인 권리 소멸형 경매와 다른 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 진위면 견산리 소재 진위고등학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 소규모 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 수도권 지하철 1호선 진위역이 있어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층/지상 5층 건물의 2층 세대입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 및 소방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 공시지가 기준 단가는 645,200원/㎡입니다.
- 규제. 제1종·제2종일반주거지역, 어린이공원 저촉, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인의 주택 취득 관련 토지거래허가구역 사항도 기재되어 있으므로 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 환금성. 214세대 규모의 청도아파트이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어 있습니다. 다만 실제 낙찰가격이나 최근 동일 평형 실거래를 확인하지 못한 상태에서 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 인수액 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 85,000,000원 보증금이 실제 배당으로 얼마 변제되는지, 잔액을 매수인이 인수하는지 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조하세요.
- 신청채권과 임차보증금의 관계. 이승곤의 경매 청구금액 91,650,957원과 임차보증금 85,000,000원의 관계를 확인하세요. 배당금이 보증금에 전액 충당되는지 확인하지 않고 인수액 31,095,400원을 확정금액으로 사용해서는 안 됩니다.
- 김영주 전입·점유 확인. 전입일은 2022.07.25이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 별도 임대차계약의 존재와 대항요건, 보증금 규모를 반드시 확인하세요.
- 임차권자 동일인 관계 확인. 이승곤이 강제경매 신청채권자이자 등기부상 임차권자로 기재된 경위, 임대차계약의 진정성과 보증금 지급 증빙을 확인하세요.
- 실거래 비교. 최근 동일 단지·동일 면적의 실거래와 해당 호실의 상태를 확인한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 가격 메리트를 판단하세요.
- 회차별 자금 시나리오. 55,300,000원·38,710,000원·27,097,000원의 각 낙찰가별로 미배당 보증금 인수와 별도 비용을 합산하세요. 입찰보증금의 정확한 금액 및 납부조건도 매각공고에서 확인하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 공용부분 미납 관리비 등의 추가 부담 가능성도 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 배당관계 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰이 곧 할인은 아니다”
이 물건은 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 55,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리관계를 살펴보면 85,000,000원 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금 인수 조건이 명시되어 있습니다.
현재 예상배당액이 임차보증금에 전액 충당된다고 가정해도 매수인 인수 추정액은 31,095,400원, 실질취득액은 86,395,400원입니다. 이는 감정가보다 높은 계산값이며, 별도 전입자 김영주의 권리까지 확정된 결과는 아닙니다. 실거래 시세도 확인되지 않았으므로 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.
특히 이 사건은 낙찰가 하락이 미배당 보증금 증가로 상쇄될 수 있는 구조입니다. 유찰을 더 기다리는 것만으로 해결되지 않으며, 실제 배당충당 관계와 임차권 인수 범위가 확인되어야 합니다.
