수원지방법원 2026타경93. 평택시 청북읍 골드테라스3 제4층 제403호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 이현정이며, 새중앙새마을금고가 2017.07.21 설정한 채권최고액 384,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 아이비케이저축은행 근저당권과 평택시 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

겉으로 보면 권리분석은 간단합니다. 실제 임차인 임호순의 전입일은 2020.10.29로 말소기준보다 늦고, 현재 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 벽체를 철거하고 4층을 일괄하여 당구장으로 사용하고 있으므로 건축물현황도를 발급받아 목적물 위치를 확인한 뒤 입찰하라는 주의사항이 기재되어 있습니다. 이것이 이 사건에서 가장 중요한 현장 리스크입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 후순위

권리분석의 출발점은 2017.07.21 새중앙새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 384,000,000원이며, 이후 존속 중인 아이비케이저축은행 근저당권 600,000,000원과 평택시 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 과거 설정된 예주종합건설 및 이경묵 명의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.

임차인 분석 — 보증금은 존재하지만 대항력은 없다

매각물건명세서와 현황조사에 나타나는 실제 임차인은 임호순 1명입니다. 임차 부분은 401호·402호·403호, 보증금은 100,000,000원, 월차임은 2,500,000원으로 표시되어 있습니다. 다만 이 보증금은 여러 호실에 걸친 임차관계의 금액이므로 전액을 403호만의 보증금으로 단정할 수는 없습니다.

전입일 2020.10.29는 말소기준권리 설정일 2017.07.21보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 임차관계는 선순위 대항력에 의한 매수인 보증금 인수 대상이 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 확정하기 어렵지만, 이 문제는 매수인 보증금 인수 여부와 구별해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 512,000,000원이며, 1회 유찰 후 최저매각가는 358,400,000원입니다. 감정가 대비 70%로 낮아진 것은 사실이지만, 실제 거래시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 일반 아파트가 아닌 상업용 근린시설이고, 더구나 여러 호실이 연결되어 운영되고 있어 독립적인 403호의 시장가치를 별도로 판단해야 합니다.

현재 권리분석상 매수인 인수금이 없으므로 최저가에 낙찰된다면 권리인수 반영 취득액은 358,400,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·원상복구비 등은 별도로 고려해야 합니다. 이 금액을 주변 거래가격과 비교하기 전까지 가격상 이익이 있다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 358,400,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 채권액 합계는 근저당 채권최고액 기준이며 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 추정 집행비용 5,817,600원을 제외하면 새중앙새마을금고에 352,582,400원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 356,935,980원이므로 예상배당액이 청구액에도 미치지 못합니다. 후순위 아이비케이저축은행의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

회차가 진행될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 여기서 미배당액은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 계산상 부족액이지 낙찰자가 추가로 갚아야 할 돈이 아닙니다. 다만 더 낮은 가격에 낙찰된다고 해서 독립 호실 가치나 실제 시세 대비 가격 메리트가 자동으로 확보되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 청북읍 옥길리 소재 청북고등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하며 주변에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 제2종근린생활시설(당구장)로 이용 중입니다. 여러 호실이 연결되어 있어 개별 호실의 활용 가능성은 실제 현장 확인이 필수입니다.
• 설비. 위생 급·배수설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 지하주차장설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 왕복 4차선 및 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하는 위치로 조사되었습니다.
• 토지 규제. 준주거지역·청북택지 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,718,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 공부 및 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 이것만으로 벽체 철거 상태의 적법성이나 복구 필요 여부가 확정되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트보다 매수자의 업종과 활용 목적이 중요한 근린시설입니다. 특히 403호만 별도로 매수하는 경우 다른 호실과의 연결 상태가 재매각·임대 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 건축물현황도 확인. 매각물건명세서의 지적대로 건축물현황도를 발급받아 제403호의 실제 위치와 전유부분 경계를 확인해야 합니다.
• 벽체 철거 및 원상복구. 401·402·403호가 연결된 현장에서 독립 출입, 내부 구획, 소방설비, 전기·급배수설비 분리 및 원상복구 필요성을 검토해야 합니다.
• 점유자 및 임대차 확인. 임호순의 주거 용도 표시와 실제 당구장 영업 상태를 대조하고, 현장 점유자·사업자등록·임대차계약 범위를 확인해야 합니다.
• 보증금 귀속 범위. 보증금 100,000,000원은 401·402·403호를 포함한 임차관계에 표시된 금액입니다. 개별 403호에 대한 계약 내용과 점유관계를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 대항력에 따른 보증금 인수가 없더라도 현장 점유 해소, 시설 이전, 영업 관련 협의 등 별도의 절차가 필요할 수 있습니다.
• 입찰가 상한 검토. 감정가 512,000,000원이나 최저가 358,400,000원만으로 가격 매력을 판단하지 말고, 인근 근린시설 거래가격·임대수익·독립 사용 가능성을 종합해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 전기·수도 등 시설 관련 미정산 금액을 확인해야 합니다.
• 배당 및 당해세. 예상배당은 근저당 채권최고액과 추정 집행비용 기준입니다. 실제 채권계산서, 당해세, 배당요구 및 우선변제 사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서·건축물대장 및 건축물현황도를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”

이 사건의 권리관계는 비교적 분명합니다. 2017년 새중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 임호순의 전입은 2020년으로 그보다 늦습니다. 따라서 현재 권리분석상 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원입니다. 후순위 근저당권과 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 이 사건은 보증금 인수보다 물건의 실제 형태가 더 중요합니다. 매각 대상은 403호 하나인데 현장은 벽체를 없애고 401·402·403호를 일괄하여 당구장으로 사용 중입니다. 건축물현황도를 통한 목적물 위치 확인이 매각물건명세서에 특별히 강조된 이유를 가볍게 볼 수 없습니다.

현재 최저매각가 358,400,000원은 감정가의 70%이지만, 실제 거래가격과 독립 사용 가치를 확인하지 않은 상태에서 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리인수 위험이 낮다는 장점에도 불구하고 점유·경계·원상복구·재활용 가능성의 불확실성이 남아 있습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 입찰 판단은 보류입니다. 403호의 위치와 경계, 실제 점유관계, 독립 사용 가능성 및 근린시설 시세가 확인된 이후에야 가격 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰로 낮아진 가격 자체가 아니라 낙찰 이후 403호를 실제로 어떻게 인도받고 활용할 수 있는지입니다.