수원지방법원 2026타경93. 평택시 청북읍 옥길리 골드테라스3 4층 403호, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설·당구장입니다. 소유자는 이현정이고, 말소기준은 2017년 7월 21일 설정된 새중앙새마을금고 근저당권 384,000,000원입니다. 현재 후순위로 남아 있는 주식회사아이비케이저축은행 근저당 600,000,000원, 평택시 압류와 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 매수인이 떠안을 금전권리는 없습니다. 하지만 이 물건은 호실 단위 근린시설인데, 매각물건명세서에는 벽체를 철거하고 4층을 일괄하여 당구장으로 이용 중이라고 명시돼 있습니다. 즉 권리분석 난도보다 목적물 특정과 인도가 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경93 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1163-1 골드테라스3 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 청북읍 안청로2길 33-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건물(제2종근린생활시설-당구장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제4층 제403호 · 사용승인일 2017.06.27 |
| 소유자 | 이현정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 512,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새중앙새마을금고 / 356,935,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 현존 권리는 소멸
핵심 기준점은 2017.07.21 새중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 주식회사아이비케이저축은행 근저당권 600,000,000원과 평택시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 예주종합건설주식회사·이경묵 근저당 및 국세 압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임호순 | 401호, 402호, 403호 | 주거 | 2020.10.29 | 100,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임호순의 전입일은 2020.10.29로 말소기준일 2017.07.21보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 100,000,000원 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하며, 현재 배당 시뮬레이션은 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 512,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,520,000원 |
| 1. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 600,000,000원 | 120,480,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 합계 984,000,000원 중 504,480,000원이 배당되고 479,520,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 512,000,000원 | 504,480,000원 | 479,520,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 409,600,000원 | 403,104,000원 | 580,896,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 327,680,000원 | 322,292,480원 | 661,707,520원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당은 늘어나지만, 이 사건에서는 임차인 임호순에게 대항력이 없고 등기상 인수권리도 없어 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 322,292,480원으로 청구액 356,935,980원에 미치지 않습니다.
⑤ 현황 리스크 — 403호 경계를 반드시 확인
감정 이용상태도 집합건물(제2종근린생활시설-당구장)으로 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없지만, 물리적으로 벽체가 철거돼 독립 호실 경계가 드러나지 않는 상태라는 점은 별개의 문제입니다. 특히 임차인 임호순이 401호·402호·403호를 함께 점유하고 있으므로, 낙찰 후 403호만 독립적으로 사용하려면 현장 상태와 인도 범위를 사전에 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 청북고등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 주변에 버스정류장이 위치하며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물이며 사용승인일은 2017.06.27입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 엘리베이터, 화재탐지·경보, 스프링쿨러, 지하주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선 도로와 접하고, 남서 및 북동측으로 왕복2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(청북택지)·택지개발지구이며 공시지가는 1,718,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 건축물현황도 확인. 4층 벽체 철거 상태에서 403호의 실제 위치·경계를 먼저 특정하세요.
- 401·402·403호 사용관계 확인. 임호순이 세 호실을 함께 점유하고 있으므로 현장 점유 형태와 인도 범위를 확인하세요.
- 임차인 우선변제 확인. 대항력은 없지만 우선변제 여부는 별도 확인하고, 배당표의 최우선변제 미반영 부분도 점검하세요.
- 후순위 권리 말소 확인. 주식회사아이비케이저축은행 근저당과 평택시 압류는 매각 소멸 구조인지 매각물건명세서 원본과 최종 등기부로 재확인하세요.
- 점유 인도 준비. 권리 인수 0원과 실제 점유 인도는 다른 문제이므로 낙찰 후 명도·인도 절차를 별도로 준비하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 경계 확인이 먼저다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.07.21 새중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 현존하는 담보권·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 임호순도 전입일이 2020.10.29로 늦어 대항력 없음, 매수인 인수 0원입니다.
다만 이 물건은 평범한 독립 호실 상태가 아닙니다. 4층의 벽체가 철거돼 당구장으로 일괄 이용 중이고, 임차인은 401호·402호·403호를 함께 점유합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 403호 위치·경계 확인 없이는 입찰 금물”입니다. 건축물현황도와 현장을 일치시킨 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
