수원지방법원 2026타경110. 평택시 신장동 갤러리피앤피 제2동 제1층 제101호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택으로, 방3·욕실2·발코니·현관·주방 등의 구조입니다. 등기부상 현재 소유자는 오현근이고, 2018.07.31 농협은행주식회사의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 212,400,000원이며 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2026.03.26 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 복잡한 가압류·압류·후순위 담보가 겹쳐 있지 않습니다. 그러나 예상배당을 보면 신건 매각가 162,000,000원에서도 집행비용 3,068,000원을 제외한 농협은행 예상배당은 158,932,000원이고, 근저당 채권최고액 기준 53,468,000원의 미배당이 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수액이며, 데이터상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경110 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 72-1 갤러리피앤피 2동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 목천로 72-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방3·욕실2·발코니·현관·주방 · 철근콘크리트조 평지붕 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 오현근 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 169,663,660원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.31 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 212,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료에서 대항력 있는 임차인을 특정할 근거는 없지만, 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 확인된 등기 권리 중 말소기준 이후 매수인에게 승계되는 권리는 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 162%보다 먼저 봐야 할 ‘면적 불일치’
제공된 시세 자료의 단지명은 갤러리P&P1,2동, 총 20세대입니다. 시세 기준면적은 70.5㎡인데 실제 확인된 실거래 3건은 모두 40.18㎡로, 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 아래 실거래를 본건의 직접 적정가로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 40.18㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 40.18㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 40.18㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | 40.18㎡ | 3건 | 106,666,666원 |
집계상 최근 12개월 평균은 100,000,000원, 최신 거래도 2023.10 · 100,000,000원이며, 신건 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 162.0%입니다. 전체 평균 106,666,666원 대비 비율도 151.9%이고, 최근 가격 추세는 -9.1%입니다. 면적이 일치하지 않아 절대가격 비교의 신뢰도는 제한적이지만, 적어도 제공된 시세 자료만으로 신건이 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 212,400,000원 | 158,932,000원 |
| 미배당 | - | 53,468,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 162,000,000원 가정 시 집행비용 3,068,000원, 농협은행주식회사 예상배당 158,932,000원입니다. 채권최고액 기준 53,468,000원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰도 가격 확인 필요
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 53,468,000원 |
| 1회 유찰 시 | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 85,414,400원 |
| 2회 유찰 시 | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 110,971,520원 |
1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원으로 내려갑니다. 그러나 2회 유찰 가격도 제공된 최근 12개월 평균 100,000,000원보다 높습니다. 여기에 실거래 면적 불일치까지 있으므로, 2회 유찰만으로도 자동으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다. 실제 응찰 전에는 본건과 면적·구조가 맞는 거래를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신장1동주민센터 북동측 인근으로, 아파트단지·도시형생활주택 단지·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 4층 중 1층 101호이며 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 급배수·전기·화재탐지·소화·주차장·승강기·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 자루형 평지이며 도시형생활주택 부지로 이용 중이고 단지 내 도로 및 진입도로와 접합니다.
- 규제. 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역·제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 492,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 갤러리P&P1,2동은 20세대이고 제공 실거래는 3건입니다. 거래표본이 많지 않고 면적도 본 시세 기준과 맞지 않아 환금성과 적정가격은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 원본 확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 면적이 맞는 실거래 확인. 현재 실거래 3건은 모두 40.18㎡이고 시세 기준면적은 70.5㎡입니다. 동일 조건 거래가 확보되기 전에는 162.0% 수치를 절대적 적정가로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -9.1%로 집계돼 있으므로 과거 평균가격보다 최근 거래와 실제 매수세를 우선 확인해야 합니다.
- 유찰 후에도 재검증. 2회 유찰 시 가격은 103,680,000원으로 내려가지만 최근 12개월 평균 100,000,000원보다 여전히 높습니다.
- 규제·소음환경 확인. 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 철도보호지구 등 기재사항이 있으므로 실제 이용과 향후 처분성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”
이 사건의 강점은 권리가 단순하다는 점입니다. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단에서 더 큰 변수는 가격과 시세 신뢰도입니다. 신건 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균 100,000,000원의 162.0%이고 최근 추세는 -9.1%입니다. 동시에 시세표본은 기준면적 70.5㎡와 맞지 않는 40.18㎡ 거래뿐이라 정확한 적정가격을 확정할 자료도 부족합니다.
권리는 통과, 신건 가격은 보류. 1회 유찰 129,600,000원, 2회 유찰 103,680,000원까지 내려가더라도 면적이 맞는 실제 거래를 확인하기 전에는 단순히 “유찰됐으니 싸다”고 판단하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
