수원지방법원 평택지원 2026타경110. 경기도 평택시 신장동에 있는 갤러리피앤피 제2동 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 방 3개와 욕실 2개, 발코니, 현관, 주방 등을 갖춘 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 세대입니다. 감정가는 162,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 113,400,000원으로 내려왔습니다.
등기를 살펴보면 2018년 7월 31일 오현근 씨에게 소유권이 이전되고 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 212,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 3월 26일 농협은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이전의 신탁등기는 이미 말소되어 있으며, 매각으로 인수할 별도의 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
따라서 중요한 질문은 두 가지입니다. 실제 점유자가 누구인지, 그리고 113,400,000원이 현재 시장에서 적정한 가격인지입니다. 특히 시세 비교에 활용된 거래들이 본건과 면적이 일치하지 않으므로, 감정가 대비 할인율보다 비교 가능한 실거래와 현장 상태 확인을 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 평택지원 2026타경110 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 72-1 갤러리피앤피 제2동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 목천로 72-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 |
| 면적 비교 기준 | 본건 기준 70.5㎡ · 확인된 거래표본 40.18㎡ (평형 불일치) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평지붕 4층 중 1층 101호 |
| 내부 이용상태 | 방 3개 · 욕실 2개 · 발코니 · 현관 · 주방 |
| 소유자 | 오현근 (2018.07.31 소유권이전등기) |
| 감정가 | 162,000,000원 |
| 최저매각가 | 113,400,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 169,663,660원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.31 농협은행 근저당권 · 채권최고액 212,400,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 (확인된 권리 및 배당 가정 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준
핵심은 2018.07.31 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 212,400,000원으로 현재 최저매각가보다 크지만, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 낙찰자가 그 채권최고액이나 배당 부족액을 그대로 인수하는 구조가 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 명도는 별도 확인
특정 임차인의 보증금이나 전입일, 확정일자 등은 확인되지 않았습니다. 감정평가에서도 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 파악된 임차인은 없지만, 이 사실만으로 주택이 공실이거나 소유자가 직접 점유한다고 단정해서는 안 됩니다.
입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사서, 주민등록 전입세대 및 실제 점유상태를 대조할 필요가 있습니다. 특히 도시형생활주택은 임대 이용 가능성이 있으므로 점유관계 확인 전까지 명도 위험을 해소된 것으로 평가하지 않는 것이 적절합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 70%라도 저렴하다고 단정할 수 없다
갤러리P&P1,2동은 총 20세대, 준공일은 2018.01.30입니다. 확인되는 실거래는 3건이며, 모두 40.18㎡ 거래입니다. 반면 본건의 비교 기준 면적은 70.5㎡로 서로 다릅니다. 이 차이는 시세 판단에서 결정적인 제한사항입니다.
| 거래월 | 거래 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 40.18㎡ | 1층 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 40.18㎡ | 3층 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 40.18㎡ | 2층 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | 40.18㎡ | 3건 | 106,666,666원 |
현재 최저가 113,400,000원은 거래표본 전체 평균 106,666,666원의 106.3%입니다. 최신 확인 거래인 2023.10의 100,000,000원과 비교하면 113.4%입니다.
다만 이 수치만으로 본건이 시세보다 비싸다고 확정하는 것도 정확하지 않습니다. 70.5㎡ 주택을 40.18㎡ 주택과 비교하고 있기 때문입니다. 면적, 평면, 세대 상태 등이 다른 거래표본을 직접적인 낙찰 적정가 산정에 사용하는 것은 위험합니다.
④ 최근 가격 흐름 — 비교표본은 하락 추세
최근 평균으로 표시된 금액은 100,000,000원(1건)입니다. 그러나 확인 가능한 최신 거래일 자체가 2023.10이므로, 이를 현재의 최근 12개월 거래가격으로 곧바로 받아들일 수 없습니다.
가격 흐름 지표는 과거 거래 대비 -9.1%로 하락을 나타냅니다. 이는 비교표본에 관한 하락 신호이며, 본건과 면적이 일치하지 않으므로 대상 주택의 현재 가격이 같은 비율로 하락했다고 단정할 수는 없습니다.
둘째, 거래 시점. 최신 확인 거래는 2023.10으로 현재 시세를 판단하기에 오래된 표본입니다.
셋째, 하락 신호. 비교표본 추세가 -9.1%이므로 과거 평균가격만 믿고 가격 상승 여력을 평가해서는 안 됩니다.
따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 이유만으로 가격상 안전마진이 확보됐다고 볼 수 없습니다.
같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회로 나타납니다. 그러나 매각률 지표는 0.0%이며, 확인되는 낙찰금액·낙찰일이 없어 실제 낙찰가격을 통한 검증은 어렵습니다. 소규모 단지라는 점까지 고려하면 환금성에 대한 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 차감한 111,012,400원이 농협은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 101,387,600원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,387,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 212,400,000원 | 111,012,400원 |
| 미배당 · 근저당 채권최고액 기준 | 101,387,600원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | — | 0원 |
근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 실제 채권원리금, 집행비용, 당해세 및 법정 우선변제 항목에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 확정된 실제 채무잔액을 의미하지 않습니다.
⑥ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
향후 유찰이 이어질 경우 최저매각가가 낮아질 수 있으나, 그에 따라 농협은행의 예상 배당금이 줄고 미배당액은 늘어납니다. 그렇더라도 근저당권의 매각 소멸 구조 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 113,400,000원 | 111,012,400원 | 101,387,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (49%) | 79,380,000원 | 77,551,160원 | 134,848,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (34.3%) | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 158,234,188원 | 0원 |
유찰 시나리오는 예정된 회차별 최저가 및 배당 가정이며, 실제 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 보장하지 않습니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 금액입니다. 임차인 등 별도의 인수 문제가 새로 확인되면 매수인 부담은 다시 산정해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 위치. 평택시 신장동 신장1동주민센터 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황도 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 4층 건물의 1층 주택입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 이중 샷시 구조입니다.
- 설비. 급배수·전기·화재탐지·소화·주차장·승강기·위생설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 단지 규모. 갤러리P&P1,2동은 20세대 규모이며 준공일은 2018.01.30입니다. 소규모 단지라는 점에서 매수 수요와 재매각 가능성을 따로 검토할 필요가 있습니다.
- 토지. 대체로 자루형 평지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며, 단지 내 도로와 진입도로에 접합니다. 공시지가는 492,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산녹지지역으로 표시되어 있으며, 철도보호지구 및 가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 비행안전 규제. 비행안전제4구역·제5구역에 저촉되고, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역으로 기재되어 있습니다. 항공기 소음과 이용상 제약을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 외국인·외국법인·외국단체의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 내용이 있으므로 해당되는 매수인은 적용 여부와 현행 지정상태를 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 등기부 확인. 2018.07.31 농협은행 근저당권과 2026.03.26 임의경매개시결정의 권리순위를 최신 등기부로 재확인하세요.
- 임차관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 임대차보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확보. 본건 기준 70.5㎡와 비교표본 40.18㎡는 다릅니다. 동일하거나 유사한 면적·구조의 거래를 확보하기 전에는 100,000,000원이나 106,666,666원을 본건의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 비교표본의 가격 추세는 -9.1%입니다. 과거 거래 평균을 그대로 현재 예상매각가격에 적용하지 말고 최근 거래 및 매물 상황을 확인하세요.
- 1층 상태 점검. 채광, 습기, 누수, 사생활 노출, 창호 상태, 방범시설 및 외부 소음을 현장에서 확인하세요.
- 항공기 소음 확인. 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당하므로 실제 소음 수준과 거주 여건을 확인하세요.
- 관리비·명도비. 공용부분 관리비 미납액, 점유자 인도 협의 비용 및 취득 관련 부대비용을 입찰예산에 반영하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 시세는 아직 불확실하다”
평택 갤러리피앤피 101호의 장점은 등기상 권리구조가 단순하다는 점입니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 권리 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액이 발생하더라도 해당 근저당 채무를 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다.
하지만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 매력적이라는 사실은 다릅니다. 현재 최저매각가 113,400,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 확인된 거래는 모두 40.18㎡로 본건 기준 70.5㎡와 다릅니다. 최신 확인 거래도 2023.10에 머물고, 비교표본 가격 추세는 -9.1% 하락입니다.
게다가 소규모 단지의 환금성, 1층의 개별 상태, 군용비행장 소음대책구역, 확인되지 않은 임대관계까지 살펴봐야 합니다. 따라서 지금 단계에서 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 권리 양호, 가격 판단 보류’입니다. 임차관계와 실제 점유상태를 확인하고, 본건과 면적이 맞는 거래를 확보한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 바람직합니다. 신건 감정가에서 30% 할인됐다는 숫자보다 현실적으로 얼마에 다시 팔 수 있는지가 이 사건의 핵심입니다.
