수원지방법원 2026타경50311. 경기도 안성시 중리동 동광아파트 113동 12층 1202호입니다. 감정평가상 15층 규모 건물의 12층 단위세대로, 방 3개와 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개 등으로 구성됩니다. 현재 소유자는 정봉익이며, 2015년 소유권이전 당시 거래가액은 92,000,000원입니다.
권리관계의 출발점은 2017년 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 105,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 우리카드·삼성카드 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 삼성생명 가압류와 종전 경매개시결정은 이미 말소되었습니다.
이 사건의 특징은 권리상 정리가 비교적 명확하면서도, 매각가격은 감정가보다 낮아졌다는 점입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았으므로 등기부상 권리의 소멸과 점유자에 대한 권리분석을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50311 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 중리동 616 동광아파트 113동 12층 1202호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 서운로 791-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 59.854㎡ · 15층 중 12층 |
| 내부구성 | 방 3 · 거실 · 주방 겸 식당 · 욕실 겸 화장실 2 · 발코니 · 현관 |
| 소유자 | 정봉익 (2015.01.21 소유권이전, 거래가액 92,000,000원) |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 91,000,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 삼성화재해상보험주식회사 |
| 청구금액 | 49,056,548원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2017.10.17 삼성화재해상보험 근저당권 (채권최고액 105,000,000원) |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
핵심은 2017.10.17 삼성화재해상보험 근저당권입니다. 현재 경매에서 말소기준권리가 되며, 이 권리 자체와 그 이후의 우리카드·삼성카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 2020년에도 삼성화재해상보험이 신청한 임의경매개시결정이 있었지만, 2021년 취하로 말소되었습니다. 이번 경매는 2026.02.23 새로 등기된 임의경매개시결정에 따른 것으로, 과거 취하된 사건과 구별됩니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 저렴하지만 최신 거래와는 근접
동광아파트는 930세대 규모이며, 준공 기준일은 2007.09.19입니다. 아래는 전용 59.85㎡ 동일 평형의 2026년 3월부터 8월까지 확인되는 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 4층 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 7층 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 7층 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 2층 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 8층 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 1층 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 9층 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 11층 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 14층 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 13층 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 15층 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 15층 | 129,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 118,666,666원 |
최근 실거래 범위는 95,000,000원~130,000,000원, 평균은 118,666,666원입니다. 현재 최저매각가 91,000,000원은 평균보다 27,666,666원 낮으며, 최근 12건 평균의 76.7%에 해당합니다. 평균과 비교하면 가격 차이가 분명합니다.
그러나 최신 거래 기준으로는 판단이 달라집니다. 2026년 8월에는 95,000,000원 거래와 120,000,000원 거래가 함께 확인됩니다. 최저가 91,000,000원은 그중 낮은 거래가인 95,000,000원보다 불과 4,000,000원 낮습니다. 따라서 평균 대비 할인율만 보고 큰 시세차익을 확신해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험 | 105,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 가압류 · 우리카드 | 26,471,127원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 24,587,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 91,000,000원을 기준으로 한 예상배당은 집행비용 2,038,000원, 삼성화재해상보험 근저당권 88,962,000원입니다. 후순위 우리카드와 삼성카드의 예상배당은 0원, 소유자 잔여금 역시 0원입니다.
채권최고액 기준 시뮬레이션에서 전체 채권액은 156,058,713원, 채권자 배당액은 88,962,000원, 미배당액은 67,096,713원입니다. 삼성화재해상보험의 경매 청구금액 49,056,548원과 등기상 근저당 채권최고액 105,000,000원은 서로 다른 금액이며, 실제 배당은 확정채권액 및 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰 · 70%) | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 67,096,713원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 63,699,999원 | 62,153,399원 | 93,905,314원 |
| 3회 유찰 시 · 약 34% | 44,589,999원 | 43,387,379원 | 112,671,334원 |
회차가 진행될수록 매각가격은 낮아지고, 후순위 채권자 등의 미배당 규모는 커집니다. 다만 제시된 시나리오 모두 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 이는 현재 파악된 권리관계를 전제로 한 것으로, 실제 임차인의 대항력 및 인수보증금 존재 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 안성시 중리동 안성체육공원 남측에 위치합니다. 북측에 동광아파트 2차 단지, 남측에 안성제2산업단지 등이 있으며, 동측 간선도로 건너편에는 농경지가 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 동측 서운로에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 15층 아파트로, 급배수·위생·소화·승강기·도시가스·지하주차장 설비를 갖추고 개별난방 방식입니다.
- 토지. 부지는 대체로 평탄한 부정형이며 동측 간선도로보다 다소 높게 조성되어 있습니다. 동측 중로2류와 북측 소로1류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역이며, 상대보호구역 등 토지이용 제한이 있습니다. 외국인 또는 외국법인의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정사항도 확인됩니다.
- 공시지가. 527,100원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됩니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 930세대 단지로 최근 동일 평형 실거래가 확인되지만, 95,000,000원~130,000,000원의 가격 편차가 있습니다. 재매각 시에는 적정 매도가격 설정이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유관계 우선 확인. 임대관계가 미상인 만큼 점유자 신원, 전입세대·확정일자·임대차계약과 대항력 및 인수 가능 보증금을 확인해야 합니다. 실제 인수보증금이 발견되면 최저가에 해당 금액을 더한 실질취득액으로 시세를 재비교해야 합니다.
- 실거래의 낮은 가격도 반영. 최근 평균 118,666,666원뿐 아니라 2026년 8월의 95,000,000원 거래도 입찰가 산정 기준에 함께 반영하세요.
- 실내 상태 확인. 12층이라는 위치와 별개로 내부 수리 상태와 설비 노후 정도를 확인하여 추가 비용을 고려해야 합니다.
- 명도 가능성. 현재 점유자가 누구인지 확정되지 않았습니다. 소유자 점유와 임차인 점유는 필요한 명도 절차 및 권리분석이 달라질 수 있습니다.
- 미납 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 배당표 원본 확인. 집행비용 2,038,000원은 추정치이며, 실제 배당액과 채권자의 확정채권액, 조세채권 및 우선변제 항목을 대조해야 합니다.
- 매각 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 임대관계는 확인 전”
이 물건은 말소기준권리가 명확합니다. 2017년 삼성화재해상보험 근저당권을 기준으로 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 인수할 금액은 0원으로 추정됩니다.
가격 또한 1회 유찰로 감정가 130,000,000원에서 91,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 12건 실거래 평균 118,666,666원 대비 76.7%라는 점은 긍정적입니다. 그러나 최신 95,000,000원 거래와의 차이가 작아 단순히 감정가에서 많이 할인됐다는 이유만으로 높은 수익성을 기대하기는 어렵습니다.
특히 감정평가상 임대관계 미상이라는 부분이 남아 있습니다. 실제 점유와 대항력 있는 임차인의 존재 여부가 확인되어야 인수 0원이라는 판단을 확정할 수 있습니다. 따라서 권리 소멸 구조는 양호하고 가격도 검토 가능하지만, 임대차 및 점유 확인 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
