수원지방법원 2026타경50311. 안성시 중리동 동광아파트 113동 12층 1202호입니다. 감정 이용상태는 15층 규모 아파트의 12층 단위세대이고, 방3·거실·주방겸 식당·욕실겸 화장실2·발코니·현관 구조로 조사됐습니다. 소유자는 정봉익이며 2015년 거래가액 92,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017년 10월 17일 삼성화재해상보험주식회사 근저당 채권최고액 105,000,000원입니다. 이후 존속하는 우리카드 가압류와 삼성카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 가격은 별도입니다. 지금 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 118,666,666원보다 높고, 2026년 8월 최신 거래 95,000,000원과 비교하면 격차가 더 큽니다. 권리 안전성과 가격 매력도를 혼동하면 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50311 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 중리동 616 동광아파트 113동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 규모 중 12층 · 방3·거실·주방겸 식당·욕실겸 화장실2·발코니·현관 |
| 소유자 | 정봉익 (2015.01.21 소유권이전 · 거래가액 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 49,056,548원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도로 승계할 임차보증금이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 삼성화재해상보험주식회사 근저당 이후 우리카드 가압류 26,471,127원, 삼성카드 가압류 24,587,586원 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 삼성생명보험 가압류와 2020년 임의경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 9.6% 높다
동광아파트 동일 면적 약 59.85㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 118,666,666원, 최고 거래는 130,000,000원, 최저 거래는 95,000,000원입니다. 최신 거래도 2026년 8월 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 15 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 15 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 118,666,666원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 130,000,000원은 최근 12개월 평균 118,666,666원의 109.6%입니다. 평균보다 약 11,333,334원 높습니다. 더구나 최신 거래는 95,000,000원이므로, 현 회차를 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 130,000,000원은 최근 거래군의 최고가와 같은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 26,471,127원 | 22,380,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 24,587,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 156,058,713원 중 예상 배당액은 127,380,000원, 미배당은 28,678,713원입니다. 미배당 채권이 있어도 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성체육공원 남측에 위치하며, 북측에는 동광아파트2차 단지, 남측에는 안성제2산업단지 등이 혼재하고 동측 간선도로 건너편은 농경지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 동측 서운로변에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·금속기와지붕 15층 규모이며, 급배수·위생·소화·승강기·도시가스·지하주차장 설비를 갖추고 개별난방 구조입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 아파트 부지는 대체로 평탄한 부정형이며 동측 중로2류, 북측 진입도로는 소로1류와 접합니다. 공시지가는 527,100원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 단지는 930세대, 사용승인일은 2007.09.19이며 동일 면적 최근 12건의 거래가는 95,000,000원~130,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 우선. 권리 인수가 없더라도 신건 실질취득액 130,000,000원은 최근 12개월 평균 118,666,666원을 웃돕니다. 최근 시세보다 싸다는 전제로 접근하지 마세요.
- 회차별 가격. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원입니다. 현재 회차와 이후 회차의 가격 차이를 분리해 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당 28,678,713원이 발생하지만 이는 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 인도·점유 상태는 입찰 전 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 기타 점유 관련 비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후의 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 가격은 반대입니다. 실질취득액 130,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 118,666,666원의 109.6%이고, 최근 12건 최고가와 같은 수준입니다. 최신 거래 95,000,000원과의 격차도 큽니다. 따라서 현 회차의 결론은 “권리는 합격, 가격은 보수적 접근”입니다. 신건 최저가만 보고 싸다고 판단할 물건은 아닙니다.
