수원지방법원 2026타경50321. 평택 합정동 해돋이마을 204호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정요항표상 집합건축물대장 용도는 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 등기부상 선순위 주택임차권입니다. 서길원은 2022.11.22. 점유를 개시하고 2022.11.23. 주민등록, 2022.11.04. 확정일자를 갖췄으며 보증금은 163,000,000원입니다. 2024.12.02. 임차권등기까지 마쳤고, 2026.02.24. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 결정적인 보완 장치가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 배당금을 수령한 뒤 남는 금액에 대해 대항력을 포기하고, 배당만으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 서길원 임차권에 한해서는 배당계산상 미배당액과 별개로 매수인의 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 973-4 해돋이마을 2층 204호 |
| 용도 / 규모 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 대상면적 59.94㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 2층 |
| 소유자 | 이근성 · 2023.05.30. 매매 · 거래가액 163,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준으로 선언된 권리는 2026.02.24. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.12.02. 서길원의 주택임차권은 등기부상 선순위로, 원래라면 매각만으로 정리되지 않는 권리입니다. 현재 회차 배당계산에서도 임차보증금 163,000,000원 중 158,932,000원만 배당되고 4,068,000원이 남는 것으로 계산됩니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서길원 | 주거용 204호 전부 · 임차권등기 | 163,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2022.11.23. | 우선변제 有 확정일자 2022.11.04. · 배당요구 | 확약 반영 0원 배당계산상 잔여 4,068,000원이나 반환청구권 포기·말소 동의 |
| 부터 | 주거 · 상세 점유부분 미상 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 확인 필요 보증금·대항력 판정 불가 |
② 시세 비교 — 99.4%, 신건 할인은 사실상 미미
해돋이마을의 대상면적은 59.94㎡이고, 확인된 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 163,000,000원이며 최신 거래는 2023.05입니다. 시세 지표상 최근 12개월 평균도 163,000,000원, 최근·이전 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 59.94㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2022.04 | 59.97㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 1건 | 163,000,000원 |
현재 최저매각가 162,000,000원은 최근 12개월 평균 163,000,000원의 99.4%입니다. 시세보다 아주 조금 낮기는 하지만 차이는 1,000,000원뿐이고, 해돋이마을은 전체 12세대이며 확인 거래도 2건에 그쳐 신건 가격을 적극적인 할인 매수 구간으로 평가하기는 어렵습니다. 주된 임차권의 확약을 반영한 현재 회차의 확인 가능한 실질취득도 162,000,000원으로, 최근 시세와 거의 같은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 임차인 서길원 보증금 | 163,000,000원 | 158,932,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 규칙만 적용하면 서길원 보증금의 부족분 4,068,000원이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 그러나 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의에 따라 서길원 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 판단은 별도 미상 점유자에게까지 확장되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당규칙상 서길원 잔여 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 162,000,000원 | 4,068,000원 | 서길원 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 129,600,000원 | 36,014,400원 | 서길원 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 103,680,000원 | 61,571,520원 | 서길원 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택고등학교 남동측 인근이며 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 2층 204호이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스 설비가 있습니다.
- 용도. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구), 중로3류 포장도로에 접하며 공시지가는 1,776,000원/㎡입니다.
- 환금성. 해돋이마을은 12세대이고 확인 거래는 2건입니다. 동일 면적권 거래가격은 163,000,000원으로 같지만 표본 수가 적습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원문 확인. 서길원 임차권에 대한 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 부터의 전입일·보증금·확정일자와 실제 점유 여부가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 신건 가격 판단. 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균 163,000,000원의 99.4%입니다. 현재 회차는 가격 차이가 작습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이므로 실제 사용 및 관련 원본 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 배당규칙상 서길원 미배당액과 확약 반영 후 실질 인수액은 다릅니다. 현재 회차 규칙상 4,068,000원이 남더라도 서길원 관련 실질 인수는 0원입니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 확인할 권리가 남아 있다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 163,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 감정가 162,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 배당계산만 보면 현재 회차에서도 4,068,000원이 남고, 유찰될수록 36,014,400원, 61,571,520원으로 잔여액이 늘어납니다. 하지만 주택도시보증공사의 대항력·잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있어 서길원 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 확약 밖입니다. 별도 점유자 부터의 전입·보증금 정보가 미상이라 전체 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다. 게다가 신건 최저가 162,000,000원은 최근 시세 163,000,000원의 99.4%로 가격 차이도 작습니다. 주된 선순위 임차권은 해소됐지만, 미상 점유를 확인하기 전까지는 권리 안전형으로 확정하기 어렵고 신건 가격 메리트도 제한적입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 확약의 적용범위와 미상 점유자의 실체를 확인하는 것이 승부처입니다.
