수원지방법원 2026타경50455. 평택 이충동 서정라페온빌3차 7층 722호입니다. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자는 임미경이며 2018년 12월 11일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2018년 설정됐던 하나은행 근저당 120,000,000원은 2021년 12월 10일 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024년 11월 21일 서울신용보증재단 가압류 15,317,802원입니다.
문제의 중심은 2023년 12월 28일 등기된 박희겸의 주택임차권 125,000,000원입니다. 박희겸은 2021년 11월 24일 전입했고 확정일자는 2021년 11월 23일이어서, 2024년 11월 21일 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 그러나 주택도시보증공사가 배당금을 받고도 남는 보증금에 대한 대항력과 매수인 상대 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서류를 제출했습니다. 따라서 박희겸 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 463 서정라페온빌3차 7층 722호 · 도로명 경기도 평택시 정암로 21 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 이용 · 전용 29.03㎡ · 지상17층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 임미경 (2018.12.11. 소유권이전 · 거래가액 167,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 공시지가 | 2,322,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2024.11.21 서울신용보증재단 가압류입니다. 그 이후의 서울특별시 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박희겸 임차권은 말소기준보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있으나, 이번 사건에서는 제출된 대항력 포기서 때문에 박희겸 관련 잔존 임차보증금 인수 위험은 실질적으로 제거됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인·점유자 2명 확인
| 성명 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희겸 | 주거(임차권등기) · 722호 전부 | 125,000,000원 | 2021.11.24 / 2021.11.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 부터 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 확약이 없다는 전제의 원 계산에서는 1회 유찰 시 매수인 인수액 23,256,000원, 2회 유찰 시 43,697,600원이 산출됩니다. 그러나 제출된 대항력 포기서에 따라 박희겸 관련 잔존 보증금은 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 별도 점유자부터의 권리는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.30억은 최근 거래보다 높다
서정라페온빌3차 전용 29.03㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 100,583,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 더 중요하게 봐야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 100,250,000원, 최신 2026년 5월 거래는 84,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 130,000,000원은 최근 12개월 평균의 129.7%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세도 -0.5%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.03㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2026.01 | 29.03㎡ | 11 | 99,000,000원 |
| 2025.11 | 29.03㎡ | 9 | 109,000,000원 |
| 2025.10 | 29.03㎡ | 5 | 109,000,000원 |
| 2025.05 | 29.03㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 29.03㎡ | 7 | 99,000,000원 |
| 2024.08 | 29.03㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 29.03㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 29.03㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2024.08 | 29.03㎡ | 15 | 87,000,000원 |
| 2024.08 | 29.03㎡ | 11 | 86,000,000원 |
| 2024.07 | 29.03㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 29.03㎡ | 4건 | 100,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 박희겸 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 15,317,802원 | 2,380,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 130,000,000원 가정에서는 박희겸 보증금 125,000,000원이 전액 배당되고, 서울신용보증재단에 2,380,000원이 배당되며 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 청구 합계 140,317,802원 중 미배당은 137,937,802원입니다. 현재 회차의 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 박희겸 인수는 확약으로 0원*
| 회차 | 매각가 | 원 계산상 인수 | 박희겸 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 23,256,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 43,697,600원 | 0원* |
* 대항력 포기서가 없는 일반적인 선순위 임차인이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서 미배당 보증금이 매수인 인수로 붙어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 이 사건은 박희겸 관련 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 해당 인수액을 실질 0원으로 봅니다. 다만 부터의 미상 권리는 이 확약 밖에 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 대상 호실은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 평택시 서정동 서정리초등학교 남측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·도시형생활주택 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서정리역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 17층 건물의 7층 722호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 2필 일단 부정형 토지이며 현황 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 서측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·일반상업지역 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 표기는 2025.08.26~2026.08.25 기간 외국인이 주택을 취득하는 경우에 관한 내용입니다.
- 환금성. 서정라페온빌3차는 284세대, 2018.11.14 준공이며 동일 전용면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 100,250,000원과 현재 경매가 130,000,000원의 간격이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서 원본에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 별도 점유자부터 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 현황조사·전입세대·점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 130,000,000원은 최근 12개월 평균 100,250,000원의 129.7%입니다. 최신 거래 84,000,000원과 최근 추세 -0.5%도 함께 보아야 합니다.
- 유찰 이력 참고. 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0%로 나타나므로 신건 가격에 서둘러 프리미엄을 줄 근거는 약합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 도시형생활주택 이용입니다. 실제 건축물대장·등기·사용현황을 함께 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 서울특별시와 국의 압류가 확인되므로 실제 배당 및 인수 여부 판단 전 당해세 등 세금 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 가격과 미상 점유자가 남는다”
이 사건은 겉으로 보면 125,000,000원 선순위 임차권 때문에 부담이 커 보이지만, 박희겸 관련 권리는 대항력 포기서 덕분에 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 그러나 여기서 바로 안전·저가 물건으로 결론 내리면 안 됩니다. 별도 점유자 부터의 전입·보증금·확정일자가 미상이라 확약 밖 권리 위험이 남고, 가격은 현재 130,000,000원으로 최근 12개월 평균 100,250,000원의 129.7%입니다. 최신 거래는 84,000,000원이고 최근 추세도 -0.5%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰도 9.2회입니다. 주된 임차권은 정리됐지만, 미상 점유자 확인과 가격 재조정 없이는 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
