수원지방법원 2026타경50495. 안성시 공도읍 진사리 주은청설아파트 205동 10층 1001호입니다. 현재 소유자는 김교임이고, 감정가는 90,000,000원, 신건 최저매각가도 90,000,000원입니다. 신청채권자는 한국주택금융공사, 청구금액은 48,506,034원입니다.
등기상 말소기준권리는 2014.12.08 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 71,400,000원입니다. 이 뒤에 설정된 김영숙 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2000.05.16 갑구 가등기입니다. 등기 목적 자체가 소유권이전청구권 가등기로 기재돼 있고, 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류되어 있습니다. 별도 확인 메모에도 보전가등기 추정·종류 확인 필요가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 진사리 36-1 진사리주은청설아파트 205동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트(방, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 발코니 등)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 · 콘크리트 평슬래브지붕 · 20층 건물 중 10층 · 사용승인 2000.01.28 |
| 소유자 | 김교임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 48,506,034원 |
| 말소기준 | 2014.12.08 교보생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 71,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — ‘금액 0원’과 ‘권리 인수 0’은 다르다
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 다만 선순위 가등기는 임차보증금처럼 단순한 ‘인수금액’으로 환산되는 위험이 아닙니다. 가등기의 성격과 효력, 본등기 가능 여부에 따라 소유권 취득 안정성 자체가 문제될 수 있으므로 입찰 전 확인이 가장 먼저 필요한 권리입니다.
말소기준 뒤의 권리로는 2024.04.22 김영숙 가압류 43,211,615원과 2026.03.19 한국주택금융공사 임의경매개시결정이 있으며, 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 과거 다수의 근저당·가압류·경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 시세·가격 판단 — 지금은 ‘싸다’고 평가할 근거가 없다
주은청설은 2,295세대, 사용승인일은 2000.01.28입니다. 시세 비교 대상 면적은 39.75㎡로 제시돼 있으나 대상 물건과 동일 면적 매칭이 성립하지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 90,000,000원이나 최저가 90,000,000원이 최근 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
현재 회차에서 배당 시나리오상 매수인 금액 인수는 0원이므로, 금액만 놓고 본 실질취득은 90,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원으로 낮아지지만, 선순위 가등기 위험은 낙찰가가 낮아진다고 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 71,400,000원 | 71,400,000원 |
| 2. 가압류 · 김영숙 | 43,211,615원 | 16,580,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 90,000,000원 매각 가정에서 총 채권액은 114,611,615원, 채권자 배당액은 87,980,000원, 미배당은 26,631,615원입니다. 제공된 시나리오상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 이 수치는 선순위 가등기의 소유권 관련 위험과는 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양진초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·농경지 등이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 20층 건물의 10층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용되고 있으며, 공시지가는 811,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로1류 저촉, 소로3류 접합, 성장관리권역·하수처리구역·학교보호구역 등이 포함됩니다. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 가등기부터 확인. 2000.05.16 소유권이전청구권 가등기의 실체, 현재 효력, 본등기 가능성, 말소 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 금액 인수 0원에 현혹되지 않기. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이지만 선순위 가등기는 금액으로 단순 환산되지 않는 권리위험입니다.
- 가격 판단 보류. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 없어 90,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거가 없습니다.
- 신청채권자 배당관계 대조. 한국주택금융공사의 청구금액 48,506,034원에 대해 각 시나리오상 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로 실제 채권관계와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 회차별 시나리오. 현재 90,000,000원, 1회 유찰 시 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원이지만 유찰이 선순위 가등기 문제를 해소하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류에서 선순위 가등기의 존속·말소 여부를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”보다 먼저 볼 것은 가등기다
이 물건은 임차인이 없고 배당표상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 2000.05.16 소유권이전청구권 가등기가 2014.12.08 말소기준권리보다 앞서고, 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있기 때문입니다.
현재 최저가 90,000,000원이 시세보다 싼지도 확인할 실거래 수치가 없습니다. 즉 가격 가점도 줄 수 없고, 권리 안전성도 확정할 수 없는 상태입니다. 1회·2회 유찰로 가격이 낮아져도 가등기 문제는 그대로 남습니다. 이 사건은 ‘얼마에 살 것인가’보다 ‘선순위 가등기를 안전하게 정리할 수 있는가’가 먼저인 물건입니다.
