🔐 인수 0원 👥 실제 임차인 2명 ⚠️ 보증금 미상 🏷️ 신건 357,562,200원
수원지방법원 2026타경50502. 경기도 안성시 도기동 544-101에 있는 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층이고 사용승인일은 2021.10.06입니다. 소유자는 백옥기이며, 2021.12.07 농협은행주식회사의 채권최고액 163,900,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 주식회사케이원산업의 가압류 2건과 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 비교적 정돈돼 있지만 점유관계는 한 번 더 확인해야 합니다. 최복순은 2021.12.07, 오형태는 2026.01.08 전입신고가 확인됩니다. 두 사람 모두 현재 자료상 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서의 최종 내용을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 도기동 544-101 · 경기도 안성시 강변로 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 |
| 소유자 | 백옥기 · 단독소유 |
| 토지 | 74.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 공시지가 | 487,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 357,562,200원 / 357,562,200원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 주식회사 케이원산업 · 93,759,331원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.07 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2021.12.16 주식회사케이원산업 가압류 115,000,000원, 2026.03.11 주식회사 케이원산업 가압류 15,483,959원, 2026.03.23 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
임차인·점유자 확인
실제 임차인으로 조사된 사람은 2명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입신고가 말소기준권리 이후로 조사돼 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관련 사항은 최종 서류 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최복순 | 2021.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오형태 | 2026.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 가격만 확정
감정가와 현재 최저매각가는 모두 357,562,200원으로 신건입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 이 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 안전성만으로 가격 가점을 주기보다 현장 상태와 실거래 비교를 추가한 뒤 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,562,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,805,871원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 163,900,000원 | 163,900,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이원산업 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이원산업 | 15,483,959원 | 15,483,959원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 케이원산업 | 93,759,331원 | 57,372,370원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 388,143,290원 중 351,756,329원이 배당되고, 36,386,961원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내혜홀초등학교 남서측 인근이며, 안성천변으로 소규모 점포와 단독주택 등이 소재하는 주상복합지대입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층, 사용승인일 2021.10.06이며 도시가스 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 74.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로각지이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최복순·오형태의 보증금과 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 보증금 확인 후 실제 배당 순위를 다시 점검해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 실거래 자료가 없어 357,562,200원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 주변 단독주택·연립/다세대와 토지 가치를 별도로 비교해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문·부재 등으로 내부구조를 확인하지 못했고 건축물대장상 각층 도면을 참고했습니다. 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 일괄매각 범위. 비가림시설·메쉬펜스 등이 평가에 포함된 범위를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 역사문화환경보존지역 등 토지이용 규제가 있으므로 증·개축이나 활용 계획이 있다면 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 정돈, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.12.07 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 현재 조사상 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 두 사람의 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요하고, 동일·유사 부동산의 최근 실거래 자료도 없어 신건 357,562,200원의 가격 경쟁력은 판단 보류가 맞습니다. 권리만 보고 서두르기보다 임차관계와 현장 상태, 실거래 비교까지 완료한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
