수원지방법원 2026타경50578. 안성시 대덕면 신령리 ‘안성롯데캐슬’ 114동 2층 202호 아파트입니다. 현 소유자 황선자는 2023년 4월 11일 매매를 원인으로 240,000,000원에 취득했고, 같은 해 5월 31일 국민은행에 채권최고액 196,570,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 경매개시결정은 그보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리만큼 압도적인 조건은 아닙니다. 감정가와 최저매각가는 모두 246,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적대 최근 12건 실거래 평균은 250,041,666원, 2026년 8월 최신 거래는 252,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 98.4%이므로 시세 아래이기는 하지만, 큰 폭의 할인으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50578 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 대덕면 신령리 820 안성롯데캐슬 114동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.4423㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2·파우더룸·드레스룸·다용도실 · 20층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 황선자 (2023.04.11. 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 191,476,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 국민은행 근저당
2016년 농협은행 근저당권(채권최고액 157,200,000원)은 2023년 5월 31일 해지로 이미 말소됐습니다. 2024년 최병호의 가압류 70,000,000원도 2026년 3월 9일 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023.05.31. 국민은행 근저당권 196,570,000원입니다. 2026년 4월 1일 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 98.4%
안성롯데캐슬은 2,320세대, 2016년 2월 26일 준공 단지입니다. 대상 면적 74.4423㎡와 매칭되는 최근 실거래 12건의 평균은 250,041,666원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 7층 252,000,000원이고, 최근 표본 최저는 237,000,000원, 최고는 259,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.5㎡ | 7 | 252,000,000원 |
| 2026.07 | 74.5㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 74.44㎡ | 19 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 77.03㎡ | 18 | 242,500,000원 |
| 2026.06 | 74.5㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 74.5㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 77.03㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 74.44㎡ | 11 | 253,000,000원 |
| 2026.05 | 74.44㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 74.44㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2026.04 | 74.5㎡ | 16 | 259,000,000원 |
| 2026.03 | 74.44㎡ | 11 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 250,041,666원 |
최저매각가 246,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.4%입니다. 최신 실거래 252,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 신건 가격이 최근 실거래 시세를 웃도는 물건은 아닙니다. 다만 최근 거래 표본 자체가 237,000,000원부터 259,000,000원까지 분포해 있어, 246,000,000원이 확실한 저가 구간이라고 단정할 정도의 차이는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 196,570,000원 | 196,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,186,000원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액이 전액 배당되고 45,186,000원이 소유자에게 잔여 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 단지 규모. 중앙대학교 안성캠퍼스 정문 북서측 인근의 안성롯데캐슬로, 30개동 2,320세대의 대단위 아파트단지입니다.
- 주위 환경. 주변은 농경지·학교·농가촌락·야산 등이 함께 분포합니다.
- 교통. 38번국도 북측 인근에 위치하고 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남안성I.C 진출입로는 차량으로 약 10분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 2층 202호이며, 개별난방·위생·급배수·엘리베이터·화재경보·출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·도시지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등이 지정돼 있으며, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 범위 확인. 최근 거래가 237,000,000원~259,000,000원에 분포하므로, 246,000,000원이 자동으로 저가라고 보기는 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 별도로 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.05.31. 국민은행 근저당권이 기준이며, 2016년 농협 근저당과 2024년 가압류는 이미 말소됐는지 최신 등기에서 재확인하세요.
- 유찰 시나리오. 제공된 가격 시나리오는 1회 유찰 196,800,000원, 2회 유찰 157,440,000원입니다. 현재 신건 응찰과 유찰 후 가격 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘소폭 할인’
이 물건의 장점은 권리가 단순하다는 점입니다. 현재 말소기준은 국민은행 근저당이고, 이전 농협 근저당과 가압류는 이미 말소됐으며 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 가격 역시 최근 12개월 실거래 평균의 98.4%라 최근 시세를 웃돌지는 않습니다.
다만 신건 246,000,000원은 최근 실거래 최저 237,000,000원보다 높고, 최근 평균 250,041,666원과의 차이도 크지 않습니다. 따라서 결론은 “권리 안전성은 양호하지만 신건 가격의 할인폭은 제한적”입니다. 별도로 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계를 확인한 뒤 가격을 결정하는 것이 핵심입니다.
