수원지방법원 2026타경50615. 평택시 팽성읍 객사리 ‘더팰리스스위트팽성’ 102동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택 등으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사용승인일은 2018.01.23, 해당 단지는 24세대이며 대상 면적은 84.54㎡입니다. 현재 소유자는 김승범·김영례가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리 구조의 기준점은 2018.06.07 반월농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원이고, 이 권리를 기준으로 2023년 압류, 2026년 경매개시결정, 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 두 임차인의 전입일은 모두 2025.12.04로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50615 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 객사리 176-1 102동 4층402호 · 도로명 경기도 평택시 팽성읍 안정로 204-35 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 등 · 대상 면적 84.54㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호 |
| 단지 / 사용승인 | 더팰리스스위트팽성 · 24세대 · 2018.01.23 |
| 소유자 | 김승범 2분의 1 · 김영례 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 174,232,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 초기에 생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2018.06.07 김승범·김영례의 소유지분 이전과 같은 날 반월농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023.10.12 김승범 지분 압류, 2026.04.07 임의경매개시결정, 2026.06.08 김영례 지분에 대한 신한카드 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상석 | 2025.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은경 | 2025.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2018.06.07보다 뒤인 2025.12.04이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 확인 자료를 기준으로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 두 임차인 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 순위·최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 이는 매수인 인수 여부와는 별개로 실제 배당액에 영향을 줄 수 있는 확인 포인트입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 33,000,000원 높다
더팰리스스위트팽성의 면적 유사 실거래는 2022년부터 2026년까지 6건입니다. 전체 평균은 208,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03 한 건, 205,000,000원이며 최신 거래 역시 같은 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.61㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 84.95㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2023.10 | 84.69㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.01 | 84.95㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.03 | 84.95㎡ | 1 | 228,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 208,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 205,000,000원 |
최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 116.1%입니다. 금액으로는 최근 시세보다 33,000,000원 높습니다. 전체 평균 208,000,000원과 비교해도 최저가가 높고, 최근 거래군과 그 이전 거래군의 추세는 -1.7%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격 매력을 높게 평가할 수 없고, 현재 신건 가격은 최근 시세 이상이라는 점을 먼저 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,132,000원 |
| 2. 근저당 · 반월농업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,035,307원 | 10,035,307원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,832,693원 |
현재 회차 배당 시나리오는 반월농업협동조합 근저당을 채권최고액 204,000,000원 기준으로 반영하고 있으며, 신한카드 10,035,307원까지 배당한 뒤 소유자 잔여 19,832,693원이 남는 구조입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 보증금·최우선변제 여부는 확정되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 238,000,000원 | 214,035,307원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 27,100,907원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 64,647,787원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 190,400,000원, 2회 유찰 시 152,320,000원으로 내려갑니다. 현재 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 1회 유찰 가격 190,400,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원보다 낮아지지만, 현재 회차 238,000,000원은 그 반대입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 신건과 유찰 후를 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택 등으로 이용 중인 다세대 물건이며, 2018.01.23 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 입지. 평택시 팽성읍 객사리 부용산근린공원 동측 인근으로, 도시형생활주택·아파트단지·주거용건물·상업시설 등이 혼재하고 제반여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 2필 일단의 토지로 남서측 및 북서측으로 약 4m, 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 비행안전제6구역, 문화재보호 관련 구역, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지는 24세대이고 확인된 면적 유사 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최신 거래가는 205,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 205,000,000원의 116.1%입니다. 신건 가격을 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 이전 거래군 추세가 -1.7%입니다. 과거 최고가 235,000,000원이나 전체 평균 208,000,000원만으로 현재 가격을 정당화하지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 이상석·이은경은 말소기준 이후 전입해 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제와 실제 배당 순서는 원본 확인이 필요합니다.
- 명도 고려. 확인된 실제 임차인은 2명입니다. 대항력이 없더라도 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
- 권리 기준점. 2018.06.07 반월농업협동조합 근저당 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최종 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
- 배당표 해석. 현재 배당 시나리오는 근저당 채권최고액 204,000,000원을 반영하고 있습니다. 실제 배당 판단에서는 신청채권 청구액 174,232,383원과 임차인 관련 사항도 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보류”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2018.06.07 반월농업협동조합 근저당이고, 확인된 실제 임차인 2명은 모두 2025.12.04 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면만 보면 구조는 비교적 명료합니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가이자 신건 최저가인 238,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 205,000,000원보다 33,000,000원 높고, 최근 시세 대비 116.1%입니다. 더구나 최근 거래 추세는 -1.7%입니다. 따라서 현재 회차는 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라 권리는 정리됐지만 가격 메리트는 없는 신건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 현재 이 사건의 승부처입니다.
