수원지방법원 2026타경50624. 안성시 고삼면 봉산리 239의 토지와 건물을 대상으로 한 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택 및 창고 등이며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 565.0㎡입니다. 등기부상 현재 공유자는 배복임 2분의 1, 윤수원 2분의 1이고, 2026.04.07에는 윤수원 지분에 대해 채권자 박광원이 임의경매개시결정을 받았습니다.
등기만 보면 말소기준은 2011.05.04 보개농업협동조합 근저당권, 채권최고액 65,000,000원입니다. 이후 윤수원 지분에 설정된 박광원 근저당 100,000,000원, 배복임 명의의 가처분, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 배복임은 현황조사·문건접수· 매각물건명세서에 점유자로 나타나며 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50624 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 고삼면 봉산리 239 · 경기도 안성시 고삼면 이전봉산길 276-26 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 창고 등 |
| 토지 | 565.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골 및 경량철골구조 기타(판넬)지붕 2층 · 사용승인일 미상 |
| 공유자 | 배복임 2분의 1 · 윤수원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 199,652,830원 / 199,652,830원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박광원 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건등 포함지분매각 · 공유자의 우선매수청구 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입을 먼저 확인
② 임차·점유관계 — 인수 0원으로 확정하면 안 된다
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배복임 | 미상 | 2008.04.18 | 미상 | 2026.06.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
배복임은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 점유자 이름이 현재 공유자 배복임과 동일하여 자료상 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 제기되어 있습니다. 이 부분이 확인되기 전까지는 배당표에 표시된 ‘매수인 인수 0원’을 실질 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 공유지분·우선매수 — 일반 낙찰가 외 변수가 있다
현재 등기부상 배복임과 윤수원이 각각 2분의 1을 보유하고 있고, 경매개시결정은 윤수원 지분에 대해 이루어졌습니다. 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수청구는 1회로 제한된다고 기재되어 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사해 매수신고를 한 뒤 매각기일 종결 고지 전까지 보증금을 납부하지 않으면 이후 매각기일에서는 다시 우선매수권을 행사할 수 없습니다.
또 제시외 물건등은 실제 소유관계를 확인하기 어려워 채무자·소유자 윤수원의 지분비율에 따라 평가되었습니다. 실제 소유관계가 달라지면 그 가액도 변동될 수 있다는 점이 명세서에 명시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,652,830원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,595,140원 |
| 1. 근저당 · 보개농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박광원 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,057,690원 |
위 배당표는 현재 회차 매각가 199,652,830원을 가정한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 배복임의 보증금도 미상이라 임차 관련 배당·미배당은 확정되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 31,057,690원과 매수인 인수 0원은 실제 결과와 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 박광원 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 199,652,830원 | 0원 | 31,057,690원 | 100,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 159,722,264원 | 8,313,848원 | 0원 | 91,686,152원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 127,777,811원 | 39,811,078원 | 0원 | 60,188,922원 |
유찰되면 매각가격은 내려가지만 선순위 임차보증금이 실제로 존재해 인수되는 구조라면 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락을 뜻하지 않습니다. 이 사건은 보증금이 미상이므로 159,722,264원이나 127,777,811원만 보고 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·물적사항 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고삼저수지 남측 인근으로 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대이며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 단독주택 및 창고 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수 설비, 심야전기 및 유류온수 보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 농림지역 · 농업보호구역 · 성장관리권역 · 가축사육제한구역에 포함되고, 공시지가는 86,400원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 건축물. 일반건축물대장상 사용승인일자가 미등재되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 제시외 물건. 잔디·관정·조경석은 토지에 포함하여 평가했고, 소나무·주목·은행나무·영산홍 등 조경수는 별도로 감정평가하여 매각가격에 포함했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배복임 임대차 원본. 보증금, 확정일자, 실제 점유개시, 임대차계약 체결 상대방을 확인해야 합니다.
- 공유자 동일인 여부. 점유자로 조사된 배복임과 등기부 공유자 배복임의 관계를 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수청구가 1회로 제한되어 있으므로 해당 매각기일에서의 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 취득범위. 윤수원 지분 경매와 제시외 물건의 지분평가 범위를 원본 명세서·등기부·감정서에서 대조해야 합니다.
- 사용승인일. 일반건축물대장상 사용승인일 미등재 상태를 확인해야 합니다.
- 가격. 현재 신건 최저가는 199,652,830원입니다. 비교 가능한 실거래 판단 없이 감정가 100%를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
맺으며 — “신건 1.996억”보다 먼저 풀어야 할 권리
이 사건은 후순위 등기권리 소멸 여부만 보면 복잡하지 않습니다. 2011.05.04 보개농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 박광원 근저당·배복임 가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매에서 더 중요한 사실은 2008.04.18 전입한 배복임입니다. 보증금과 확정일자가 미상이고 현재 공유자와 동일한 이름이어서 실질 임차인인지, 관계인인지, 인수할 보증금이 있는지를 먼저 확정해야 합니다.
여기에 윤수원 지분 경매, 공유자 우선매수청구, 제시외 물건 지분평가까지 겹칩니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원만 믿고 입찰할 사건은 아닙니다. 권리확정이 먼저, 가격판단은 그다음입니다. 보증금과 취득범위가 확인되기 전에는 199,652,830원 신건뿐 아니라 유찰 후 가격에서도 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
