수원지방법원 2026타경50644. 안성시 공도읍 진사리 안성수창해뜨레 102동 5층 501호 아파트입니다. 감정평가상 16층 규모 아파트의 5층 단위세대로 방3, 욕실 겸 화장실2, 주방 겸 식당, 거실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다. 소유자는 수창산업개발주식회사이며, 2019년 5월 21일 소유권보존과 동시에 우리은행 근저당이 설정됐습니다.
권리 구조의 핵심은 2019.05.21 우리은행 근저당입니다. 등기상 채권최고액은 15,846,500,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있으며, 같은 날 근저당권변경으로 채권최고액 69,120,000원 및 공동담보 해제가 기록돼 있습니다. 이후 2025년 임차권등기와 2026년 강제경매개시결정은 말소기준 이후의 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50644 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 진사리 742 안성수창해뜨레 102동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 16층 건물 내 5층501호 · 방3·욕실 겸 화장실2·주방 겸 식당·거실·발코니·현관 |
| 소유자 | 수창산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,115,565원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위
실제 임차인은 신중명 1명입니다. 임차권등기상 보증금은 136,500,000원이고, 임대차계약일자는 2023.03.25, 주민등록일자는 2020.03.13, 점유개시일자는 2023.05.03입니다. 등기부에는 확정일자 2023.04.03이 기재돼 있습니다. 그러나 주민등록일자 자체가 말소기준인 2019.05.21보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신중명 | 102동 501호 전부 · 주거(임차권등기) | 136,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 82.4%만 보면 안 된다
확인된 안성수창해뜨레 최근 거래는 2026.06, 81.24㎡, 14층, 255,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균 역시 이 한 건으로 255,000,000원입니다. 최저가 210,000,000원은 이 금액의 82.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 81.24㎡ | 14 | 255,000,000원 |
하지만 본건의 비교대상 면적은 59.59㎡이고, 확인 거래는 81.24㎡여서 면적이 맞지 않습니다. 거래 건수도 1건뿐입니다. 따라서 82.4%라는 비율은 참고치일 뿐, 이를 근거로 “시세보다 17.6% 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 15,846,500,000원 | 206,260,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,115,565원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 210,000,000원 가정 시 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 전체 미배당액은 15,785,355,565원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 15,785,355,565원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 15,826,767,565원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 15,859,897,165원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 낙찰가가 낮아지면 채권자 미배당액은 늘지만, 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양진초등학교 북서측 인근이며, 주은 청솔·우미·삼성 등 중소규모 아파트단지와 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측 인근 서동대로(국도38호선)변에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 5층501호이며 급배수·위생·화재탐지·승강기·소화전·도시가스설비와 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북·동·서측 3면이 중로3류 및 소로3류 포장도로와 접하고 단지 내 도로와 연계됩니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 837,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·준보전산지·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 표시돼 있으며, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 안성수창해뜨레는 213세대이며 사용승인일은 2019.05.03입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 신중명의 임차권등기와 전입일, 점유개시일, 확정일자 및 배당요구 내용을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조하세요.
- 동일 면적 시세 확인. 현재 확인 거래는 81.24㎡이고 본건 비교대상은 59.59㎡입니다. 동일 면적대 최근 거래를 확보한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
- 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당은 공동담보목록과 같은 날의 1번 근저당권변경 및 공동담보 해제 내용이 함께 있으므로 원문을 확인하세요.
- 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 공동주택의 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목이 있는지 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 합격, 가격은 추가 검증
이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 2019.05.21 우리은행 근저당이 말소기준이고, 신중명의 임차권은 그보다 늦습니다. 전입일도 말소기준 이후라 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 아직 조심해야 합니다. 확인된 최근 실거래 255,000,000원은 81.24㎡ 물건이고 본건 비교대상 면적은 59.59㎡입니다. 거래도 1건뿐입니다. 따라서 최저가가 그 거래의 82.4%라는 사실만으로 본건을 싸다고 평가하기는 어렵습니다. 권리는 비교적 명료하지만, 가격은 동일 면적 실거래 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
