수원지방법원 2026타경50662. 평택시 서정동 청솔타운1 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 이영도이며 2022.01.20 매매로 206,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2022.09.23 접수된 주송철의 근저당권 채권최고액 210,000,000원입니다.
표면적으로는 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 먼저 성립한 임차인의 대항력이 남습니다. 안수현은 2021.12.31 확정일자를 받고, 2022.01.20 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 2022.09.23 말소기준보다 선순위이고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50662 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 74-2 청솔타운1 4층 403호 · 도로명 경기도 평택시 송탄2로19번길 35-7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트조 9층 건물 중 4층 403호 |
| 대상 면적 | 79.47㎡ |
| 소유자 | 이영도 · 2022.01.20 매매 · 거래가액 206,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 청구금액 | 206,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2022.09.23 을구 3번 근저당권 · 주송철 · 채권최고액 210,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
이 사건은 “등기상 후순위 임차권등기라서 소멸한다”고만 보면 안 됩니다. 을구 4번 주택임차권등기의 접수일은 2023.09.13으로 말소기준보다 늦지만, 그 등기에 기재된 임대차계약일은 2021.12.29, 확정일자는 2021.12.31, 주민등록·점유개시는 2022.01.20입니다. 실제 대항력 판단에서 중요한 전입·점유가 말소기준 2022.09.23보다 먼저이므로 안수현의 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복
실제 임차인은 안수현 1명입니다. 별도로 신고된 “시보증”은 안수현 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있으므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 이름 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 안수현 | 2022.01.20 | 2021.12.31 | 206,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수 현재 4,670,000원 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 2022.01.20 | 2021.12.31 | 0원 | 승계 | 승계 | 중복신고 안수현 보증금 별도 합산 없음 |
③ 가격의 핵심 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
현재 최저가 205,000,000원은 제공된 실거래 평균 212,750,000원의 96.4%입니다. 하지만 이 비율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되지 못하는 4,670,000원을 더하면 실제 부담은 209,670,000원이 됩니다. 이는 실거래 평균의 98.6%, 최신 거래 210,000,000원의 99.8%로 사실상 시세권에 가깝습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 205,000,000원 | 4,670,000원 | 209,670,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 164,000,000원 | 45,096,000원 | 209,096,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 131,200,000원 | 77,436,800원 | 208,636,800원 |
④ 실거래 비교 — 최저가가 아니라 209,670,000원으로 봐야 한다
청솔타운1의 제공된 실거래는 4건입니다. 대상 면적은 79.47㎡로 매칭되어 있고, 거래금액은 206,000,000원에서 220,000,000원 사이입니다. 평균은 212,750,000원, 최신 거래는 2022.02의 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 83.99㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 79.47㎡ | 4 | 206,000,000원 |
| 2021.12 | 83.99㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 83.99㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 212,750,000원 |
현재 실질취득 209,670,000원은 평균 212,750,000원보다 3,080,000원 낮을 뿐이고, 최신 거래 210,000,000원과는 330,000원 차이입니다. 따라서 “최저가 205,000,000원이 평균 대비 96.4%라서 싸다”는 결론은 부적절합니다. 더구나 비교 거래월은 2021.07~2022.02이므로 2026.09 입찰가격을 정할 때는 거래 시점의 차이도 보수적으로 반영해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 안수현 보증금 | 206,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 근저당 · 주송철 | 210,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 937,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 205,000,000원 중 집행비용 3,670,000원을 제외한 201,330,000원이 안수현에게 배당되고, 보증금 부족분 4,670,000원이 매수인 인수로 남습니다. 주송철 근저당과 주택도시보증공사 권리는 배당액 0원으로 계산되어도 매각으로 소멸하는 반면, 선순위 임차보증금의 미배당분은 별도로 승계됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 실제 이용은 오피스텔(주거용)입니다. 토지는 오피스텔 및 도시형 생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 송탄역 남동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설·업무용빌딩·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물 중 4층 403호이며 위생·급배수, 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 4필 일단의 평지이며 북측 및 남동측 포장도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함·저촉되고, 공시지가는 1,441,000원/㎡입니다.
- 환금성 점검. 청솔타운1은 8세대 규모이고 제공된 실거래도 4건입니다. 대단지 주거상품과 같은 거래량을 전제로 보기보다 실제 매수층과 최근 거래 여부를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 205,000,000원 + 인수 4,670,000원 = 209,670,000원이 실제 비교 기준입니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 45,096,000원, 2회 유찰 시 77,436,800원으로 증가해 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 실제 임차인은 1명. 안수현과 보증기관 승계 신고를 서로 다른 보증금으로 중복 합산하지 마십시오.
- 임차권등기 원인관계 확인. 임차권등기 접수일은 후순위지만 전입·점유가 말소기준보다 먼저입니다. 배당 후 남는 보증금이 인수되는 구조를 반드시 전제로 해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)이므로 공부와 현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 주소 표기 확인. 매각물건명세서 비고에는 등기부상 “송탄2로 35-7”이 “송탄2로19번길 35-7”의 오기로 보인다고 기재되어 있습니다.
- 가격 비교의 현재성 확인. 제공 실거래 표본은 2021.07~2022.02 거래이므로 2026.09 입찰 시점의 가격 판단에 그대로 고정해 적용하지 마십시오.
맺으며 — “205,000,000원짜리 경매”가 아니라 “약 209,000,000원대 취득 구조”
이 물건은 최저매각가 숫자만 보면 감정가 205,000,000원 그대로인 신건이고, 제공 실거래 평균 212,750,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 선순위 임차인 안수현의 보증금 206,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 예상배당으로도 4,670,000원이 남습니다. 그래서 매수인의 실질취득은 209,670,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 낙찰가가 164,000,000원으로 내려가도 인수액이 45,096,000원으로 늘어 실질취득은 209,096,000원이고, 2회 유찰 시에도 208,636,800원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수가 커져 총액이 임차보증금 수준 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가 할인율을 투자 포인트로 삼으면 안 됩니다. 현재 실질취득은 제공 실거래 평균의 98.6%, 최신 거래의 99.8%로 가격 여유가 매우 작고, 비교 거래 자체도 2021~2022년 자료입니다. 권리구조를 이해한 뒤 인수액까지 포함한 총취득액을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
