수원지방법원 2026타경50689. 평택시 비전동 평택센트럴해링턴플레이스 103동 2층201호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 최다연이고, 2020.02.14 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 240,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액 219,450,000원이 말소기준권리입니다. 이후에 남아 있는 상상인저축은행 근저당권 211,200,000원, 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
권리순위만 보면 낙찰자에게 넘어오는 후순위 담보권·압류는 없습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 ‘인수 0원 아파트’로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 등기부상 소유권대지권이 미등기 상태이고 대지권 취득 유무가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 거래관행상 추후 적정 대지지분이 배분될 것을 전제로 대지권 가격이 최저매각가격에 포함되어 있고, 2026.05.13 신청채권자가 대지권일괄매각신청서를 제출한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50689 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1089 평택센트럴해링턴플레이스 103동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 평남로 865 |
| 물건종류 | 아파트 · 전용 84.9803㎡ · 15층 중 2층 |
| 소유자 | 최다연 · 2020.02.14 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 192,861,715원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권은 별도 확인
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2020.02.14 설정된 우리은행 근저당권입니다. 2022.03.08 설정된 상상인저축은행 근저당권, 2024.09.23 경기신용보증재단 가압류, 2026.04.15 경매개시결정, 2026.04.28 국민건강보험공단 압류는 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다는 낮지만 최신 거래보다는 높다
평택센트럴해링턴플레이스는 1,058세대, 2012.08.02 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.98㎡대 최근 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 9 | 318,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 15 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 352,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 324,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 14 | 354,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 평균 | 84.9803㎡ | 12건 | 331,916,666원 |
최근 12개월 평균은 331,916,666원이고 신건 최저가 323,000,000원은 그 97.3%입니다. 평균과 비교하면 낮지만, 가장 최근인 2026.08 거래가는 318,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 같은 표본의 거래 범위도 300,000,000원~365,000,000원으로 넓습니다. 따라서 평균 대비 할인율만 보고 ‘명확히 싸다’고 단정할 단계는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,322,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 219,450,000원 | 219,450,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 211,200,000원 | 98,228,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 480,650,000원 중 예상배당은 317,678,000원, 미배당은 162,972,000원입니다. 상상인저축은행에서 일부 미배당이 발생하고 경기신용보증재단 가압류에는 배당이 없는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비전고등학교 동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·주상복합건물·각급학교·근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 2층 201호이며 위생·급배수·승강기·소화전·난방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선 도로, 남측 및 서측 일부 폭 약 6미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)이며 공시지가는 1,251,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 평택센트럴해링턴플레이스는 1,058세대이며 준공일은 2012.08.02입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 소유권·대지권 미등재 및 대지권 취득 유무 불분명 기재, 대지권일괄매각신청서 제출 내용을 원문으로 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 331,916,666원뿐 아니라 최신 거래 318,000,000원과 동일면적 2층 거래 300,000,000원을 함께 비교하세요.
- 후순위 말소. 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 상상인저축은행 근저당·경기신용보증재단 가압류·국민건강보험공단 압류의 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 임대관계. 임차인 신고는 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황을 재확인하세요.
- 배당. 신건 가정에서도 미배당 162,972,000원이 발생하나, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
말소기준 이후의 권리는 모두 소멸하고 임차인도 없어, 통상적인 후순위 인수 위험은 낮습니다. 하지만 이 물건은 소유권·대지권 미등재와 대지권 취득 유무 불분명이라는 별도 변수가 있습니다. 가격 역시 최저가 323,000,000원이 최근 12개월 평균 331,916,666원의 97.3%이지만 최신 거래 318,000,000원보다 높습니다. 따라서 결론은 후순위 권리는 단순하지만, 대지권 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어렵고 신건 가격도 압도적으로 저렴하지 않다입니다.
