수원지방법원 2026타경50711. 평택시 고덕동 고덕헤리움비즈타워1차 2층 209호입니다. 등기상 소유자는 장유민이고, 2020년 5월 11일 소유권이전 등기가 이뤄졌으며 등기 기재 거래가액은 395,256,000원입니다. 같은 날 양주중앙새마을금고의 채권최고액 322,530,000원 근저당이 설정됐고, 이어 주식회사아이엠코퍼레이션의 70,800,000원 근저당이 설정됐습니다.

이 사건의 말소기준은 양주중앙새마을금고의 2020년 5월 11일 근저당입니다. 해당 근저당과 후순위 근저당, 2026년 4월 17일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 213,000,000원 가정 배당에서도 채권 전액을 충족하지 못하지만, 그 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 두 근저당 모두 매각으로 소멸

2019년 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있고, 현재 소유자는 장유민입니다. 말소기준인 양주중앙새마을금고 근저당 이후 주식회사아이엠코퍼레이션 근저당과 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 권리만 놓고 보면 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 신건 213,000,000원, 시세 단정은 금물

현재 최저매각가는 감정가와 같은 213,000,000원입니다. 한 차례도 유찰되지 않은 신건이며, 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 금액도 213,000,000원입니다.

다만 이 사건은 실거래 비교보다 회차별 매각가와 미배당 변화를 보는 것이 핵심입니다. 감정가 213,000,000원이 시장에서 싼지 비싼지를 입증할 거래 근거 없이 단순히 ‘경매니까 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설이고 현재 공실 상태라는 점은 입찰가를 정할 때 별도로 검토해야 할 요소입니다.

③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

채권총액 393,330,000원 중 현재 회차 예상배당은 209,218,000원이며, 미배당액은 184,112,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

유찰이 진행되면 매각가는 170,400,000원, 136,320,000원으로 내려가고 채권자의 미배당액은 반대로 커집니다. 그러나 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자가 덜 배당받는 것과 낙찰자가 그 부족분을 떠안는 것은 별개의 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 ‘고덕백년광장’ 남동측 인근으로, 근린상가시설·업무시설·아파트단지·오피스텔·공원 등이 혼재하는 근린상업지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 수준으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 대장상 용도는 사무실이나 현재 공실 상태입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 업무시설 및 근린생활시설 중 2층 209호이며, 사용승인일은 2019.12.09입니다.
• 도로. 북동측·남동측으로 폭 약 40m 포장도로, 남서측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
• 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지면적은 976.0㎡, 공시지가는 4,995,000원/㎡입니다.
• 설비. 위생·급배수·소화·방화·방재·보안·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 재확인. 감정평가상 현재 공실이나, 물건조사 시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이므로 입찰 직전 실제 점유·임대차 상태를 다시 확인하세요.
• 말소기준 확인. 2020.05.11 양주중앙새마을금고 근저당이 말소기준이며 후순위 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
• 가격 검증. 신건 최저가 213,000,000원을 감정가라는 이유만으로 적정가로 받아들이지 말고, 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
• 공실 리스크. 현재 공실이므로 취득 후 사용·임대 계획과 공실 기간 동안의 비용 부담을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 184,112,000원이 발생하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개

이 사건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2020년 양주중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 물건은 근린시설이고 대장상 사무실이며 현재 공실입니다. 신건 최저가 213,000,000원의 가격 경쟁력을 입증할 실거래 비교 없이 ‘인수 0원’이라는 이유만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 임대수익성은 추가 검증이 결론입니다.