수원지방법원 2024타경99473. 경기도 화성시 정남면 고지리 162-2 일대의 공장 이용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 4,205㎡의 공장용지이고, 감정 이용상태상 건물은 공장으로 사용 중입니다. 등기상 소유자는 이병찬이며, 핵심 말소기준은 2017.06.29. 태안농업협동조합 근저당권 4,160,000,000원입니다. 이 기준권리보다 뒤의 2020년 근저당, 2024년 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “후순위가 다 소멸하니 깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서상 임차관계가 여럿 있고, 그중 고재일·배정선·주식회사 이노맥스 (고재일)은 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 인정되는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 이 세 임차보증금은 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산되며 합계는 70,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99473 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 정남면 고지리 162-2 · 경기도 화성시 효행구 정남면 고지5길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 이용 · 일반철골구조 기타지붕 |
| 토지 | 공장용지 4,205㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이병찬 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 7,356,571,000원 / 3,604,719,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 3,775,309,569원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 말소기준 | 2017.06.29. 을구 16번 근저당권 · 태안농업협동조합 · 채권최고액 4,160,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차보증금은 별개
2017.06.29. 설정된 태안농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2024.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2024.09.06. 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐지만, 기준이 되는 설정 시점은 2017.06.29.입니다. 그 뒤의 을구 17번 근저당권 504,000,000원, 갑구 4번 가압류 88,128,739원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6건, 대항력 3건
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국코이어주식회사(심종애) | 제1동 1층 1호 340.0000㎡ | 2018.12.04 | 15,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 공선희 | 4동 512.0000㎡ | 2017.12.22 | 30,000,000원 | 2,700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 박범수 | 5동 200.0000㎡ | 2024.04.15 | 15,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 배당요구 2024.12.16 |
| 고재일 | 6동 1,168.0000㎡ | 2012.03.29 | 30,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 30,000,000원 |
| 배정선 | 6동 584.0000㎡ | 2012.09.12 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 10,000,000원 배당요구 2025.01.23 |
| 주식회사 이노맥스 (고재일) | 6동 1,168.0000㎡ | 2015.11.18 | 30,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 30,000,000원 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 표는 실제 임차관계 6건으로 봅니다. 이 가운데 말소기준 2017.06.29.보다 전입일이 빠른 고재일(2012.03.29), 배정선(2012.09.12), 주식회사 이노맥스(고재일)(2015.11.18) 3건은 대항력 있는 것으로 정리돼 있습니다. 배당계산상 이들의 보증금은 각각 30,000,000원·10,000,000원·30,000,000원, 합계 70,000,000원 전액이 매수인 인수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,604,719,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,447,190원 |
| 인수 · 임차인 고재일 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 배정선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 이노맥스 (고재일) 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 태안농업협동조합 | 4,160,000,000원 | 3,566,271,810원 |
| 을구 17번 근저당권 · 태안농업협동조합 | 504,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 태안농업협동조합 | 88,128,739원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 4,752,128,739원 중 3,566,271,810원이 배당되고 1,185,856,929원이 미배당으로 남는 계산입니다. 임차보증금 70,000,000원은 배당대금에서 나가는 것이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 7천만원은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 3,604,719,000원 | 3,566,271,810원 | 1,185,856,929원 | 70,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,523,303,300원 | 2,495,670,267원 | 2,256,458,472원 | 70,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,766,312,310원 | 1,746,249,187원 | 3,005,879,552원 | 70,000,000원 |
매각가가 낮아지면 담보권자에게 돌아가는 배당은 줄어들지만, 세 대항력 임차인의 보증금 70,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 매수인 인수로 잡힙니다. 따라서 추가 유찰 후에도 낙찰가 + 70,000,000원을 취득원가의 출발점으로 삼아야 합니다.
⑤ 매각범위·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 공장으로 이용 중이며 일반철골구조 기타지붕, 외벽·내벽 판넬마감, 샤시창호 구조입니다. 위생설비와 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4,205㎡ 공장용지로 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리)에 속합니다. 토지이용상황은 공업용, 평지·부정형이며 공시지가는 388,900원/㎡입니다.
- 입지·교통. 정남119안전센터 동측 인근으로 공장 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 성장관리권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역의 지정기간은 2023.11.20.~2028.11.19.입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 기계기구 다쓰테크 6식이 포함됩니다. 본건 수변전시설은 건물에 포함해 평가됐고, 소유자 미상의 제시외 기계기구와 목록 3 지상의 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 3,604,719,000원에 매수인 인수 70,000,000원을 더한 3,674,719,000원을 출발점으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 고재일·배정선·주식회사 이노맥스(고재일)의 점유관계, 보증금 반환 및 명도 조건을 입찰 전에 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 비대항 임차인도 명도 대상. 한국코이어주식회사(심종애)·공선희·박범수는 대항력이 없지만 실제 점유가 있다면 인도 및 명도 일정은 별도로 관리해야 합니다.
- 매각 제외물 구분. 소유자 미상의 제시외 기계기구와 컨테이너 2동은 매각 제외이므로 낙찰 후 사용·철거·소유관계가 본건과 분리될 수 있음을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간 2023.11.20.~2028.11.19.가 기재돼 있으므로 해당 규제가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 공장·토지 특성상 단순 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하지 말고, 임대현황·공장 수요·시설 상태·기계기구의 실제 가치를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 공장 환금성
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 7,356,571,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 3,604,719,000원, 즉 감정가 49%까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 고재일·배정선·주식회사 이노맥스(고재일) 3건의 대항력 임차보증금 70,000,000원이 매수인에게 남아 현재 실질취득은 3,674,719,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 공장·토지라는 용도와 복수 점유자, 일괄매각·매각 제외 시설, 토지거래계약 허가구역까지 함께 검토해야 합니다. 현재 가격이 감정가보다 크게 내려온 것은 분명하지만, 가격 가점만으로 높은 등급을 줄 수 있는 구조는 아닙니다. 이 물건은 “얼마나 싸게 내려왔나”보다 실제 인수액·점유관계·공장 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
