인천지방법원 2025타경512603. 이번 물건은 인천광역시 계양구 효성동 현대아파트 403동 1904호입니다. 철근콘크리트구조 지상 25층 건물의 19층에 위치한 아파트로, 방 3개와 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2개 및 발코니 등으로 이용하고 있습니다. 사용승인일은 1995.12.15입니다. 감정가 387,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 270,900,000원으로 조정됐습니다.
권리의 출발점은 2011.08.02 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 이후 삼성화재의 추가 근저당권, 에스비아이저축은행 근저당권, 개인 근저당권, 가압류와 압류가 순서대로 등장합니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각에 따라 소멸할 것으로 분석되지만, 선순위 채권이 많아 배당금 부족이 예상되는 구조입니다.
이때 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 채권자에게 배당되지 않는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 현재 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당금이 상당하지만, 이를 낙찰자가 그대로 갚아야 한다는 뜻은 아닙니다. 다만 점유자의 권리와 임대차 관계, 조세채권 등의 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512603 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 200-1 현대아파트 제403동 제19층 제1904호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 새벌로112번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방3·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실2·발코니 등 |
| 건물 구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 25층 중 19층 |
| 사용승인일 | 1995.12.15 |
| 소유자 | 정용진 (2006.12.15 소유권이전, 당시 거래가액 177,000,000원) |
| 감정가 | 387,000,000원 |
| 최저매각가 | 270,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이금숙 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2011.08.02 을구 9번 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 삼성화재 근저당
과거 설정됐던 한국주택은행·새마을금고·한국스탠다드차타드제일은행의 근저당권은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 황금희 명의의 소유권이전청구권 가등기도 과거에 말소됐습니다. 따라서 이번 경매의 말소기준은 2011.08.02 설정된 을구 9번 근저당권입니다.
말소기준 이후의 주요 권리는 삼성화재 추가 근저당 2건, 에스비아이저축은행 근저당 1건, 개인 근저당 2건, 인천신용보증재단 가압류와 계양구 압류입니다. 모두 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 신청채권자인 이금숙의 근저당권도 말소기준보다 후순위입니다.
② 점유·임차관계 — 신고는 없지만 현장 확인 필요
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 하지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자가 직접 점유한다고 단정하거나, 대항력 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 내역 없음 | 실제 점유와 별도 확인 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 | 미확인 |
| 대항력 | 점유자 전입·임대차 정보 미확인 | 판정 보류 |
| 매수인 인수 | 현재 배당 추정 0원 | 추가 임차권 발견 시 재검토 |
③ 가격 분석 — 감정가 70%, 그러나 시세 할인율은 미확인
이번 최저매각가는 270,900,000원으로 감정가 387,000,000원의 70%입니다. 감정가 기준으로는 가격이 내려왔지만, 실제 시장에서 얼마에 거래되는지는 별도의 문제입니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 387,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 270,900,000원 | 감정가의 70% |
| 실질취득 추정 | 270,900,000원 | 현재 인수 0원 가정 · 부대비용 제외 |
| 실거래 비교시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 미판정 |
동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락이라는 사실을 곧바로 시세 대비 30% 저렴하다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,900,000원 가정 · 기존 추정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 담보채권에 배당이 집중되며 후순위 채권에는 미배당이 발생하는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,592,600원 |
| 1. 을구 9 · 삼성화재 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 을구 11 · 삼성화재 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 3. 을구 12 · 삼성화재 | 69,000,000원 | 17,907,400원 |
| 4. 을구 13 · 에스비아이저축은행 | 56,400,000원 | 0원 |
| 5. 을구 14 · 이충녀 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 15 · 이금숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9 · 인천신용보증재단 | 8,165,140원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 531,965,140원 | 266,307,400원 |
본 표는 기존 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 을구 9번 근저당의 2022.11.04 변경 채권최고액 129,910,000원이 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 조세채권, 법정 우선순위 및 집행비용 확정 등에 따라 배당액과 미배당액은 달라집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
현재 회차 및 추가 유찰을 가정한 예상 매각금액과 배당 부족 규모입니다. 실제 유찰 여부, 다음 매각기일 및 최저매각가 적용은 법원의 매각공고에 따라 확인해야 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 270,900,000원 | 265,657,740원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(49%) | 189,630,000원 | 345,789,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 132,740,999원 | 401,882,515원 | 0원 |
각 회차의 매각가·미배당·인수액은 배당 시뮬레이션에 따른 값입니다. 배당액은 근저당 채권최고액 변경 등을 반영한 재계산이 필요하며, 임차권 미확인 상태에서 인수 0원을 확정할 수는 없습니다.
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어들어 후순위 채권자들의 배당 부족은 증가하는 것으로 나타납니다. 다만 매수인의 부담은 채권자 미배당액이 아니라 낙찰가와 실제 인수 대상 권리, 취득 부대비용을 합산하여 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효성남초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지를 중심으로 형성된 기존 공동주택 주거지로, 감정평가상 주거환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 승강장이 있습니다. 북동측 인근에 인천지하철 1호선 작전역, 남동측 인근에 경인고속도로 부평IC가 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 남측으로 약 26m 폭의 아나지로와 접하며, 서측 중로 및 북측·동측 세로와도 연결됩니다.
- 건물. 1995.12.15 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·소방·승강기시설과 도시가스 개별난방설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 공동주택 부지로 이용됩니다. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 및 교육환경 보호 관련 구역 등의 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 규제. 외국인 등 주택용도 취득을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 해당 기재기간 이후의 규제 적용 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공동주택 중심의 기성 주거지역이지만, 동일 단지 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 적정 매매가격과 실제 환금성은 추가 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 9번 삼성화재 근저당권이 2011.08.02 설정된 말소기준권리임을 등기부 원본과 대조하고, 이전에 설정됐던 근저당권과 가등기의 말소 여부도 확인하세요.
- 채권최고액 변경 확인. 을구 9번은 최초 192,000,000원에서 2022.11.04 채권최고액 129,910,000원으로 변경됐습니다. 기존 배당표를 실제 채권잔액 기준으로 재산정해야 합니다.
- 임차인·점유 조사. 현재 임대관계 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 실제 점유자를 확인하고 대항력·우선변제 여부를 개별 검토하세요.
- 실거래 조사. 동일 단지의 최근 12개월 거래금액, 최신 거래와 면적·층·상태가 유사한 사례를 우선 비교하세요. 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 세금·공과금. 계양구의 압류가 확인됩니다. 관련 조세채권과 실제 배당 우선순위, 미납 관리비 및 공용부분 관리비 부담 여부를 확인하세요.
- 명도. 점유자와 점유 권원은 별도 확인이 필요합니다. 소유자 점유와 임차인 점유는 인도 및 명도 비용·기간에 영향을 줄 수 있습니다.
- 현장 상태. 1995년 사용승인 건물인 만큼 공용시설 관리상태, 누수, 난방, 창호, 내부 수선 필요성 및 개별 호수 상태를 조사하세요.
- 입찰 조건. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 법원 공고상 최저매각가, 입찰보증금, 매각조건 및 특별매각조건을 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가가 곧 시세 70%는 아니다”
인천 효성동 현대아파트 403동 1904호는 말소기준이 분명하고 후순위 담보권들이 매각으로 소멸할 것으로 분석되는 물건입니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 이를 무조건적인 인수 위험 부재로 받아들여서는 안 됩니다.
또한 후순위 담보권과 압류가 다수 존재하며, 기존 배당표에는 삼성화재 선순위 근저당의 채권최고액 변경이 반영되지 않았습니다. 현재 예상 미배당금 265,657,740원은 확정 배당금액이 아니며 매수인의 직접 인수금액도 아닙니다.
가격 측면에서 현재 최저가 270,900,000원은 감정가 387,000,000원의 70%입니다. 하지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 추가 유찰 여부보다 먼저 확인할 것은 실거래 가격, 점유관계, 변경된 담보채권과 실제 배당구조입니다.
결론은 권리상 말소 구조는 양호하나, 가격 매력은 미검증이며 임대관계 확인이 필요한 조건부 검토 물건입니다. 현재 가격만 보고 성급히 응찰하기보다는 시세와 점유를 확인하고, 이를 반영한 입찰 상한을 정하는 접근이 합리적입니다.
