인천지방법원 2025타경512603. 인천 계양구 효성동 현대아파트 403동 19층 1904호입니다. 현재 소유자는 정용진이고, 2006.12.15. 소유권이전 당시 거래가액은 177,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2011.08.02. 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 이 권리 뒤에 설정된 삼성화재해상보험주식회사 추가 근저당권, 주식회사에스비아이저축은행, 이충녀, 이금숙의 근저당권과 경매개시결정·가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이번 사건은 “권리가 소멸하느냐”와 “채권자가 돈을 다 받느냐”를 분리해서 봐야 합니다. 최저매각가 387,000,000원 기준 채권 총액은 531,965,140원이고, 배당되는 채권액은 380,782,000원으로 계산돼 151,183,140원의 미배당이 생깁니다. 특히 신청채권 50,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 배당액이 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권자의 문제이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512603 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 200-1 현대아파트 403동 19층1904호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 새벌로112번길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2, 발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상25층 · 제19층 제1904호 · 사용승인일 1995.12.15. |
| 소유자 | 정용진 · 2006.12.15. 소유권이전 · 거래가액 177,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 387,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2011.08.02. 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 9번 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 최초 등기 채권최고액은 192,000,000원이며, 2022.11.04. 변경등기에는 채권최고액 129,910,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 예상배당표는 을구 9번 채권액을 192,000,000원으로 두고 계산돼 있으므로 아래 배당분석도 그 값을 그대로 따릅니다.
2017.03.03. 삼성화재해상보험주식회사 56,400,000원, 2021.11.11. 삼성화재해상보험주식회사 69,000,000원, 2022.12.09. 주식회사에스비아이저축은행 56,400,000원, 2023.07.06. 이충녀 100,000,000원, 2023.07.18. 이금숙 50,000,000원의 근저당권은 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 2025.09.26. 경매개시결정, 2025.11.12. 인천신용보증재단 가압류 8,165,140원, 2025.11.21. 계양구(인천광역시) 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 임대관계 미상은 현장 확인 대상
임차인으로 기재된 사람은 없습니다. 다만 감정요항표의 기타참고사항에는 “임대관계 미상임”이라고 적혀 있습니다. 따라서 이 자료만으로 실제 현장 점유자를 확정하거나 대항력 유무를 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,218,000원 |
| 을구 9번 · 삼성화재해상보험주식회사 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 을구 11번 · 삼성화재해상보험주식회사 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 을구 12번 · 삼성화재해상보험주식회사 | 69,000,000원 | 69,000,000원 |
| 을구 13번 · 주식회사에스비아이저축은행 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 을구 14번 · 이충녀 | 100,000,000원 | 6,982,000원 |
| 을구 15번 · 이금숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 · 인천신용보증재단 | 8,165,140원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 531,965,140원 중 채권자 배당액은 380,782,000원, 미배당은 151,183,140원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 후순위 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 387,000,000원 | 380,782,000원 | 151,183,140원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 309,600,000원 | 304,465,600원 | 227,499,540원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 247,680,000원 | 243,412,480원 | 288,552,660원 | 0원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 평가하지 않는다
이번 자료에는 동일 단지·동일 평형 실거래 평균이나 최신 거래가격, 최근 추세가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 같은 387,000,000원이라는 숫자만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격 메리트가 있다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 효성남초등학교 남동측 인근이며, 부근은 아파트단지가 주를 이루는 공동주택 위주의 기성 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입 및 접근이 가능하고, 인근에 노선버스승강장, 북동측 인근에 인천지하철1호선 작전역, 남동측 인근에 경인고속도로 부평IC가 있습니다.
- 도로. 남측으로 로폭 약 26m 정도의 아나지로, 서측 중로, 북측 및 동측 세로에 각각 접합니다.
- 이용상태. 방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2, 발코니 등을 갖춘 아파트 단위세대로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역이 기재돼 있습니다.
- 토지거래계약 허가. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2011.08.02. 삼성화재해상보험주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 9번은 최초 192,000,000원, 2022.11.04. 변경등기에는 129,910,000원이 기재돼 있으므로 실제 채권관계와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 기재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 비교. 신건 최저가 387,000,000원의 적정성은 최근 동일 단지·동일 평형 실거래와 비교한 뒤 판단하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당이 커도 제공 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 손실을 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미검증
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2011.08.02. 삼성화재해상보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 387,000,000원에서는 총 채권액 531,965,140원을 모두 충족하지 못해 151,183,140원의 미배당이 발생하고 신청채권자 이금숙의 50,000,000원도 배당액이 0원으로 계산됩니다.
하지만 후순위 채권자의 미회수와 낙찰자의 권리 인수는 별개입니다. 낙찰자 입장에서는 권리보다 가격과 점유 확인이 남은 사건입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 실거래 자료가 없어, 387,000,000원이 시장 대비 유리한 가격인지까지 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 실거래 대조 후 판단입니다.
