인천지방법원 2025타경514219. 이번 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 있는 신승캐슬 제1동 제4층 제402호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이며, 철근콘크리트구조의 지상 14층·지하 1층 건물에 위치합니다. 최초 감정가 183,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 128,100,000원입니다.

등기상 핵심은 2015.06.09 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 146,400,000원이고, 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이 근저당권을 기준으로 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개이므로 임차·점유관계 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

최초 근저당권은 2015.06.09 접수 제51248호로 설정됐습니다. 채권최고액은 146,400,000원, 채무자는 박윤제이며, 최초 근저당권자는 농협은행주식회사입니다. 2025.08.07 근저당권 이전등기를 통해 농업협동조합자산관리회사가 근저당권자의 지위를 승계했습니다.

2026.01.30에는 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 소유권 및 공유지분의 이전 이력은 소유권 변동에 해당하며, 낙찰자에게 별도 금전채무를 인수시키는 권리로 보지는 않습니다.

② 가격 판단 — 감정가 대비 30% 하락, 시세 할인은 미확인

감정가와 현재 최저매각가는 다음과 같습니다.

현재 최저가는 감정가보다 54,900,000원 낮습니다. 그러나 이 차이는 어디까지나 감정가 대비 할인폭입니다. 동일 건물이나 인근 유사 도시형생활주택의 실거래 평균 및 최신 거래가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단하기 어렵습니다.

특히 도시형생활주택은 일반적인 아파트와 구분해 면적, 건물 이용형태, 주차시설 및 실제 거래 수준을 비교할 필요가 있습니다. 본건은 기계식주차장이 설치된 건물로 확인되므로 주차 이용 조건도 환금성 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,593,400원을 제외한 125,506,600원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 채권최고액 146,400,000원을 기준으로 한 계산상 미배당액은 20,893,400원이며, 소유자 잔여금은 없습니다.

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당 순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

회차별 배당·인수 비교

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 7호선 굴포천역도 근거리에 소재하고, 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 서측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다.
• 건물·설비. 2015.04.21 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 및 기계식주차장이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 부평동 124-13, 124-14에 걸친 부지로, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 감정기록에 기재된 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 입찰 시점의 규제 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 현황은 직접 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 업무시설과 도시형생활주택이 혼재하는 입지입니다. 실제 매매·임대 수요와 기계식주차장 이용 편의, 건물 관리상태를 함께 확인해야 합니다. 거래가격 비교가 없어 환금성의 우열을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 현재 누가 거주하거나 점유하고 있는지 확인하고, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 조사해야 합니다.
• 대항력 검토. 주민등록 전입, 점유 개시 시점, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 말소기준권리보다 앞서는 임차권이 있는지 재검토해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 감정가 대비 30% 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 유사 도시형생활주택의 최근 거래를 비교해야 합니다.
• 공유지분·소유권 확인. 박윤제, 전용석, 전은정의 공유관계와 상속 및 근저당권 이전 이력을 원본 등기부와 대조해야 합니다.
• 명도 가능성. 내부 직접 확인이 제한된 상태이므로 실제 점유자의 인도 협의 가능성과 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 기계식주차장·관리비. 주차장 정상 작동 여부, 이용 제한, 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 회차·매각조건 확인. 현재 최저가 128,100,000원과 2026.10.27 매각기일 및 입찰보증금 등 실제 입찰 조건을 법원 매각공고에서 다시 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 실제 점유현황을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 취득 위험”

신승캐슬 402호는 1회 유찰을 거쳐 최저매각가가 128,100,000원까지 내려왔습니다. 농협은행 근저당을 말소기준으로 하는 등기상 권리구조는 비교적 단순하며, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임대관계가 미상이고, 내부 직접 확인이 제한됐으며, 실거래 비교가격도 확인되지 않았다는 점이 판단을 어렵게 만듭니다. 따라서 지금 단계에서 이 물건을 시세보다 저렴한 우량 경매물건으로 평가하기는 어렵습니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 조건부 보류입니다. 점유관계와 시세 검증을 마친 뒤 실제 인수 위험과 적정 응찰가를 판단해야 합니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 실질취득비용과 시장가치의 비교가 우선입니다.