인천지방법원 2025타경514219. 부평동 신승캐슬 제1동 4층 402호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 박윤제 지분 4분의 2, 전용석 지분 4분의 1, 전은정 지분 4분의 1입니다. 권리분석의 기준점은 2015.06.09 접수된 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 146,400,000원입니다. 이 근저당권은 2025.06.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2026.01.30 같은 자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다.
배당 시뮬레이션에서는 신건 최저가 183,000,000원으로 매각될 경우 집행비용 3,362,000원과 근저당권 146,400,000원이 반영된 뒤 33,238,000원이 소유자에게 잔여 교부되는 구조입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 자료에서 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어, 실제 점유관계 확인 전까지 임차 관련 위험을 완전히 닫아두면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514219 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 124-13 신승캐슬 1동 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로 166 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층/지1층 건물 내 제4층 제402호 · 사용승인일 2015.04.21 |
| 소유자 | 박윤제(4분의 2) · 전용석(4분의 1) · 전은정(4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 135,285,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준권리는 2015.06.09 설정된 농협은행주식회사 근저당권 146,400,000원입니다. 이 권리는 2025.06.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 2026.01.30 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 공유자 전은영 지분은 2016.05.14 상속을 원인으로 전용석·전은정에게 이전됐고 2026.01.08 등기가 이루어졌습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 183,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 183,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가나 최저가만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 146,400,000원 | 146,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,238,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 146,400,000원이 전액 배당되고 33,238,000원이 소유자에게 잔여 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 183,000,000원 | 146,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 146,400,000원 | 143,550,400원 | 2,849,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 117,120,000원 | 114,680,320원 | 31,719,680원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 1회 유찰 시 2,849,600원, 2회 유찰 시 31,719,680원으로 증가합니다. 하지만 제공된 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않으며, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 업무시설·근린생활시설·도시형 생활주택이 함께 소재하는 지역입니다.
- 입지. 부평중학교 남동측 인근에 위치하며, 서측으로 폭 약 35미터의 포장도로에 접합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 7호선 굴포천역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층/지1층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 183,000,000원의 시세 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 근저당 이전 확인. 2015.06.09 농협은행 근저당권은 2025.06.24 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전돼 있습니다.
- 공유자 현황 확인. 현재 등기상 박윤제 4분의 2, 전용석 4분의 1, 전은정 4분의 1의 공유 구조입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조가 탐문조사와 건축물대장상 도면을 참고해 작성됐습니다.
- 관리·주차 여건 확인. 기계식주차장이 설치된 건물이므로 실제 이용 상태와 관리 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 등기상 기준점은 분명합니다. 2015.06.09 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션상 신건 183,000,000원부터 2회 유찰 117,120,000원까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다.
하지만 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가 183,000,000원을 두고 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 등기·배당상 인수는 0원, 점유와 가격은 추가 확인입니다.
