인천지방법원 2025타경514238. 송도동 더퍼스트시티송도 3층 103-305호 아파트입니다. 이영숙 씨가 2025.02.05. 매매를 원인으로 거래가 395,100,000원에 취득했고, 2025.05.26. 소유권이전과 동시에 한화생명보험주식회사 명의 채권최고액 306,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.11.27. 조한섭의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기부상 과거에는 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었지만 2025.05.26. 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 과정에서 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서 낙찰자가 승계할 신탁권리는 확인되지 않습니다. 매수인 인수액도 배당 시나리오상 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 2025.05.26. 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 306,000,000원이며, 2025.11.27. 조한섭의 강제경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기도 현재 등기부에서는 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 신건 4.48억은 최근 평균의 120%

더퍼스트시티송도는 144세대, 사용승인일 2022.05.11의 아파트입니다. 면적 매칭된 최근 거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 373,333,333원, 최신 거래는 2026.01의 410,000,000원입니다.

실거래 범위는 355,000,000원~410,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가 448,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.0%이고, 표본의 최고 거래가이자 최신 거래인 410,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차 가격을 시세보다 싸다거나 할인된 가격이라고 평가할 근거가 없습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회, 평균 할인율은 0.0%로 집계되어 있습니다. 따라서 과거 평균 유찰 횟수 자체를 근거로 추가 유찰을 단정할 수는 없고, 이 사건은 현재 시세와 각 회차별 가격을 직접 비교해 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 청구액이 모두 배당되고 소유자에게 108,391,852원이 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 신정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·업무시설·근린시설·각급 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.11입니다. 승강기·스프링클러·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 4필 일단의 평탄한 정방형 토지이며 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
• 도로. 남동측 약 15미터 포장도로, 북동측·북서측 약 10미터 포장도로를 이용합니다.
• 공시지가. 3,906,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
• 토지거래허가 표기. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 상단. 448,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.0%이며 최신 거래 410,000,000원보다도 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.
• 1회 유찰 가격. 1회 유찰 시 358,400,000원으로 최근 12개월 평균 373,333,333원 아래에 진입합니다. 현재 신건보다 가격 검토 여지가 커지는 구간입니다.
• 2회 유찰 배당. 286,720,000원에서는 채권자 총 청구액 대비 50,822,228원의 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
• 점유 확인. 임차인 권리 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대 현황을 확인해야 합니다.
• 신탁 이력. 과거 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 말소됐습니다. 입찰 전 최신 등기부에서 말소 상태가 그대로 유지되는지 재확인하는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류

이 사건의 권리구조는 단순합니다. 2025.05.26. 한화생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 정반대입니다. 신건 최저가 448,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 373,333,333원의 120.0%이며 최신 거래 410,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘싸다’고 볼 수 없습니다.

권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 이 물건은 인수 위험보다 응찰가격 관리가 핵심입니다. 현재 신건에서는 보수적으로 접근하고, 실제 유찰이 발생해 358,400,000원 수준으로 내려올 경우 최근 실거래와 다시 비교하는 전략이 데이터와 가장 잘 맞습니다.