인천지방법원 2025타경514238. 인천광역시 연수구 송도동 더퍼스트시티송도 3층 103-305호, 전용면적 49.7145㎡의 아파트입니다. 감정가 448,000,000원으로 시작했지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 313,600,000원으로 낮아졌습니다. 감정가와 비교하면 134,400,000원이 내려간 가격입니다.

이 사건을 발생시킨 채권자는 조한섭이고 청구금액은 26,728,148원입니다. 그러나 권리의 순서는 이 청구금액보다 앞서 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권부터 살펴봐야 합니다. 2025년 5월 26일 설정된 채권최고액 306,000,000원의 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 2025년 11월 27일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸할 예정이어서 등기상 매수인이 승계할 담보권은 확인되지 않습니다.

다만 한 가지 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 과거 이 부동산에는 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었습니다. 2025년 5월 26일 신탁재산 처분을 통해 이영숙에게 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 현재 등기 구조상 과거 신탁 자체를 낙찰자가 인수하는 상황은 아니지만, 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 점유 및 임대차 경위는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당도 매각으로 소멸

권리의 핵심은 2025년 5월 26일 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 306,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리로 작용합니다. 그 이후 등기된 조한섭의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 코리아신탁 명의의 소유권보존 및 신탁등기는 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 평균 대비 84%, 표본의 한계도 확인

더퍼스트시티송도의 비교 가능한 실거래 표본은 3건이며, 가격은 355,000,000원~410,000,000원입니다. 집계된 평균은 373,333,333원으로, 현재 최저매각가 313,600,000원보다 59,733,333원 높습니다. 이 숫자만 보면 최저가는 시세 평균의 84.0%로 가격상 할인 여지가 있습니다.

최신 거래는 2026년 1월 410,000,000원이지만 전용면적이 54.03㎡로 본건의 49.7145㎡보다 큽니다. 면적이 더 가까운 48.22㎡ 거래는 355,000,000원으로, 본건 최저가와의 차이는 41,400,000원입니다. 가까운 면적의 비교에서도 최저가가 낮지만, 해당 거래는 2025년 6월이며 층수도 본건과 다릅니다.

감정가 448,000,000원은 제시된 실거래 최고가인 410,000,000원보다도 높습니다. 반면 한 차례 유찰된 현재 최저가는 모든 제시 거래가격보다 낮습니다. 따라서 감정가 기준으로는 가격 부담이 크지만, 70%로 낮아진 최저가에는 비교가격 대비 여유가 있습니다. 다만 실거래 표본의 면적 차이와 시점 차이 때문에 할인율 전체를 실현 가능한 차익으로 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 313,600,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 한화생명 근저당은 실제 확정 채무액이 아니라 채권최고액 306,000,000원을 기준으로 배당한 예시입니다. 실제 배당액과 순위는 채권계산서, 세금, 법정 우선채권 및 배당요구 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 5,190,400원을 제외한 뒤 한화생명 근저당에 306,000,000원이 배당됩니다. 이후 조한섭에게 돌아갈 금액은 2,409,600원으로, 청구액 26,728,148원 가운데 24,318,548원이 미배당됩니다.

여기서 중요한 점은 채권자가 배당을 전부 받지 못한다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 떠안는다는 사실은 다르다는 것입니다. 매각으로 소멸하는 권리의 미배당 채무는 원칙적으로 채무자 등에 대한 문제이며, 그 미배당액이 자동으로 매수인 인수액이 되지 않습니다. 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

현재는 1회 유찰된 70% 가격입니다. 추가 유찰 시 최저매각가가 더 낮아질 수 있지만, 배당받지 못하는 채권액은 증가합니다. 제시된 회차별 계산 결과는 다음과 같습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 신정초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 및 각급 학교가 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 약 15m 도로와 북동측·북서측 약 10m 도로를 이용하는 위치로, 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 2022.05.11 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·도시가스·난방설비가 확인됩니다.
• 토지. 4필지 일단의 평탄한 정방형 토지이며 현황은 주상용 건부지입니다. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 3,906,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역 등 토지이용 제한이 있으며, 외국인 등 주택용도 취득과 관련한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일에는 해당 기간이 종료된 상태이므로 현재 적용 여부와 연장·변경 사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부도 문제 사항이 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태나 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 144세대 규모로, 확인된 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 전용면적과 층수가 서로 달라 빠른 재매각 가능성이나 확정적인 시세를 판단하기에는 자료가 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2025.05.26 한화생명보험주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 매각물건명세서와 최신 등기사항전부증명서에서 매수인 인수 권리가 추가로 확인되는지 검토하세요.
• 과거 신탁관계. 코리아신탁 명의의 신탁등기와 신탁주의사항은 말소됐습니다. 신탁원부 제2022-26504호 및 관련 처분·말소 경위를 확인해 과거 임대차 등과 관련한 문제가 없는지 검토하세요.
• 점유·임차관계. 별도로 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 관계를 반드시 확인하세요.
• 배당 검토. 한화생명 근저당의 채권최고액은 306,000,000원이나 실제 피담보채무 잔액과 같다고 단정할 수 없습니다. 채권계산서와 조세채권 등 배당 우선순위를 확인하세요.
• 실거래 확인. 373,333,333원의 평균은 거래 3건에서 산정됐습니다. 특히 2025.06 거래 2건의 중복 여부, 면적 차이, 최신 매매 사례를 검토해 응찰가를 판단하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자가 확인되면 인도·명도 계획을 세우고, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 관리사무소에 확인하세요.
• 규제 및 건물 확인. 토지거래허가구역의 지정 연장 여부, 전용면적, 실제 이용 상태, 건물 관리 상황과 시설 상태를 확인하세요.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.27 입찰 전 매각기일 변경 여부, 최저매각가격, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 등기를 대조하세요.

맺으며 — “70%로 낮아진 가격, 승부처는 점유와 실제 시세”

이 물건의 가장 큰 장점은 등기상 권리 구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 과거 신탁등기는 말소됐고, 한화생명 근저당권과 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

가격도 감정가 448,000,000원에서 313,600,000원으로 내려왔습니다. 실거래 평균 373,333,333원과 비교하면 84.0% 수준이며, 면적이 가까운 48.22㎡ 거래가격 355,000,000원보다도 41,400,000원 낮습니다. 따라서 확인된 거래가격 대비 할인 여지는 분명히 존재합니다.

그러나 거래 표본이 3건에 불과하고, 그중 2건은 2025년 6월 거래입니다. 최신 거래 역시 본건과 면적이 다릅니다. 이런 조건에서 현재 최저가가 무조건 싸다거나 실제 수익이 확보됐다고 단정할 수는 없습니다. 더구나 임대관계가 미상으로 조사되어 점유·명도 관련 불확실성도 남아 있습니다.

결론은 조건부 접근입니다. 권리관계에서 인수 부담이 추가로 확인되지 않고, 실제 점유 및 임대차 문제가 정리되며, 본건과 가까운 면적·층수의 최신 거래가 현재 가격 수준을 뒷받침한다면 검토할 만합니다. 반대로 현장 점유와 실제 거래가격 확인이 충분하지 않다면 단순히 감정가의 70%라는 이유만으로 성급히 입찰할 물건은 아닙니다. 권리 구조는 긍정적, 가격은 검증 필요, 점유 확인은 필수입니다.