수원지방법원 2025타경275. 성남시 분당구 구미동 월드쇼핑(씨지브이 스퀘어) 2층 시-238호 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 한국자산신탁주식회사이고, 말소기준권리는 2007.02.07 설정된 주식회사신한은행 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 국민연금관리공단종로중구지사장 압류, 성남시분당구 압류, 경기도성남시분당구 압류와 2025년 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리됩니다.
문제는 등기부 뒤쪽보다 현장과 임차관계에 있습니다. 매각물건명세서에는 이 건물이 오픈형 상가로 벽체 등 구분 없이 인접호수와 일체로 판매 및 영업시설로 이용되고 있으며, 한국암웨이 회의실로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 한국암웨이의 보증금과 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경275 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 탄천상로151번길 20, 2층시-238호 (구미동,월드쇼핑(씨지브이 스퀘어)) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오픈형 상가 · 인접호수와 벽체 등 구분 없이 일체로 판매 및 영업시설(한국암웨이 회의실)로 이용 |
| 등기상 소유자 | 한국자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 23,000,000원 / 23,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명, 신탁원부는 별도 확인
말소기준은 을구 5번 신한은행 근저당권입니다. 2007.09.20 국민연금관리공단종로중구지사장 압류, 2016.08.01 성남시분당구 압류, 2018.05.29 경기도성남시분당구 압류와 2025.01.24 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 들어와 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 한국암웨이, 대항력 가능·미상
| 임차인·점유자 | 사용상태 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국암웨이 | 영업시설 · 회의실 | 미상 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국암웨이는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 점유자입니다. 하지만 보증금이 확인되지 않고 전입신고일도 미상이라 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격·회차 — 신건이지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 23,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않은 상태이므로 감정가나 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 오픈형 상가로 인접호수와 일체 이용되고 있어, 호별 독립성·실제 사용경계까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 23,000,000원 | 22,186,000원 | 107,814,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 18,400,000원 | 17,668,800원 | 112,331,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 14,720,000원 | 14,055,040원 | 115,944,960원 | 0원* |
* 매수인 인수 0원은 배당 시뮬레이션상 값입니다. 한국암웨이의 보증금·대항력·우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 814,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 130,000,000원 | 22,186,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 채권최고액 130,000,000원 중 22,186,000원이 배당되고 107,814,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·감정 정보 기준)
- 용도. 근린시설로, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 토지면적 2,472.9㎡, 지형은 평지·세로장방이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 지역. 근린상업지역에 포함되고 일반상업지역에 접하며, 도시지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 6,812,000원/㎡입니다.
- 기타 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·배수구역·하수처리구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)에 포함되고, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 저촉됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오픈형 상가로 벽체 등 구분 없이 인접호수와 일체 이용 중이므로, 독립된 호실로서의 실제 사용범위와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국암웨이 임차조건 확인. 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 우선변제 가능성을 확정해야 합니다.
- 신탁원부 제1043호 확인. 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항과 임대차 관련 내용을 대조해야 합니다.
- 호별 경계 확인. 시-238호가 인접호수와 벽체 구분 없이 일체 사용 중이므로 현황상 경계·출입·사용범위를 직접 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 압류 3건이 확인되며 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 23,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현장 상태와 비교 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 말소기준 이후 압류와 경매개시결정도 자료상 매각으로 소멸합니다. 자동 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 한국암웨이의 보증금과 대항력은 미상이고, 현 소유자가 한국자산신탁주식회사인 데다 신탁원부 확인 주의사항이 있으며, 시-238호는 인접호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다.
또한 현재 가격은 감정가와 동일한 23,000,000원 신건이지만 비교 가능한 실거래 가격을 확인하지 못한 상태이므로 가격이 싸다는 평가도 유보해야 합니다. 결론은 간단합니다. 등기상 말소 구조는 선명하지만, 임차조건·신탁원부·호별 경계 확인 전에는 입찰 판단을 서두르지 않는 상가입니다.
