수원지방법원 2024타경99596. 탑동 네오빌 에이동 2층 202호의 다세대주택입니다. 감정가는 176,600,000원이고 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 86,534,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기상 159,000,000원의 주택임차권이 말소기준보다 먼저 존재하고, 별도로 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인도 조사돼 있기 때문입니다.
다만 결정적인 변화가 있습니다. 2026.6.10. 주택도시보증공사가 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 보증금은 자료상 미배당액이 남더라도 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 그러나 이 확약을 별도 임차인 원지원에게까지 확대 적용할 근거는 없으므로, 원지원의 보증금 규모와 임대차 관계 확인이 최종 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔로 231-3, 에이동 2층202호 (탑동, 네오빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건내 2층 202호 · 승강기설비 |
| 소유자 | 이범섭 · 2019.11.18. 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,600,000원 / 86,534,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,481,238원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 시세 매칭 기준 면적 | 41.23㎡ · 최근 거래 면적과 일치하지 않음 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
2018년 설정된 수원중앙신용협동조합 근저당은 2019.09.06. 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2024.11.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2024.01.24. 최종성의 주택임차권은 원칙적으로 매각만으로 사라지는 후순위 권리가 아니며, 등기 내용상 임차보증금은 159,000,000원, 전입·점유개시는 2021.12.20., 확정일자는 2021.11.01.입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 사용 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원지원 | 주거 | 2024.10.21 | 2021.11.01 | 미상 | 대항력 有 우선변제 |
| 최종성 | 주거 · 임차권등기 | 2021.12.20 | 2021.11.01 | 159,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 0원 |
두 명 모두 보증기관 명의의 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로, 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 다만 최종성의 159,000,000원과 원지원의 보증금을 서로 합산하거나 동일한 채권이라고 단정할 수 없습니다. 특히 원지원의 보증금이 확인되지 않아 전체 실질취득비용의 상한을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 44.0%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
네오빌의 최근 거래 자료는 3건이며 평균은 196,666,666원, 최신 거래는 2026.06. 205,000,000원입니다. 현재 최저가 86,534,000원은 최근 12개월 평균의 44.0%로 계산됩니다. 그러나 이번 물건의 시세 매칭 기준 면적은 41.23㎡이고, 아래 거래들은 32.61㎡·58.73㎡·65.85㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 65.85㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 32.61㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 58.73㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 196,666,666원 |
경매 통계도 보수적으로 볼 이유를 더합니다. 네오빌은 22세대이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 사건 역시 6회 유찰 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,957,612원 |
| 1. 임차인 최종성 보증금 · 우선변제 | 159,000,000원 | 84,576,388원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,481,238원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자료상 최종성 보증금 미배당액은 74,423,612원으로 계산돼 있으나, 2026.6.10. 확약이 적용되는 보증금에 대해서는 매수인 상대 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 원지원의 보증금은 별도로 확인되지 않아 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 총취득비용 하락은 아니다
| 회차 | 최저가 | 자료상 최종성 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 · 49% | 86,534,000원 | 74,423,612원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 · 39% | 69,227,200원 | 91,418,890원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 31% | 55,381,760원 | 105,015,112원 | 실질 0원 |
위 시나리오는 최종성 보증금만 놓고 보면 유찰될수록 미배당 인수액이 커지는 구조를 보여줍니다. 다만 2026.6.10. 확약 때문에 최종성 관련 잔존 인수액은 실질적으로 0원입니다. 따라서 이후 회차에서도 핵심은 최종성 보증금이 아니라 원지원의 미상 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탑동초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 685.0㎡, 공시지가 1,365,000원/㎡이며 대체로 평탄한 다세대주택 건부지입니다.
- 환금성. 네오빌은 22세대이고 경매 통계상 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 현재 가격만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.6.10. 확약 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건과 일치하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 원지원 보증금 확인. 대항력·우선변제권은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 이 금액이 전체 권리분석의 가장 큰 미확정 변수입니다.
- 두 임차인의 관계 확인. 최종성과 원지원은 각각 실제 임차인으로 조사돼 있으므로 동일 채권 또는 동일 점유관계라고 임의로 합치지 말고 계약관계를 확인해야 합니다.
- 44.0% 할인율에 현혹되지 않기. 최근 거래 3건은 대상 기준 면적 41.23㎡와 일치하지 않습니다. 최근 거래 평균만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰이고 단지 경매 평균 역시 6.0회입니다. 권리 문제 외에도 수요·면적·물건상태·명도 사정을 함께 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 출입 상태, 관리비와 명도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 큰 위험을 지웠지만, 미상 임차인이 마지막 변수다
이 사건의 핵심은 단순히 “감정가 176,600,000원짜리가 86,534,000원까지 내려왔다”는 가격이 아닙니다. 최종성의 159,000,000원 임차보증금은 원래 매각대금에서 다 받지 못하는 부분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조지만, 2026.6.10. 주택도시보증공사의 확약으로 그 확약 대상 잔존 보증금은 실질 0원으로 정리됩니다.
그러나 별도 임차인 원지원은 대항력과 우선변제권이 확인되면서도 보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건은 ‘선순위 임차권 159,000,000원을 그대로 떠안는 사건’도 아니지만, ‘인수 위험이 완전히 사라진 사건’도 아닙니다. 최근 거래 평균 대비 최저가가 44.0%라는 수치 역시 거래 면적 불일치와 미상 임차보증금을 감안하면 가격 메리트의 확정 근거로 쓰기 어렵습니다. 확약 원문과 원지원 보증금 확인이 입찰 전 마지막 관문입니다.
