수원지방법원 2025타경2318. 경기도 광주시 초월읍 지월리 현대밸리타운 105동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 박영애가 2015년 4월 29일 매매를 원인으로 거래가액 175,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 5일 우리은행이 채권최고액 134,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준이며, 2025년 6월 12일 같은 은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
등기부에는 이보다 앞선 2014년 경기남부수산업협동조합 근저당 78,000,000원이 있었지만 2015년 6월 5일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준권리보다 앞서 남아 있는 인수권리는 확인되지 않고, 배당 시나리오도 모든 회차에서 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 권리의 핵심은 단순하지만, 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현장 점유관계는 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 568-8 현대밸리타운 105동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 55.005㎡ · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 박영애 (2015.04.29. 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 109,537,765원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.06.05. 을구 3번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 134,200,000원이고 채무자는 박영애입니다. 2025.06.12. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2014년 설정됐던 경기남부수산업협동조합의 근저당권은 2015.06.05. 해지로 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득액이 비교 거래보다 높다
현대밸리타운 105동, 전용 55.01㎡ 비교 거래는 2건입니다. 2023년 2월 3층이 123,000,000원, 2022년 10월 1층이 140,000,000원에 거래됐고, 평균은 131,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 55.01㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2022.10 | 55.01㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 평균 | 55.01㎡ | 2건 | 131,500,000원 |
현재 최저가 164,000,000원은 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액도 164,000,000원입니다. 이는 비교 거래 평균 131,500,000원의 124.7%이며, 최고 거래 140,000,000원보다도 24,000,000원 높습니다. 최신 거래 123,000,000원과 비교하면 차이는 더 큽니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 134,200,000원 | 134,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,704,000원 |
현재 회차에서는 우리은행 채권최고액 기준 134,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 26,704,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 164,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,200,000원 | 5,636,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,960,000원 | 31,509,440원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 131,200,000원으로 내려가고 채권 미배당은 5,636,800원이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 2회 유찰 시에도 미배당은 31,509,440원으로 커지지만 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 초월읍 지월리 소재 광주새롬학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트단지·소규모 공장·농경지가 섞여 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 55.005㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호이며 위생 급배수설비·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 등고 평탄한 사다리형, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 531,100원/㎡이며 토지면적은 490.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 실질취득액 164,000,000원은 비교 실거래 평균 131,500,000원의 124.7%입니다. 권리 안전성만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 확인되는 최신 거래는 2023.02의 123,000,000원입니다. 입찰 전 현재 시점의 추가 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준은 2015.06.05. 우리은행 근저당이며 2014년 경기남부수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐는지 원본 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 105동 총 8세대, 비교 거래 2건이라는 점을 감안해 향후 매도 시 거래 빈도와 가격 탄력성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 경계
이 물건의 등기 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 전 회차 0원입니다. 그러나 현재 가격은 별개입니다. 신건 실질취득액 164,000,000원은 비교 실거래 평균 131,500,000원의 124.7%이고, 비교 최고가 140,000,000원도 웃돕니다. 더구나 105동은 8세대 규모이고 확인되는 거래 표본은 2건입니다. 권리 안전성을 이유로 신건 가격까지 정당화해서는 안 되는 물건입니다. 현재 회차의 핵심은 권리분석보다 가격과 환금성 검증입니다.
