수원지방법원 2025타경2851. 광주시 능평동 166-30의 토지와 다가구주택을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택이고, 토지면적은 404㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 3층이며 사용승인일은 2002.12.23입니다. 소유자는 오동엽이고, 2025.07.08 김다솜의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 산정되어 있습니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가가 아니라 임차관계의 범위입니다. 2024년에 등기된 경기주택도시공사 100,000,000원, 김다솜 80,000,000원의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 있어 배당으로 전액 변제되지 않는 부분이 있으면 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 여기에 다수 점유자는 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아, 이들은 일률적으로 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 대항력 가능·승계액 미상으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 166-30 · 경기도 광주시 능평로 205-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 다가구주택 |
| 토지 | 404㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층·지상3층 · 사용승인 2002.12.23 |
| 소유자 | 오동엽 (2016.04.25 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,481,065,040원 / 1,481,065,040원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김다솜 / 87,515,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권이 핵심
말소기준은 2025.07.08 갑구 14번 강제경매개시결정입니다. 경기주택도시공사의 2024.05.08 주택임차권과 김다솜의 2024.05.24 주택임차권은 그보다 앞서므로 등기상 매수인 인수 대상으로 분류됩니다. 현재 배당표에서는 각각 100,000,000원과 80,000,000원을 전액 배당하는 것으로 계산되어 실질 인수액이 남지 않는 시나리오지만, 보증금 미상 점유자와 세금·우선변제 관계가 추가되면 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
강병훈의 주택임차권등기는 2025.07.28로 말소기준 이후이므로 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 주민등록일 2018.01.15, 확정일자 2018.01.10, 보증금 35,000,000원이 확인되고 대항력·우선변제권이 있는 임차인으로 기재되어 있으므로, 등기 말소 여부와 임차보증금의 미배당 승계 가능성을 분리해서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — ‘대항력 있음’과 ‘승계금액 확정’은 다르다
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박부훈 | 104호 | 2022.11.21 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 마용해 | 201호 | 2018.04.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.09.11 | 가능·미상 |
| 이순오 | 205호 | 2013.09.03 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.09.02 | 가능·미상 |
| 서순필 | 403호 | 2020.02.04 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.09.23 | 가능·미상 |
| 김진영 | 203호 | 2010.01.27 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 안진영 | 301호 | 2018.12.04 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김영희 | 305호 | 2019.07.31 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김동진 | 204호 | 2022.09.05 / 2019.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 有 | 가능·미상 |
| 박현화 | 401호 | 2021.06.07 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김주창 | 304호 | 2020.11.16 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 안설아 | 204호 | 2025.06.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 경기주택도시공사 | 건물 3층 164.52㎡ 중 도면표시 부분 | 2021.11.10 / 2021.10.25 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 시 승계 |
| 김다솜 | 건물 2층 중 일부 | 2021.11.05 / 2021.10.08 | 80,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 시 승계 |
| 강병훈 | 3층 164.52㎡ 중 도면표시 부분 | 2018.01.15 / 2018.01.10 | 35,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 시 확인 |
| 택도시 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 부터 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 안춘희 | 미상 | 2013.09.03 / 2013.09.03 | 0원 기재 | 有 | 有 | 확인 필요 |
| 황대운 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 배당요구 2025.10.15 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 1,481,065,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 17,210,650원 |
| 1. 임차인 경기주택도시공사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 김다솜 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 1. 임차인 강병훈 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김다솜 | 87,515,616원 | 87,515,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,161,338,774원 |
현재 계산에서는 확인된 임차보증금 215,000,000원과 신청채권 87,515,616원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 1,161,338,774원입니다. 다만 보증금 미상 점유자의 실제 채권, 당해세·최우선변제 등은 이 계산에 포함되지 않아 매수인 인수액 0원을 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 가격보다 권리확정이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,481,065,040원 | 0원 | 1,161,338,774원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,184,852,032원 | 0원 | 868,087,896원 |
| 2회 유찰 · 64% | 947,881,625원 | 0원 | 633,487,193원 |
확인된 배당항목만 놓고 보면 2회 유찰 가격에서도 소유자 잔여금이 남아, 3명의 확인 보증금과 신청채권은 전액 배당되는 계산입니다. 그러나 이 표는 보증금 미상 임차인의 실제 금액을 알 수 없는 상태에서 작성된 결과이므로, “2회 유찰까지 인수 0원”으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능원초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 다가구주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 404㎡ 대지, 계획관리지역이며 공시지가는 982,400원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다수 세대가 점유하는 다가구주택과 토지의 일괄매각 구조이므로 개별 아파트처럼 단순한 명도·재매각 구조가 아니며, 임차관계 확인이 환금성 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 2건 확인. 경기주택도시공사 100,000,000원과 김다솜 80,000,000원은 말소기준 이전 등기입니다. 배당으로 전액 소멸되는지 배당순위 원본을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 전수확인. 전입일만으로 인수액을 계산할 수 없습니다. 각 호수별 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 맞춰야 합니다.
- 강병훈 35,000,000원. 임차권등기는 말소기준 이후지만 전입 2018.01.15·확정 2018.01.10으로 기재되어 있어 임차인의 대항력과 미배당 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 김다솜 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일 이름으로 나타납니다. 보증금과 별도 채권 87,515,616원의 발생원인 및 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 204호 중복 점유관계 확인. 김동진과 안설아가 모두 204호로 기재되어 있어 실제 점유·임대차 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 제시외 부분의 현황·사용관계·면적을 원본 감정서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 비교 실거래가 없으므로 신건 1,481,065,040원이나 유찰가격이 시세 대비 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
- 실질취득비용 재계산. 응찰 직전에는 낙찰예정가에 미배당 임차보증금과 명도·체납 관련 비용을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약과 감정평가 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다
이 사건은 신건이고 감정가와 최저가가 모두 1,481,065,040원입니다. 현재 계산표만 보면 확인된 임차보증금 215,000,000원과 김다솜의 신청채권 87,515,616원이 모두 배당되고도 1,161,338,774원이 소유자에게 남으므로 겉으로는 여유가 큽니다.
하지만 권리분석의 결론은 그 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 2025.07.08 말소기준 이전의 주택임차권 180,000,000원이 존재하고, 여러 호실의 보증금이 아직 특정되지 않았습니다. 선순위 임차인의 보증금은 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 미배당액이 매수인의 부담이 될 수 있으며, 보증금 미상 점유자 역시 실제 대항력과 승계액을 확인하기 전에는 제외할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “14.81억에 살 수 있느냐”가 아니라 “14.81억에 더해 얼마를 승계하게 되는지를 입찰 전에 확정할 수 있느냐”입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트에는 가점을 주기 어렵습니다. 신건 가격은 판단 보류, 권리는 추가 확인 필요. 임차관계가 확정되기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
