수원지방법원 2025타경2998. 경기도 하남시 풍산동 618, 하남테크노밸리유1센터 1층 비-116호입니다. 등기상 소유자는 이예지이고, 2022.05.19. 거래가액 966,735,000원으로 소유권이전이 등기됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 746,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.07.21. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이후 2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인 조사 내역이 없고 예상배당에서도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 924,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 실거래 시세가 제시되지 않은 근린시설이므로 감정가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2998 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층 비-116호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 하남대로 947 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점)) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층-지상15층 건물 내 1층 비-116호 |
| 소유자 | 이예지 · 2022.05.19. 소유권이전 · 거래가액 966,735,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 924,000,000원 / 924,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 645,135,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매
임차인 조사 내역 없음. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 별도의 임차인 신고·보증금 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2022.05.19. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 2025.07.21. 경매개시결정은 그 이후에 등기됐습니다. 2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 변경된 것은 동일 근저당권의 이전 흐름입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 신건 할인 여부는 미확인
이 물건의 감정가는 924,000,000원, 현재 최저매각가도 동일한 924,000,000원입니다. 아직 0회 유찰된 신건입니다. 다만 동일·유사 호실의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 924,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 739,200,000원 | 16,992,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 591,360,000원 | 163,353,600원 |
1회 유찰 시 기준가는 739,200,000원, 2회 유찰 시에는 591,360,000원입니다. 이 변화는 채권자 배당 부족을 키우지만, 제공된 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것만으로 해당 가격이 시장가보다 낮다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 924,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,640,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 746,400,000원 | 746,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 165,960,000원 |
현재 회차 924,000,000원 가정에서는 집행비용 11,640,000원과 근저당권 746,400,000원이 배당되고 소유자 잔여는 165,960,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))이나 현황은 공실이며, 내부는 “A-GREAT BURGER” 인테리어가 되어 있는 상태입니다.
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 “황산 사거리” 남동측 인근이며, 주변에 아파트·업무용 및 상업용빌딩·공원·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 하남 풍산역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층-지상15층 건물이며, 기본 위생 급배수설비·소방설비·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지 이용. 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로 업무용 및 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 주차장 진출입이 가능합니다.
- 계획·규제. 감정요항표에는 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 대로3류 및 소로3류 접합, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물 1층 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 점검. 현재 공실이므로 재임대 가능성, 내부 인테리어 활용 여부, 원상복구 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 변동 재확인. 말소기준 근저당권은 2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐으므로 최신 등기 상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 별도등기 대조. 대지권 표시란의 별도등기 중 신탁 등기는 2022.06.30. 처분완료로 말소된 상태인지 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 924,000,000원, 1회 유찰 739,200,000원, 2회 유찰 591,360,000원으로 가격이 변하는 시나리오를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당에는 당해세와 기타 비용이 반영될 수 있으므로 체납 관리비와 세금 관련 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리가 단순해도, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 임차인 조사 내역이 없으며 예상 인수액도 0원이라 권리구조는 비교적 단순합니다. 반면 물건은 근린시설이고 현황은 공실입니다. 현재 신건 최저가 924,000,000원이 시장에서 싼지 비싼지를 판단할 최근 실거래 자료가 없기 때문에, 권리 안전성을 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 현재 자료에서 내릴 수 있는 결론은 명확합니다. 권리는 무난하지만, 가격은 보류. 실제 응찰 판단은 동일 건물·인근 근린시설의 매매가와 임대수익을 확인한 뒤 해야 합니다.
