수원지방법원 2024타경57119. 경기도 안성시 공도읍 승두리 102 일대의 근린상가 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 고재민이고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.04.08. 설정된 플로체주식회사 근저당 130,000,000원입니다. 이 근저당은 2024.11.22. 주식회사에스엠종합개발로 이전됐고, 2024.12.31. 같은 회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 ‘권리가 깨끗하니 단순하다’고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 각 부동산 목록의 토목공사가 중단된 상태이고, 정확한 위치·경계·면적은 측량이 필요한 것으로 판단된다고 기재돼 있습니다. 목록 6·7은 지목이 ‘전’이지만 진출입로 조성을 위한 농지전용허가를 얻은 상태로 농지취득자격증명은 불요하고, 목록 8은 철거돼 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57119 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 승두리 102 · 경기도 안성시 공도읍 고무다리길 70-12 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 고재민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,780,080,400원 / 1,362,239,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 정보 없음 · 감정요항표상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
과거 한국외환은행 근저당 170,000,000원과 대덕농업협동조합 근저당 220,000,000원은 이미 말소됐습니다. 2023.09.07. 성남건설산업주식회사 명의의 소유권이전청구권 가등기도 2024.03.29. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2024.04.08. 플로체주식회사 근저당이며, 이 권리는 이후 주식회사에스엠종합개발로 이전돼 경매로 이어졌습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 1,362,239,000원으로 감정가 2,780,080,400원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래·거래 추세 등 실거래 비교 자료가 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정할 수 없습니다. 특히 근린상가와 토지가 결합된 일괄매각이고, 토목공사가 중단돼 있으며 정확한 경계·면적 확인에 측량이 필요하다는 점 때문에 단순 감정가 할인율보다 현황 가치 검증이 우선입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,362,239,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 953,567,299원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 667,497,109원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,362,239,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,022,390원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 플로체주식회사 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,216,216,610원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용과 근저당 채권을 배당한 뒤 1,216,216,610원이 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황 리스크 — 이 사건의 핵심
- 토목공사 중단. 각 부동산 목록은 토목공사를 하다가 중단된 상태입니다.
- 측량 필요. 정확한 위치·경계·면적 등은 측량이 필요한 것으로 판단돼 있습니다.
- 목록 6·7. 지목은 ‘전’이나 진출입로 조성을 위해 농지전용허가를 얻은 상태이며 농지취득자격증명은 불요합니다.
- 목록 8. 철거돼 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 기존 건축물. 공부상 기호 1 지상 건축물인 계사 5동은 감정시점 현재 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입지·이용환경 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 안성시 공도읍 승두리 소재 우방아이유쉘아파트 남서측 인근입니다.
- 주변환경. 단독주택, 공장, 전, 답 및 개발이행상 토지가 혼재하는 공도읍 외곽 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 공도읍 중심지에서 다소 떨어져 있으며 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 기호 1~6은 도시지역·제1종일반주거지역, 기호 7도 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로1류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역 전부제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계·면적 실측. 목록별 실제 위치와 경계, 면적을 측량해 감정대상과 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공사중단 상태 확인. 토목공사 진행 정도와 잔여 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 철거·소재불명 부분 확인. 평가 제외된 목록 8 및 소재불명 건축물의 법적·현황상 영향을 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교 자료가 없으므로 인근 토지·근린상가 거래와 개발 진행 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체가 단순하지 않다
이 사건의 권리관계만 보면 말소기준 근저당 이후 경매로 정리되고, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 부동산 자체입니다. 감정가 2,780,080,400원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 1,362,239,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고 토목공사 중단·측량 필요·일부 소재불명이라는 변수가 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘49%라서 싸다’가 아니라 ‘49% 가격에 현황 리스크를 감수할 가치가 있는가’를 판단해야 하는 물건입니다.
