수원지방법원 2025타경3342. 경기 광주시 초월읍 도평리 하람빌리지 103동 1층 102호, 전용 54.01㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 김정미가 2019년 6월 20일 거래가 295,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 225,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 수협은행의 임의경매개시결정과 광주시 압류는 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가이자 신건 최저가는 173,000,000원인데, 동일 면적 실거래는 2022년 2월 250,000,000원, 2023년 5월 255,000,000원입니다. 전체 평균은 252,500,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 각각 255,000,000원이고, 최근 가격 추세는 이전 대비 +2.0%입니다. 최저가는 최근 시세의 67.8%로 가격 여유가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3342 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 162-14 하람빌리지 103동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.01㎡ · 철근콘크리트구조 4층 공동주택 중 1층102호 |
| 소유자 | 김정미 (2019.06.20. 거래가 295,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 199,233,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기부 기준으로는 인수할 권리가 없지만, 실제 점유자와 전입·임대차 관계는 입찰 전 별도로 대조할 필요가 있습니다. 말소기준인 수협은행 근저당 이후의 임의경매개시결정과 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최신 거래의 67.8%
하람빌리지 103동은 총 8세대이며, 대상 면적 54.01㎡와 일치하는 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2023년 5월 255,000,000원, 이전 거래는 2022년 2월 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 54.01㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 54.01㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | 54.01㎡ | 2건 | 252,500,000원 |
실거래 평균은 252,500,000원, 최근 12개월 평균은 255,000,000원, 최신 거래 역시 255,000,000원입니다. 신건 최저가이자 실질취득액 173,000,000원은 전체 평균의 68.5%, 최근 12개월 평균의 67.8% 수준입니다. 최근 가격 추세도 이전 거래 대비 +2.0%로 집계돼, 제공된 거래표본에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,222,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 225,400,000원 | 169,778,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 225,400,000원 중 169,778,000원이 배당되고 55,622,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권액 199,233,369원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 도평신일아파트 북동측 인근으로, 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 용도·구조. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사슬라브 지붕 4층 공동주택 중 1층 102호입니다. 승강기·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 498.0㎡, 지목은 대, 공시지가 610,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 하람빌리지 103동은 8세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래가 2건으로, 거래 표본이 많지 않은 다세대주택이라는 점을 매도 전략에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약 존재 여부를 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 173,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 255,000,000원의 67.8%입니다. 비교 기준은 감정가 할인율보다 실제 거래가격을 우선하세요.
- 1층 특성. 대상은 1층 102호이고 확인된 실거래는 3층·4층입니다. 동일 면적이라도 층·채광·사생활·상태 차이가 가격에 반영될 수 있습니다.
- 환금성. 8세대 다세대주택으로 실거래가 많지 않습니다. 매입가뿐 아니라 향후 매도 기간과 수요층도 함께 고려하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원이며 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오에서도 0원입니다.
- 관리·세금 확인. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 입찰 전 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인이 마지막 관문”
이 물건의 등기구조는 비교적 단순합니다. 2019년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 광주시 압류는 매각으로 소멸해 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 최저가 1.73억이 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 2.55억의 67.8%로, 제공된 실거래 기준에서는 분명한 가격 차이가 있습니다.
다만 대상은 8세대 규모의 다세대주택이고 실거래 표본이 2건뿐이며, 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “등기는 깔끔하고 가격도 낮지만, 실제 점유관계를 확인해야 완성되는 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 점유·임차관계가 문제없이 확인된다면 현재 회차 가격경쟁력은 긍정적이지만, 그 확인 전까지는 아파트형 안전물건처럼 단정해서는 안 됩니다.
