수원지방법원 2025타경3427. 성남시 중원구 성남동 니즈몰 1층 1137호로, 공부상 판매영업시설(상점)이며 현황은 의류매장으로 이용 중입니다. 소유자는 한병숙이고, 등기부의 핵심은 2005.12.30. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당입니다. 채권최고액은 52,780,000원으로 감정가 48,000,000원보다 크며, 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
그 뒤의 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 과거 전세권과 과거 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시나리오상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 하지만 상가 경매에서 등기만큼 중요한 것이 실제 점유입니다. 감정평가에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있고, 1137호는 인접 호수와 물리적으로 경계가 구분되지 않은 오픈형 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3427 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 1층 1137호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매영업시설(상점) · 현황 의류매장 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 · 지하7층-지상10층 · 1층 1137호 |
| 소유자 | 한병숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 24,215,502원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2005년 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2005.12.30. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 52,780,000원이고 채무자는 한병숙입니다. 2011.02.28. 주식회사이랜드리테일 명의로 설정됐던 전세권 3,499,591원은 2021.06.02. 말소됐고, 2020.11.17. 이환석을 채권자로 한 강제경매개시결정도 2021.07.14. 말소됐습니다. 현재의 2025.08.07. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 현황 리스크 — 오픈형 상가, 호실 경계를 다시 봐야 한다
매각물건명세서 비고상 본건은 오픈형 상가이고 현황은 의류매장입니다. 감정평가 조사일 현재 인접 호수와 경계구분이 되지 않고 바닥의 경계표시도 확인되지 않았습니다. 감정평가에서는 집합건축물대장의 건축물현황도 등을 통해 1137호 위치를 확인했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 52,780,000원 | 46,736,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 48,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 6,044,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 6,044,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 15,471,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 30,720,000원 | 29,767,040원 | 23,012,960원 | 0원 |
유찰되어 매각가가 내려가면 근저당권자가 받지 못하는 금액은 6,044,000원에서 15,471,200원, 23,012,960원으로 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수는 서로 다른 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남동 모란 사거리 남측 인근이며 지하철 8호선 모란역 4번출구 동측에 위치합니다. 주변에는 아파트·단독주택·다가구주택·업무시설·상업시설·재래시장·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 모란역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 이용. 공부상 판매영업시설(상점), 현황 의류매장입니다. 기본적인 위생 급배수설비·소방설비·승강기·에스컬레이터·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 정방형 평지로 상업용 건부지이며 용도지역은 일반상업지역입니다. 북측으로 주차장 진입이 가능하고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구와 도로 관련 지정 등이 있으며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등에도 포함됩니다.
- 공시지가. 13,810,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 재확인. 인접 호수와 경계구분이 없고 바닥 경계표시도 확인되지 않았으므로 집합건축물대장 건축물현황도와 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. 현황 의류매장 이용 중이지만 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자와 소유자 사이의 사용관계를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2005.12.30. 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 과거 권리와 현재 권리 구분. 이랜드리테일 전세권과 과거 강제경매개시결정은 이미 말소된 권리이고, 현재 임의경매개시결정은 2025.08.07. 등기입니다.
- 가격 판단 별도. 실거래 시세 자료가 없으므로 48,000,000원이 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 현장 상권과 동일·유사 상가 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 상가는 아니다
권리의 기준점은 명확합니다. 2005.12.30. 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 본건은 아파트처럼 호실 독립성이 눈에 보이는 물건이 아닙니다. 오픈형 상가로 사용되고 있고 인접 호수와 경계가 구분되지 않으며, 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 등기상 권리는 비교적 단순하지만 현황 확인 난도는 낮지 않은 물건입니다. 신건 48,000,000원이 시세보다 저렴하다는 자료도 없으므로, 권리 정리만을 가격 메리트로 오해해서는 안 됩니다. 권리는 확인 가능, 승부처는 현장 경계·점유·가격 검증입니다.
