수원지방법원 2025타경3526. 하남시 창우동 은행동부아파트 111동 7층 702호입니다. 감정 이용상태는 아파트(방4 등), 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 17층 중 7층입니다. 현재 등기상 소유자는 조성용이며, 2015.04.28. 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고, 이후 2018년 60,000,000원, 2019년 36,000,000원의 하나은행 근저당이 추가됐습니다. 2020년 김성수의 가압류 5,349,252,121원, 2025년 임의경매개시결정, 2025년 하나은행 가압류 21,988,910원도 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3526 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 창우동 520 은행동부아파트 111동 7층 702호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 대청로116번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4 등 · 지상17층 중 7층 |
| 소유자 | 조성용 |
| 감정가 / 최저가 | 873,000,000원 / 873,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 311,390,498원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 2015.04.28. 하나은행 근저당권이며, 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당권, 김성수 가압류, 임의경매개시결정, 하나은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 신건 873,000,000원, 시세 대조가 선행돼야 한다
이 물건은 0회 유찰의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 873,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 698,400,000원, 2회 유찰 시에는 558,720,000원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 873,000,000원 | 4,905,371,031원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 698,400,000원 | 5,078,225,031원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 558,720,000원 | 5,216,508,231원 |
유찰될수록 매각가격은 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 같습니다. 다만 실거래 시세 비교 없이 873,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 873,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,130,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김성수 | 5,349,252,121원 | 465,870,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 21,988,910원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액 5,767,241,031원 중 861,870,000원이 배당되고, 4,905,371,031원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 하남검단산역 남측 인근에 위치하며, 주변에는 대단지 아파트, 각급학교 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 하남검단산역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 17층 건물의 7층 702호이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트단지 외곽 공도를 통해 단지 내 진·출입이 용이합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(신장지구)이며, 대로2류·대로3류·중로1류에 접합합니다.
- 보호·제한. 학교 관련 상대·절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.21. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정됐으며, 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이고 외국인 등 매수자의 주택 거래에 한합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.04.28. 하나은행 근저당권이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 신건 873,000,000원이므로 동일 단지·유사 면적·유사 층 최근 거래와 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 698,400,000원, 2회 유찰 558,720,000원으로 가격이 내려가는 경우를 함께 검토하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 계산상 미배당 4,905,371,031원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 시세를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 확인이 필요하다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.04.28. 하나은행 근저당을 말소기준으로, 이후 추가 근저당과 가압류, 경매개시결정이 매각으로 소멸하며 임차인 없음·매수인 인수 0원입니다. 반면 현재는 신건이라 감정가 873,000,000원이 그대로 최저가이고, 이를 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없는 상태입니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 시세 대조 후 결정이 이 사건의 핵심입니다.
