수원지방법원 2025타경3564. 경기도 광주시 신현동 블레스힐 104동 4층 401호, 감정 이용상태상 다세대주택입니다. 공부상 방3·욕실2·주방·식당·다락 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 물건입니다. 사용승인일은 2018.11.30입니다. 등기상 소유자는 박정림이고, 2019.02.28 설정된 농협은행주식회사 근저당권 252,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 우리카드·신한카드·하나카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 비교적 단순하지만, 가격 판단은 정반대입니다. 같은 블레스힐 104동, 동일 면적 66.63㎡의 가장 최근 거래는 2026.05, 4층, 290,000,000원입니다. 현재 경매 물건 역시 4층이고 최저매각가는 404,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 290,000,000원으로 동일하며, 최저가가 최근 12개월 평균의 139.3%입니다. 전체 과거 평균보다도 높은 수준이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -7.9%로 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3564 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 421-17 블레스힐 104동 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 동일 실거래 비교면적 66.63㎡ · 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3·욕실2·주방·식당·다락 등 |
| 소유자 | 박정림 |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 404,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 194,238,111원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.02.28 농협은행주식회사 근저당권 252,000,000원입니다. 이후 2025.06.11 우리카드 가압류 22,089,276원, 2025.08.14 임의경매개시결정, 2025.10.01 신한카드 가압류 10,322,229원, 2025.10.20 하나카드 가압류 6,235,787원이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
블레스힐 104동 동일 면적 66.63㎡의 확인 거래는 4건입니다. 가격 메리트 판단은 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 66.63㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2023.11 | 66.63㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2022.07 | 66.63㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2021.06 | 66.63㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 66.63㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
전체 4건의 평균은 308,750,000원이지만, 2021년 350,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 반면 최신 거래는 2026.05의 290,000,000원이고 최근 12개월 평균도 290,000,000원입니다. 최근 거래 대비 과거 거래의 추세 지표는 -7.9%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 최저가 404,000,000원이 과거 전체 평균 대비 어느 정도인지보다, 최근 시세의 139.3%라는 점이 가격 판단에서 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 404,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,440,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 22,089,276원 | 22,089,276원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,322,229원 | 10,322,229원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,235,787원 | 6,235,787원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,912,708원 |
404,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구 290,647,292원이 전액 배당되고 소유자 잔여 106,912,708원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현3리 마을회관 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물, 사용승인일 2018.11.30. 외벽은 석재 붙임 마감 등, 창호는 하이새시 창호 등이며 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 완경사의 자루형 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며 북동측으로 문형산길157번길과 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 토지정보에는 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 717,900원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 평균 308,750,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 290,000,000원을 우선해 응찰가격을 검토해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 404,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.3%입니다. 가격 메리트가 있다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 323,200,000원은 최신 거래 290,000,000원보다 높고, 2회 유찰 258,560,000원은 그 아래입니다.
- 점유·임대차 재확인. 확인된 임차인 신고내역은 없으나 감정평가서상 임대차관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자 여부를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 규제사항 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한사항을 입찰 전 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하고, 배당표의 당해세·최우선변제 등 미반영 요소도 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 지금 가격은 최근 시세 위”
이 물건의 등기상 승부처는 복잡하지 않습니다. 2019.02.28 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 290,000,000원인데 실질취득은 404,000,000원, 즉 최근 시세의 139.3%입니다. 시장 추세도 -7.9%로 하락 방향이고, 8세대 다세대에 확인된 거래 표본도 4건입니다. 권리는 비교적 단순하지만 현재 신건 가격은 보류. 제공된 시나리오에서는 1회 유찰가도 최신 거래보다 높고, 2회 유찰가에서야 최신 거래 아래로 내려갑니다.
