수원지방법원 2025타경3618. 경기도 광주시 초월읍 지월리 골드빌리지 B동 1층 101호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김소빈이며, 말소기준은 2022.04.22. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 196,900,000원입니다. 이후 2025.08.20. 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 복잡한 후순위 가압류나 압류가 없고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 신고내역이 없으니 점유 문제도 없다”고 단정하기보다, 현장 점유자와 전입관계를 입찰 전에 다시 확인하는 접근이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3618 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 135-60 골드빌리지 비동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 초월읍 지월로 56-71 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층건 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김소빈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 182,855,607원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 단순하다
2019.06.19. 유인숙 명의의 소유권보존과 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었고, 해당 신탁은 2022.04.22. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 김소빈에게 소유권이 이전되고 농협은행주식회사 근저당권 196,900,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 확인되는 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 메리트는 보류
골드빌리지(B동)는 2019.06.12. 준공, 8세대로 확인됩니다. 다만 이번 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 포함돼 있지 않고, 면적 매칭도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 271,000,000원 또는 신건 최저가 271,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
현재 회차는 감정가의 100%인 271,000,000원입니다. 1회 유찰 시 216,800,000원, 2회 유찰 시 173,440,000원으로 계산되지만, 이 숫자는 경매 회차별 최저가일 뿐 시세 자체를 뜻하지 않습니다. 가격 가점은 실제 비교거래를 확보한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 196,900,000원 | 196,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,506,000원 |
현재 회차 271,000,000원 가정 시 집행비용 4,594,000원, 농협은행 근저당 196,900,000원을 배당하고 소유자 잔여는 69,506,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 271,000,000원 | 196,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 216,800,000원 | 196,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 173,440,000원 | 170,211,840원 | 26,688,160원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 지월1리복지회관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·전·답·임야 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호이며, 외벽은 치장벽돌 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생급배수설비·도시가스설비·승강기설비·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 572.0㎡, 공시지가는 426,100원/㎡입니다. 북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계. 임대관계 미상으로 평가됐으므로 현장 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 신건 최저가 271,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2022.04.22. 농협은행주식회사 근저당권 196,900,000원이 말소기준입니다.
- 배당 구조. 현재 회차와 1회 유찰 시 근저당 채권 기준 전액 배당, 2회 유찰 시 미배당 26,688,160원이 계산되지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역과 각종 제한구역 지정 내용을 실제 이용·향후 처분 계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항과 점유·임차관계, 배당요구 및 매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 반면 다세대주택으로서 임대관계가 미상이고, 비교 가능한 실거래가 없어 신건 271,000,000원의 가격 적정성을 평가할 근거가 부족합니다.
따라서 결론은 “권리 구조는 단순하지만, 점유와 가격 검증이 끝나야 입찰 판단이 완성된다”입니다. 현재 자료만으로는 신건 가격을 싸다고 볼 수 없으며, 특히 실제 점유자가 있다면 대항력 판단에 필요한 전입일·보증금·확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
