수원지방법원 2025타경3854. 성남시 중원구 하대원동 금오베스트샵아파트 10층 1003호입니다. 현재 소유자는 윤석민이고, 2014.01.17 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 275,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2014.02.18 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 172,800,000원이고, 이 권리 이후 현재 남아 있는 근저당·압류와 화이트대부 주식회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 “인수 0원”만 보고 바로 안전하다고 끝내면 안 됩니다. 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 별도의 임차인 신고 내역은 없습니다. 또한 세금 등과 관련된 압류가 남아 있으며, 2017.09.04 공매공고 부기등기도 확인됩니다. 따라서 권리의 매각 소멸 여부와 별개로 실제 점유관계와 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 입찰 전에 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3854 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 하대원동 105-7 금오베스트샵아파트 10층 1003호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 중원구 마지로 49 |
| 물건종류 | 아파트 · 시세 비교 기준면적 84.03㎡ · 10층 1003호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 윤석민 · 2014.01.17 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 570,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 화이트대부 주식회사 · 청구액 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2005.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2014.02.18의 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 에스비아이저축은행 근저당 2건, 화이트대부 근저당, 성남시·국·국민건강보험공단 등의 압류, 그리고 2025.08.28 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 0.9% 높고 최신 거래와 동일
금오베스트샵의 비교 거래는 면적 84.11㎡로, 본건 시세 비교 기준면적 84.03㎡와 매칭된 표본입니다. 가격 판단에서는 전체 5건 평균 526,000,000원보다 최근 12개월 평균 565,000,000원과 최신 거래 570,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.11㎡ | 8 | 570,000,000원 |
| 2025.10 | 84.11㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2024.08 | 84.11㎡ | 3 | 565,000,000원 |
| 2024.06 | 84.11㎡ | 3 | 510,000,000원 |
| 2022.11 | 84.11㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 565,000,000원 |
신건 최저가 570,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.9%입니다. 즉 최근 평균보다 낮지 않습니다. 최신 거래인 2026.03의 570,000,000원과는 정확히 같은 수준입니다. 반면 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.0% 높은 흐름으로 집계돼, 하락 추세로 볼 근거는 없습니다. 다만 상승 흐름과 별개로 경매 신건 자체에 가격 할인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 570,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,100,000원 |
| 을구 15번 근저당 · 주식회사국민은행 | 172,800,000원 | 172,800,000원 |
| 을구 20번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 152,400,000원 | 152,400,000원 |
| 을구 21번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 22번 근저당 · 화이트대부주식회사 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,700,000원 |
현 회차 가정에서는 채권 총액 466,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 95,700,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 570,000,000원 | 0원 | 105,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 456,000,000원 | 17,160,000원 | 87,840,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 364,800,000원 | 107,307,200원 | 0원 |
1회 유찰 가정에서는 채권 미배당이 17,160,000원, 2회 유찰 가정에서는 107,307,200원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남소방서 서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리 및 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 개별 세대이며, 사용승인일은 2005.08.31입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 금오베스트샵은 27세대이며, 비교 거래는 84.11㎡에서 확인됩니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 3,960,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5미터 포장도로 및 인도, 남측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 570,000,000원은 최근 12개월 평균 565,000,000원보다 높고 최신 거래와 같습니다. 현 회차에 별도 할인 여유가 있는지 먼저 판단해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·확정일자·명도 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 성남시·국 등의 압류가 남아 있습니다. 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 2017.09.04 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 현 경매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 국민은행 채권최고액. 최초 172,800,000원과 2020.08.11 변경등기 124,520,000원의 관계를 최신 등기 및 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 할인은 없다”
이 사건의 기본 구조는 비교적 명확합니다. 2014.02.18 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 현재 남아 있는 근저당과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 570,000,000원은 최근 12개월 평균 565,000,000원의 100.9%이고, 가장 최근 거래와도 같습니다. 최근 가격 흐름은 이전보다 13.0% 높지만, 그 상승 자체가 경매 할인은 아닙니다. 따라서 현 회차의 핵심은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라 최근 시세와 같은 가격에 굳이 경매 리스크를 감수할 이유가 있는지를 따지는 것입니다.
여기에 임대관계 미상, 공매공고 부기등기, 세금 관련 압류, 국민은행 채권최고액 변경등기까지 확인 포인트가 남아 있습니다. 결론은 권리 구조는 B급 이상으로 무난하지만 가격 메리트는 제한적 — 신건 응찰 전에는 가격보다 먼저 원본 권리와 점유관계를 정확히 대조하는 편이 적절합니다.
