수원지방법원 2025타경3922. 하남시 망월동 현대클러스터한강미사3차 4층 비비04-0008호입니다. 사건 용도 표기는 대지, 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가상 실제 이용상태는 지식산업센터 지원시설(기숙사)입니다. 현재 소유자는 김민정이고, 2023.01.03. 국민은행 채권최고액 84,000,000원의 근저당권이 설정돼 있습니다.

일반적인 후순위 권리만 보면 단순합니다. 2025.09.03. 국민은행의 임의경매개시결정과 2025.09.04. 경기신용보증재단의 20,000,000원 가압류는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 말소기준권리보다 앞선 별도 토지 권리를 놓치면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지의 등기사항전부증명서 을구 1번 구분지상권설정등기(2022.10.13.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다

임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금·대항력·우선변제권 승계 문제는 나타나지 않습니다. 하지만 임차인이 없다는 사실과 인수권리가 없다는 것은 별개입니다. 국민은행 근저당권은 말소기준권리이고 그 뒤의 경매개시결정·가압류는 소멸하지만, 2022.10.13. 구분지상권은 매각물건명세서가 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

② 가격 판단 — 신건 120,000,000원, 가격 가점은 보류

현재 회차는 감정가 120,000,000원과 최저매각가 120,000,000원이 같은 신건입니다. 감정가 대비 할인은 없습니다. 이 사건에서 확인되는 실질취득 구조는 최저가 120,000,000원에 구분지상권 승계가 추가되는 형태이므로, 최저가 숫자만 보고 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

유찰될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 시나리오상 매수인의 금전 인수액은 계속 0원입니다. 다만 어느 회차에서도 구분지상권 승계 자체가 0원으로 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 입찰가 판단은 단순한 감정가 할인율이 아니라 해당 구분지상권의 실제 내용과 이용상 영향을 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

현재 회차 120,000,000원 가정에서는 집행비용 2,480,000원, 국민은행 84,000,000원, 경기신용보증재단 20,000,000원이 반영되고 소유자 잔여는 13,520,000원입니다. 채권 미배당은 0원이고 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 구분지상권 승계는 이 금전배당표와 별개의 권리 부담입니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 하남시 망월동 미사초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트·지식산업센터(아파트형 공장)·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 지식산업센터의 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다. 일반 아파트로 가정해 가격이나 수요를 판단하면 안 됩니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 40미터 미사대로, 남서측으로 폭 약 25미터 미사강변한강로에 접합니다.
• 용도·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 과밀억제권역·공공주택지구·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등이 기재돼 있습니다.
• 건물 상태 표기. 공부와의 차이는 ‘-’, 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 등기상 호수 표기는 ‘제4층 제비비04-0008호’, 현황조사상 표시는 ‘BB0408’입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2022.10.13.)가 매수인에게 인수됩니다. 이 권리가 이 사건의 최우선 확인사항입니다.
• 금전 인수 0원과 권리 인수를 구분. 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 구분지상권 승계는 남습니다.
• 신건 가격 경계. 감정가와 최저가가 모두 120,000,000원으로 할인 없는 신건입니다. 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
• 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이고 실제 이용은 지식산업센터 지원시설(기숙사)입니다. 일반 아파트와 동일한 전제로 접근하지 않는 것이 중요합니다.
• 표시 대조. 등기상 ‘제4층 제비비04-0008호’와 현황상 ‘BB0408’ 표시를 현장에서 대조하세요.
• 배당 변동요인. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조입니다.

맺으며 — “금전 인수 0원”과 “인수권리 없음”은 다르다

이 사건은 임차인 0명이고, 국민은행 근저당과 경기신용보증재단 가압류 등 집합건물 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 깨끗해 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 2022.10.13. 구분지상권을 매수인이 인수한다고 명시하고 있어 결론이 달라집니다.

현재 최저가 120,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격이고, 실질취득은 단순한 120,000,000원이 아니라 120,000,000원 + 구분지상권 승계로 봐야 합니다. 지식산업센터 지원시설(기숙사)이라는 이용 특성까지 감안하면, 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 인수되는 구분지상권의 실제 내용과 그 권리가 이용·처분에 미치는 영향입니다. 권리 확인 전 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 맞습니다.