수원지방법원 2024타경99701. 공부상 용도가 기타공장인 집합건물 3층 306호입니다. 소유자 김광태는 2019.11.06 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 392,840,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 351,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 한국자산신탁 근저당, 국·화성시 압류, 현대캐피탈·경기신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정으로 분류되어 있습니다.
다만 “최저가가 감정가의 24% 수준”이라는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 서로 다릅니다. 이 사건에는 비교할 실거래 시세 수치가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만을 근거로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 현재 회차에서도 채권총액 509,906,293원 중 배당액은 99,103,492원에 그쳐 410,802,801원이 미배당으로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99701 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 쌍봉로 658, 3층306호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 용도 기타공장 · 지하1층/지상4층 중 3층 306호 |
| 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 철골구조지붕 · 외벽 복합판넬 등 · 샷시창호 등 |
| 소유자 | 김광태 · 2019.11.06 소유권이전 · 거래가액 392,840,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 101,322,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유일삼유동화전문유한회사(양도인: 주식회사우리은행) / 349,148,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.11.06 주식회사우리은행 근저당권 351,600,000원입니다. 2019.11.13 한국자산신탁주식회사 근저당권 119,320,500원, 2021.05.04 국 압류, 2021.05.10 현대캐피탈 주식회사 가압류 17,578,367원, 2021.09.06 경기신용보증재단 가압류 21,407,426원, 2022.09.21 화성시 압류 및 2024.11.29 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
현재 최저매각가는 101,322,000원으로 감정가 422,000,000원의 24.01%입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 70,925,400원(16.81%), 6회 유찰 시 49,647,780원(11.76%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 101,322,000원 | 99,103,492원 | 410,802,801원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 70,925,400원 | 69,248,743원 | 440,657,550원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 49,647,780원 | 48,354,120원 | 461,552,173원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 매각가가 낮아지지만, 그만큼 채권자 미배당액은 410,802,801원 → 440,657,550원 → 461,552,173원으로 증가합니다. 반면 제공된 각 회차 시뮬레이션의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실거래 비교가격이 제시되지 않아 101,322,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,322,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,218,508원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 351,600,000원 | 99,103,492원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한국자산신탁주식회사 | 119,320,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,578,367원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,407,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 509,906,293원 중 현재 회차 예상 배당액은 99,103,492원, 미배당액은 410,802,801원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 ‘선창포구’ 남동측에 위치하며, 주위는 공장·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 조사되어 있습니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 10미터 도로와 접합니다.
- 용도·토지. 공부상 기타공장이고 토지는 공장용지·공업용, 계획관리지역입니다. 토지면적은 22,775.8㎡이며 대체로 사다리형 평지입니다.
- 규제. 성장관리계획구역(산업관리), 소하천 저촉, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 접도구역, 소하천구역(선창천), 성장관리권역에 해당합니다.
- 설비. 전기·위생·소화·승강기·주차시설 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사되었으며 경매 시 재확인이 요구됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. ‘유치권 공고’ 현수막의 게시 주체, 점유 상태와 성립관계를 확인하세요. 자료상 성립 여부는 불분명합니다.
- 관리비 미납 확인. 관리비 미납 안내문이 부착되어 있으며 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 공매 이력 확인. 2024.03.14 공매공고 및 2024.09.24 말소 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행과 교차 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 101,322,000원은 감정가의 24.01%이지만, 비교 실거래 수치가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 부족 인식. 현재 회차 기준 채권총액 509,906,293원 중 410,802,801원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수와 채권자 미배당은 서로 다른 항목입니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 사실보다, 왜 4번 유찰됐는지를 확인할 물건”
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 이미 4회 유찰됐고, 공부상 용도는 기타공장이며, 현장에는 유치권 공고 현수막과 관리비 미납 안내문이 확인됩니다. 게다가 실거래 시세가 제시되지 않아 현재 최저가 101,322,000원이 시장가격보다 싼지도 확인할 수 없습니다. 따라서 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 현장 권리와 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
