206,780,000원
수원지방법원 2024타경99701. 화성시 우정읍 주곡리, 선창포구 남동측에 있는 지하 1층·지상 4층 건물 중 3층 306호입니다. 공부상 용도는 기타공장이며 철골철근콘크리트구조·철골구조지붕 건물입니다. 소유자 김광태는 2019.11.06 거래가액 392,840,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행 앞으로 채권최고액 351,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
감정가 422,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 206,780,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래지만, 공장 집합건물은 주거용 물건처럼 동일 평형 실거래 평균으로 곧바로 가격을 검증하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 등기부 밖에서 확인해야 할 유치권 주장 가능성과 관리비 문제가 함께 있어 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득비용을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 쌍봉로 658, 3층306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타공장 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조·철골구조지붕 · 지하 1층/지상 4층 중 3층 306호 |
| 소유자 | 김광태 (2019.11.06 거래가액 392,840,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 206,780,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 현재 경매 채권자 | 에이치에프더블유일삼유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) |
| 청구액 | 349,148,680원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기부상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2019.11.06 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2019.11.13 설정된 한국자산신탁주식회사 근저당권과 이후의 국세 압류, 현대캐피탈 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 화성시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초의 한국자산신탁주식회사 신탁등기도 2019.11.06 소유권이전과 함께 말소됐으므로 신탁등기가 매수인에게 남는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 조사에서는 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 따라서 임차인 표에 등재된 사람이 없다는 사실만으로 현재 점유자가 없거나 즉시 인도받을 수 있다고 단정해서는 안 됩니다. 공장 실제 사용자, 점유 원인, 사업자등록 및 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 206,780,000원은 감정가 422,000,000원의 49%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 144,746,000원, 그다음 회차는 101,322,200원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 동일 용도의 최근 거래 기준이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 206,780,000원 | 49% | 203,085,080원 | 306,821,213원 |
| 3회 유찰 시 | 144,746,000원 | 34.3% | 141,919,556원 | 367,986,737원 |
| 4회 유찰 시 | 101,322,200원 | 24.01% | 99,103,689원 | 410,802,604원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당은 306,821,213원에서 367,986,737원, 410,802,604원으로 커집니다. 이 미배당은 등기상 인수액과는 다릅니다. 반면 유치권이나 공용부분 관리비가 실제로 인정되면 최저가 외 비용이 추가될 수 있으므로, 응찰가 상한은 최저가가 아니라 확인된 총 취득비용을 기준으로 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,694,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 351,600,000원 | 203,085,080원 |
| 2. 근저당 · 한국자산신탁주식회사 | 119,320,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,578,367원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,407,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 509,906,293원 중 203,085,080원이 배당되고, 306,821,213원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 유치권과 관리비 부담은 위 배당표에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 우정읍 주곡리 선창포구 남동측에 위치하며, 주변은 공장·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 시설. 전기·위생·소화·승강기·주차시설이 있는 것으로 탐문됐으나 경매 시 재확인이 필요합니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 10미터 도로와 접합니다.
- 토지. 공장용지·공업용으로 이용되는 대체로 사다리형 평지이며 토지면적은 22,775.8㎡, 공시지가는 295,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)이며 소하천 저촉, 중로2류 접합, 접도구역 및 소하천구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 기타공장 집합건물이고 주변 용도가 혼재하며 동일 물건군의 거래 기준이 확인되지 않아, 매각 기간과 적정가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장조사. 현수막 게시 주체, 실제 점유자, 주장 원인과 관련 서류를 확인해 유치권 성립 가능성을 먼저 판단하세요.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 미납 총액과 공용부분·전용부분 구분, 납부 주체를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 공장 사용자와 점유 원인을 직접 조사하세요.
- 공매 진행 대조. 과거 공매공고와 취소 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 교차 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 교부청구액을 확인해 실제 배당순위를 점검하세요.
- 용도·규제 점검. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소하천·접도구역 제한이 향후 사용과 처분에 미치는 영향을 검토하세요.
- 시설 상태 확인. 전기·위생·소화·승강기·주차시설의 실제 가동 상태와 보수비를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 현장 위험은 남아 있다”
이 물건의 등기부 구조는 분명합니다. 2019.11.06 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 인수액도 0원입니다. 그러나 공장 현장에 유치권 공고 현수막과 관리비 미납 안내문이 있다는 점은 등기부만으로 끝낼 수 없는 위험입니다.
최저매각가가 감정가의 49%까지 낮아졌어도 동일 용도의 시장가격과 유치권·관리비를 확인하지 못하면 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 권리등기는 정리형, 실질 인수는 미확정형. 유치권 성립 가능성과 관리비 미납액을 해소한 뒤 총 취득비용을 산정할 수 있을 때만 응찰을 검토해야 하는 물건입니다.
