수원지방법원 2025타경52111. 광주시 신현동 동심포레스트 303동 401호 다세대주택입니다. 소유자는 송광석이며 2020.12.30 매매로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 215,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.10.12 한국자산관리공사의 가압류 49,959,898원입니다. 그 뒤 에스비아이저축은행 가압류, 양평군 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 등기 순서만 보면 뒤에 보이는 임차권등기보다 실제 전입·점유 시점입니다. 김태근의 임대차계약일은 2020.12.12, 확정일자는 2020.12.14, 전입과 점유개시는 2020.12.30입니다. 따라서 2022.10.12 말소기준 가압류보다 앞서 대항력이 있습니다. 통상이라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52111 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 883-16 동심포레스트 303동 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 상태길 66-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 2012.07.09 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 |
| 소유자 | 송광석 · 2020.12.30 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
현재 말소기준권리는 2022.10.12 한국자산관리공사 가압류입니다. 과거 우리은행·한국스탠다드차타드은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 김태근의 임차권등기 자체는 2023.03.02에 이뤄졌지만, 전입과 점유개시가 2020.12.30이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력 有, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 有로 판단됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태근 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.30 | 2020.12.14 | 215,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 제출 보증금채권 양도 |
원래 배당계산상 인수액은 신건 18,600,000원, 1회 유찰 시 58,040,000원, 2회 유찰 시 89,592,000원이지만, 위 확약이 적용되는 김태근 보증금에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 반영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 원래 배당부족 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 200,000,000원 | 18,600,000원 | 0원 | 200,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 160,000,000원 | 58,040,000원 | 0원 | 160,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 128,000,000원 | 89,592,000원 | 0원 | 128,000,000원 |
여기서 중요한 차이는 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김태근 보증금의 미배당액이 커집니다. 하지만 이번에는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 그 부족액을 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 200,000,000원입니다.
④ 가격 판단 — 최근 시세 단정은 보류
확인되는 가격 기준은 감정가 200,000,000원과 송광석의 2020.12.30 등기상 거래가액 215,000,000원입니다. 2020년 거래는 현재 매각기일과 시간 차이가 있어 최근 시세로 그대로 대입할 수 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 신건 200,000,000원이 최근 시장 대비 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 김태근 보증금 · 우선변제 | 215,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 49,959,898원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 10,643,439원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차보증금 215,000,000원 중 196,400,000원이 배당되고 18,600,000원이 부족합니다. 다만 2026.06.01 확약으로 해당 부족분에 관한 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속돼 있어 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·일부 근린생활시설이 혼재하며 공동주거지로서 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2012.07.09 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 다세대주택이며 위생·급배수시설과 도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당하며 공시지가는 849,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 감정요항상 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 대지입니다.
- 규모. 포레스트타운 303동은 총 10세대로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상이 김태근 보증금 전액인지 원문으로 다시 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약으로 실질 인수는 0원으로 보지만, 실제 말소 이행에 필요한 서류와 절차는 매각물건명세서 원문을 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 200,000,000원과 2020.12.30 거래가액 215,000,000원만으로 현재 시세 우열을 단정하지 마세요.
- 토지 지목 차이. 공부상 임야·현황 대지라는 감정평가 기재를 확인하고 토지 관련 공부를 원본 대조하세요.
- 소멸권리 재확인. 2022.10.12 한국자산관리공사 가압류를 기준으로 이후 에스비아이저축은행 가압류, 양평군 압류, 강제경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 단순히 “보증금 215,000,000원인 선순위 임차인이 있으니 위험하다”라고 끝내면 절반만 본 것입니다. 김태근은 2020.12.30 전입·점유해 2022.10.12 말소기준 가압류보다 앞서므로 분명 대항력이 있습니다. 신건 배당에서도 18,600,000원이 부족합니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.06.01 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못해도 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차 실질취득액도 최저매각가와 같은 200,000,000원으로 봅니다.
다만 권리가 정리됐다고 해서 신건 가격 자체가 저렴하다는 의미는 아닙니다. 확인되는 2020.12.30 거래가액 215,000,000원은 최근 시세 판단의 직접 기준으로 쓰기 어렵습니다. 권리 핵심은 확약으로 해소, 가격 판단은 최신 실거래 확인 후. 이 사건의 결론입니다.
