수원지방법원 2025타경52184. 경기도 광주시 탄벌동 170-10의 연립/다세대 물건입니다. 소유자는 김종하이고, 감정가와 최저매각가가 모두 1,435,965,040원인 신건입니다. 신청채권자는 고금희, 청구금액은 41,395,163원입니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2025.05.14 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
따라서 기준일보다 먼저 성립한 임차관계와 기준일 이후 등기된 임차권을 단순히 같은 방식으로 처리하면 안 됩니다. 특히 임광현은 임차권등기 자체는 2026.03.25로 말소기준 이후지만, 전입일은 2021.12.10로 앞서 있고 현재 배당 가정에서는 우선변제 없이 보증금 90,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 탄벌동 170-10 · 경기도 광주시 탄벌길37번길 13 |
| 물건종류 | 연립/다세대 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김종하 (2019.04.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,435,965,040원 / 1,435,965,040원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고금희 / 41,395,163원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 404.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 729,000원/㎡ |
| 건축물 주의 | 공부상 1층 용도는 소매점이나 무단용도변경으로 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 기준권리 전·후를 나눠 봐야 한다
말소기준은 2025.05.14 강제경매개시결정입니다. 을구 1번 고금희 주택임차권(40,000,000원)과 을구 2번 한국토지주택공사 주택임차권(90,000,000원)은 등기 자체가 말소기준보다 앞섭니다. 현재 매각가 가정에서는 두 금액 모두 배당되는 구조로 계산되어 있어 해당 금액이 별도의 미배당 인수액으로 남지는 않습니다.
반대로 2025.05.14 이후 가압류와 이후의 임차권등기는 등기순위상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 임차권등기가 소멸한다고 해서 그 점유자의 대항력까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 임광현처럼 전입이 기준일보다 빠르고 우선변제권 행사가 확인되지 않은 경우에는 보증금 인수가 별도로 남을 수 있습니다.
② 임차인·승계 — 실제 임차인 12명, 보증금 미상 8명
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시된 1건이 있어 실제 임차인 수에서 제외했습니다. 이 승계 90,000,000원은 임광현 보증금과 별도의 독립 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 12명으로 봅니다.
| 임차인 | 부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정택수 | 202호 | 미상 | 2023.11.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤용수 | 302호 | 미상 | 2015.10.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 방윤석 | 404호 | 미상 | 2019.06.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장창원 | 403호 | 미상 | 2022.09.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한병선 | 102호 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임정대 | 203호 | 미상 | 2020.08.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 고금희 | 304호 | 40,000,000원 | 2019.06.21 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 303호 | 90,000,000원 | 2023.01.19 | 있음 | 있음 | 임광현 승계 |
| 김재근 | 401호 | 50,000,000원 | 2022.07.29 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 우준 | 301호 | 50,000,000원 | 2022.08.30 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 임광현 | 101호 | 90,000,000원 | 2021.12.10 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 장민주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,435,965,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,759,650원 |
| 1. 고금희 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 김재근 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 우준 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 인수 · 임광현 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 고금희 | 41,395,163원 | 41,395,163원 |
| 3. 가압류 · 한국토지주택공사 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,077,810,227원 |
현재 가정에서는 채권자 청구 111,395,163원이 전액 충족되고 미배당은 0원입니다. 다만 임광현 보증금 90,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 한국토지주택공사 90,000,000원은 임광현 보증금의 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 별도의 독립 보증금으로 추가 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험 검증이 먼저
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 알려진 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,435,965,040원 | 90,000,000원 | 1,525,965,040원 | 1,077,810,227원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,148,772,032원 | 90,000,000원 | 1,238,772,032원 | 793,489,149원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 919,017,625원 | 90,000,000원 | 1,009,017,625원 | 566,032,286원 |
세 회차 모두 현재 계산상 채권 미배당은 0원이고 알려진 인수액은 90,000,000원으로 같습니다. 하지만 이 표만 보고 유찰 후 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 보증금 미상 8명의 실제 임대차 조건이 확정되기 전까지는 실질취득 총액 자체가 확정되지 않기 때문입니다.
⑤ 토지·건축물 메모
- 토지. 404.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 접도·계획. 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 공부상 1층 용도는 소매점이나 무단용도변경으로 위반건축물로 등재된 상태입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임광현 90,000,000원. 현재 배당 가정에서 전액 매수인 인수로 잡혀 있으므로 입찰가에 반드시 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 보증금 미상 8명. 정택수·윤용수·방윤석·장창원·한병선·임정대·장민주·한국토의 보증금과 확정일자, 배당요구 및 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 빠르더라도 ‘대항력 가능·미상’으로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사 90,000,000원은 임광현 보증금 승계로 표시되어 있어 두 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 관계인 검증. 고금희와 한국토지주택공사는 임차관계와 등기상 권리관계가 겹치므로 계약서·입금내역·보증기관 서류를 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 1층 무단용도변경의 원상회복·이행강제금·이용 제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물까지 포함되므로 현황과 공부, 실제 사용 부분의 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가와 최저가가 동일한 신건이며 실질취득비용은 알려진 인수만 더해도 1,525,965,040원입니다. 최저가 자체만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “90,000,000원 인수”보다 미상 임차가 더 중요하다
이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형이 아닙니다. 말소기준은 2025.05.14 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 전입을 가진 다수의 점유자가 존재합니다. 현재 계산상 확정적으로 보이는 매수인 인수는 임광현 보증금 90,000,000원이며, 신건 기준 알려진 실질취득 하한은 1,525,965,040원입니다.
하지만 실제 판단을 어렵게 하는 핵심은 보증금 미상 임차관계 8명입니다. 이들의 보증금과 우선변제 여부가 확정되기 전에는 90,000,000원을 전체 인수액으로 볼 수 없습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물·1층 위반건축물까지 겹칩니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지. 이 물건은 낙찰가보다 먼저 임차관계를 끝까지 대조해야 하는 사건입니다.
