최저가는 1.28억이지만, 실질취득액은 아직 계산할 수 없다 — 평택고덕아이파크 705호

수원지방법원 2025타경325. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 7층 705호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 183,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 128,100,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 점유관계와 선순위 권리의 현재 효력입니다.

현황조사 등에 나타난 점유자는 모두 8명입니다. 이 가운데 박진우·전주성·이나연·최지서의 전입일은 말소기준인 2023.04.24.보다 빠릅니다. 그러나 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 금액은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 등기의 현재 효력을 먼저 확정해야 한다

선언된 말소기준권리는 2023.04.24. 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 국세 압류, 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 평택시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 말소기준일 이전에는 평택상호저축은행 145,200,000원, 피티골드제삼차주식회사 2,400,000,000원, 케이비증권주식회사 13,000,000,000원의 근저당권 설정 이력이 있습니다. 동시에 피티골드제삼차주식회사 근저당권의 말소, 평택상호저축은행 근저당권의 말소, 케이비증권 근저당권의 일부포기를 원인으로 한 말소 등기도 나타납니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 8명, 선전입 4명

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 조사상 실제 임차인 또는 점유자는 8명입니다. 보증금을 중복 합산할 대상은 없습니다. 그러나 각 점유자의 점유부분이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 특히 선전입자 4명은 배당요구 여부만으로 인수 여부가 정해지지 않습니다. 대항요건, 실제 임대차계약, 보증금, 배당액을 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 미확정 인수액’으로 봐야 한다

현재 최저매각가는 128,100,000원입니다. 그러나 이 금액은 입찰의 출발점일 뿐 실질취득액이 아닙니다. 본건의 실질취득액은 아래 구조로 판단해야 합니다.

시세를 판단할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 인수금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 안전마진이 생기는 것이 아니라, 미확정 부채를 안고 가격만 낮아 보일 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)

총 채권액 29,081,837,094원 중 예상 배당액은 125,506,600원, 미배당액은 28,956,330,494원입니다. 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으며, 말소 등기가 기재된 과거 근저당권이 배당 항목에 포함되어 있어 실제 배당순위는 원본 등기와 채권신고 내역을 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 일련번호 1~9는 모두 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔의 임대수요와 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.
• 주위환경. 평택시 모곡동 송탄일반산업단지 남서측 인근으로, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 평택지제역이 소재합니다.
• 도로. 동측 약 35미터, 북측·남측 약 15미터, 서측 약 10미터 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며, 지목은 대, 이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지입니다. 토지면적은 16,362㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.06.21.~2026.06.20.로 기재되어 있습니다.
• 물적 상태. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선전입자 4명의 계약서를 확인. 박진우·전주성·이나연·최지서의 보증금, 점유부분, 확정일자, 실제 점유 여부를 특정해야 합니다.
• 배당요구와 미배당액을 구분. 배당요구를 한 이나연·최지서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액 인수 문제가 남을 수 있습니다.
• 선순위 근저당 말소 범위를 확인. 평택상호저축은행·피티골드제삼차·케이비증권의 설정등기와 후속 말소·일부포기 등기가 본건 705호에 어떤 효력을 갖는지 등기 원본으로 확정해야 합니다.
• 민간임대주택 등기를 확인. 2022.03.16. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각으로 인한 처리와 현재 등록 상태를 관계 서류에서 확인해야 합니다.
• 실질취득액 상한을 먼저 계산. 최저가 128,100,000원만 응찰가 기준으로 삼지 말고, 확인된 미배당 보증금과 유효한 인수 권리를 합산해야 합니다.
• 기일 진행 상태 확인. 기재 매각기일은 2026.07.06.이므로 매각 결과와 이후 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·점유 이전 비용 확인. 공용부분 관리비, 당해세, 인도명령 가능 여부와 점유자별 명도 비용을 별도로 조사해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 미확정 인수액이다

이 물건은 감정가 183,000,000원에서 128,100,000원까지 내려왔지만, 가격 할인만으로 안전마진을 설명할 수 없습니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자가 4명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 말소기준 이전 근저당권의 설정과 말소·일부포기 기록이 겹치고, 배당 시뮬레이션도 과거 선순위 근저당권에 매각대금을 우선 배분하고 있습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 낙찰가 128,100,000원은 총취득비용이 아니며, 실질취득액은 미확정입니다. 선전입 점유자 4명의 보증금과 선순위 등기의 현재 효력을 확정하기 전에는 낮은 최저가를 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 권리 확인이 끝난 뒤에야 가격을 논할 수 있는 고난도 권리분석 사건입니다.