한 줄 평 감정가 대비 70%까지 떨어진 오피스텔이지만 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준권리 이후 권리는 정리되지만, 말소기준 이전 전입 임차인들이 확인되어 보증금 미상 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
감정가
183,000,000원
오피스텔
최저가
128,100,000원
1회 유찰 · 감정가 70%
실질취득
확인 필요
임차보증금 미상
인수 위험
있음
대항력 가능 임차인
수원지방법원 2025타경325. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 706호 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2023.04.24 설정된 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 압류·가압류·근저당권 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 말소기준 이전 전입자가 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 권리 정리와 별개로 임차관계 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경325 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 7층706호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사다온어패럴 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 |
| 신청채권자 | 평택축산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위는 정리되지만 임차 확인 필요
말소기준권리는 2023.04.24 을구 7번 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 압류, 가압류, 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인은 등기부 권리와 별개로 확인해야 하며, 박진우·이나연·최지서·전주성은 말소기준 이전 전입으로 조사되어 대항력 가능성이 있습니다. 다만 보증금이 모두 미상이라 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다.
② 임차인 현황 — 대항력 가능자 확인
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 2022.04.27 | 가능 | 미상 | 현황조사 |
| 이나연 | 2022.05.02 | 가능 | 미상 | 배당요구 2025.04.25 |
| 전주성 | 2022.04.29 | 가능 | 미상 | 현황조사 |
| 최지서 | 2023.03.29 | 가능 | 미상 | 배당요구 2025.03.21 |
| 허욱 외 3명 | 2023.07.06 이후 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
⚠️ 핵심 체크 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰가보다 인수 보증금이 클 경우 매수인의 실질취득금액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 임대차 관계 확인이 선행되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 을구 1번 근저당 · 평택상호저축은행 | 145,200,000원 | 125,506,600원 |
| 후순위 근저당·가압류 등 | 28,936,330,494원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 가격 변화
유찰에 따라 최저가는 낮아지지만 임차보증금 확인 전 실질취득 판단은 제한됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 송탄일반산업단지 남서측 인근으로 업무시설·근린생활시설·공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장 및 평택지제역 접근이 가능합니다.
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역입니다.
- 환금성. 산업단지 배후 업무시설 수요를 기대할 수 있으나 임대관계 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 확인이 필수입니다.
- 권리 소멸 확인. 평택축산업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준이지만 인수 가능성을 반영해 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 낙찰 후 인도 절차와 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 먼저 임차를 보라”
이 물건은 표면적으로는 감정가 대비 70%까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 경매에서는 낮은 가격만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 말소기준 이전 전입 임차인이 존재하고 보증금이 미상인 점이 핵심 변수입니다. 권리 소멸 구조는 명확하지만, 최종 입찰가는 임차관계 확인 후 결정해야 합니다.