수원지방법원 2025타경52292. 광주시 퇴촌면 도수리에 있는 도원아트 에이동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적 비교대상은 76.185㎡, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층이고 본건은 4층입니다. 현재 소유자는 이수열이며, 2015.07.10 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 119,500,000원입니다.
이 사건의 포인트는 ‘신건이라 싸다’가 아니라 정반대입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 145,000,000원이고, 동일 면적의 최신 실거래는 2026.04의 95,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 95,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 시세 대비 152.6%입니다. 과거 거래까지 섞은 전체 평균 134,666,666원보다도 현재 최저가가 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52292 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 599-6 도원아트 에이동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 퇴촌면 도수길23번길 18 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교대상 전용 76.185㎡ · 지상4층 중 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이수열 (2015.07.10 소유권이전 · 거래가액 119,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 63,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 근저당 이전기재는 재확인
권리판정상 말소기준은 2024.01.25 갑구 8번 김희숙 가압류 50,830,370원입니다. 이후의 롯데카드 가압류, 2025.05.26 임의경매개시결정, 2025.07.25 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 배당가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 보증금·전입·점유관계를 확인하지 않은 상태에서 “대항력 임차인이 확실히 없다”고 단정하는 방식보다는 현황조사서와 전입세대 확인을 다시 대조하는 접근이 적절합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로 보면 신건 가격 메리트가 없다
도원아트빌A동은 8세대, 사용승인 기준일은 2004.05.27입니다. 동일 면적 76.19㎡의 확인된 실거래는 모두 6건입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균은 134,666,666원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 76.19㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2023.10 | 76.19㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2023.08 | 76.19㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2021.09 | 76.19㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2021.09 | 76.19㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2021.06 | 76.19㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.19㎡ | 6건 | 134,666,666원 |
최근 12개월 거래는 2026.04의 95,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 95,000,000원입니다. 현재 최저가 145,000,000원은 이 최근 평균의 152.6%입니다. 최근 구간과 이전 거래 구간을 비교한 추세 역시 -33.4%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 최고가 155,000,000원이나 전체 평균만 보고 현재 신건 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
회차 시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원입니다. 1회 유찰 가격은 최근 거래 95,000,000원보다 여전히 높고, 2회 유찰 시나리오에서야 최근 거래가보다 낮아지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 2. 가압류 · 김희숙 | 50,830,370원 | 50,830,370원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,680,599원 | 7,680,599원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,659,031원 |
현재 회차 배당가정에서는 채권 합계 58,510,969원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 83,659,031원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도수초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 북서측은 노폭 약 12미터 포장도로, 북동측은 노폭 약 5미터 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역, 공장설립제한지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 870.0㎡, 공시지가 465,000원/㎡이며 대체로 등고평탄한 부정형 토지입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래는 6건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 표본이 적고 추세가 -33.4%여서 매도가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 상한 설정. 현재 실질취득 145,000,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 152.6%입니다. 전체 평균 134,666,666원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -33.4%입니다. 신건 감정가를 기준가격으로 보기보다 2026.04 최신 거래 95,000,000원을 우선 대조해야 합니다.
- 회차별 가격 확인. 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원입니다. 최근 거래 95,000,000원과 각 회차의 실질취득가를 비교해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입·점유·보증금 여부를 현장과 관련 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전기재 확인. 2025.02.27 농업협동조합자산관리회사 명의 근저당권 이전기재와 원등기의 존속·말소 관계를 등기부 원본에서 연결해 확인해야 합니다.
- 배당관계 대조. 신청채권자 청구액 63,300,000원과 회차별 신청채권자 배당액 0원의 관계를 실제 배당순위 자료에서 확인해야 합니다.
- 동 표시 대조. 등기상 ‘에이’동과 현황상 ‘도원A아트’ 표시가 동일 목적물을 가리키는지 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 먼저 봐야 할 것은 152.6%의 가격
이 사건은 현재 배당가정만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 따라서 신건의 실질취득도 145,000,000원입니다. 그러나 바로 그 금액이 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 95,000,000원의 152.6%입니다. 최근 거래 추세 역시 -33.4%로 내려가는 방향이어서 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.
권리도 완전히 단순하다고 단정하기에는 확인할 부분이 남습니다. 임대관계가 미상이고, 2025.02.27 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 이전기재가 존재하며, 신청채권자 청구액 63,300,000원과 배당가정상 신청채권자 배당액 0원의 관계도 원문 대조가 필요합니다. 현재 회차의 결론은 가격 메리트 없음, 권리는 원등기 재확인 후 판단. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실 자체는 이 사건의 투자 매력이 아닙니다.
