수원지방법원 2025타경52454. 초월역모아미래도파크힐스 근린생활시설동 지하2층 15호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 양현희이고 2020.06.26 매매를 원인으로 2020.12.02 소유권을 이전받았으며 거래가액은 466,400,000원입니다. 같은 날 설정된 경기서부새마을금고 근저당권 371,800,000원이 말소기준권리입니다.
등기상 후순위 압류·가압류·경매개시결정과 추가 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지의 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수된다고 별도로 명시되어 있습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수액 0원만 보고 “인수 위험이 없다”고 해석해서는 안 됩니다. 해당 구분지상권의 금액은 제시되어 있지 않아 금액으로 환산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52454 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 395 초월역모아미래도파크힐스 근린생활시설동 지2층15호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 양현희 · 2020.12.02 소유권이전 · 거래가액 466,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 623,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 91,726,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 점유 관련 | 김재술 · 지하2층 15호 · 보증금 20,000,000원 · 월차임 2,200,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 구분지상권은 별도 인수
말소기준은 2020.12.02 경기서부새마을금고의 채권최고액 371,800,000원 근저당권입니다. 2023.08.03 국 압류, 2024.09.12 삼성카드 가압류, 2025.06.25 임의경매개시결정, 2023.03.14 추가 근저당권 117,000,000원은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권은 2026.06.16 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 내역이 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당요구 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재술 | 지하2층 15호 | 20,000,000원 | 2,200,000원 | 2025.03.27 | 2025.08.21 | 없음 | 확정일자 없음 | 해당 없음 |
김재술의 전입신고일 2025.03.27은 말소기준권리 2020.12.02보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 2,200,000원이며 2025.08.21 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다.
③ 가격 비교 — 623,000,000원은 최근 실거래 참고치보다 높다
초월역모아미래도파크힐스의 최근 거래 12건 평균은 451,916,666원, 최신 거래는 2026.09 420,000,000원입니다. 현재 최저매각가 623,000,000원은 최근 12건 평균의 137.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.98㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 18 | 510,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 14 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 20 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 74.98㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 24 | 450,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 14 | 458,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 24 | 465,000,000원 |
| 평균 | 63.855㎡ 대상 | 12건 | 451,916,666원 |
최근 거래 최저는 380,000,000원, 최고는 510,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 623,000,000원은 이 표본의 최고 거래가보다도 높습니다. 면적·용도가 직접 일치하지 않아 단순한 절대평가는 어렵지만, 적어도 “신건이 시세보다 싸다”는 판단 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 623,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,630,000원 |
| 1. 근저당 · 경기서부새마을금고 | 371,800,000원 | 371,800,000원 |
| 2. 근저당 · 경기서부새마을금고 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,156,523원 | 6,156,523원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,413,477원 |
배당 계산상 채권자 합계 494,956,523원은 전액 배당되고 잔여 119,413,477원이 산출됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 토지 구분지상권은 배당액과 별개로 매수인에게 인수되는 권리입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수권리는 남는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 623,000,000원 | 0원 | 119,413,477원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 498,400,000원 | 3,940,523원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 398,720,000원 | 102,618,603원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 1회 유찰 시 매각가는 498,400,000원, 2회 유찰 시 398,720,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건의 핵심 인수사항인 토지 구분지상권은 매각가격이 내려간다고 없어지는 권리가 아닙니다. 가격만 보고 접근해서는 안 되는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍동초등학교 남동측 인근이며 주변은 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 경강선 초월역이 소재합니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지하2층 건 내 지하2층 15호입니다.
- 토지. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 공시지가 1,367,000원/㎡입니다.
- 제한. 일반철도 저촉, 철도보호지구 저촉, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 단지. 초월역모아미래도파크힐스는 587세대이며 준공일은 2020.07.31입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2020.8.31 제71118호 토지 을구 1번 구분지상권의 범위와 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 김재술의 보증금 20,000,000원, 월차임 2,200,000원, 2025.08.21 배당요구 내역을 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 단지 거래 표본은 대상면적 63.855㎡와 면적이 일치하지 않아 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 신건 가격. 현재 최저가 623,000,000원은 최근 12건 평균 참고치 451,916,666원의 137.9%로 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 498,400,000원, 2회 유찰 398,720,000원이지만 구분지상권 인수 여부는 그대로 별도 검토해야 합니다.
- 현장 재확인. 감정평가상 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성되어 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 안전형으로 보면 안 된다
이 사건은 임차인 측 대항력 위험은 낮습니다. 김재술의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 결론을 “인수 0원, 권리 깨끗”으로 내리면 핵심을 놓칩니다.
토지의 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수된다는 명시가 있고, 그 권리의 금액은 제시되지 않았습니다. 동시에 신건 최저가 623,000,000원은 면적이 일치하지 않는 단지 최근 12건 평균 451,916,666원의 137.9%입니다. 따라서 현재 회차는 권리도 추가 확인이 필요하고 가격도 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 입찰 판단의 첫 순서는 가격 할인보다 구분지상권 원문 확인입니다.
