수원지방법원 2025타경528. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 151호 물건입니다. 등기상 용도는 도시형생활주택으로 표시되지만, 감정평가 이용상태는 151호와 152호가 일괄 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가 952,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,002,000원입니다. 겉으로는 매우 낮은 가격처럼 보이지만, 이 사건은 단순한 주거용 소형 물건처럼 접근하면 안 됩니다. 명세서 비고상 151호와 152호가 경계벽 없이 일체로 사용 중이고, 내부에는 테이블·의자·냉장고·에어컨 등 영업에 필요한 시설물이 있습니다.
권리 기준일은 2022.07.06 주식회사부산은행 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이귀현 씨의 전입일은 2023.02.08로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 50,000,000원과 월차임 5,000,000원이 있더라도 낙찰자가 떠안을 인수액으로 보지는 않습니다. 다만 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 실제 배당에서는 0순위 차감 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경528 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층151호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태: 151호 및 152호 일괄 근린생활시설 |
| 소유자 | 이철희 (2022.07.06. 거래가 985,636,960원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 952,000,000원 / 112,002,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,343,463,777원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.07.06 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,430,000,000원이고 공동담보로 에이스퍼스트고덕 제1층 제152호가 함께 기재되어 있습니다. 이후의 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 안산시환경정책과 압류, 평택시 압류, 안산시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 경매 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 사안은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이귀현 | 151,152호 104.67㎡ | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 2023.02.08 | 대항력 없음 승계 없음 |
이 임차인의 전입일은 말소기준권리인 2022.07.06보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않으며, 현재 배당표 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보되, 보증금 합산으로 인수액을 키우는 사안은 아닙니다.
③ 가격과 회차 — 최저가는 낮지만 이유가 있다
현재 최저가는 112,002,000원으로 감정가 952,000,000원의 11.8% 수준입니다. 다음 회차로 넘어가면 78,401,400원, 그다음은 54,880,980원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 가격 하락은 단순한 할인 신호만은 아닙니다. 권리 자체보다 일체 사용, 용도·복원, 세금 압류, 환금성을 시장이 반영하고 있다고 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 112,002,000원 | 11.8% | 1,330,366,028원 |
| 7회 유찰 시 | 78,401,400원 | 8.2% | 1,363,409,825원 |
| 8회 유찰 시 | 54,880,980원 | 5.8% | 1,386,506,878원 |
④ 예상배당표 (매각가 112,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,368,028원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,430,000,000원 | 109,633,972원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 1,440,000,000원 중 예상 배당은 109,633,972원이고, 미배당은 1,330,366,028원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 단, 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 주상용 건물, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 151호와 152호가 일괄 근린생활시설로 이용 중입니다. 내부에는 영업에 필요한 시설물이 소재합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역, 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 경계벽 제거와 복원 문제는 별도 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 151호·152호 일체 사용 확인. 경계벽 없는 상태, 복원 범위, 복원 비용, 실제 사용 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 영업시설과 점유 상태가 있어 인도명령·집행·협의 비용을 예상해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 0순위 차감될 수 있으므로 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조. 부산은행 근저당에는 제152호 공동담보가 기재되어 있습니다. 본건 151호만의 낙찰 이후 사용·복원·권리관계를 분리해서 점검해야 합니다.
- 환금성. 감정 이용상태가 근린생활시설이고 주변도 업무·상업·주거가 혼재합니다. 실사용자와 임차수요를 확인하지 않으면 낮은 최저가만으로는 안전마진을 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서, 세금 압류 관련 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 “물건 상태”가 승부처
이 사건은 선순위 임차인 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다. 임차인의 전입이 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원으로 보고, 후순위 압류·가압류도 매각으로 정리됩니다. 그러나 6회 유찰이라는 숫자에는 이유가 있습니다. 151호와 152호가 경계벽 없이 일체로 사용 중이고, 감정상 이용상태도 근린생활시설입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 큰 폭의 미배당이 겹칩니다. 결론적으로 권리 인수는 낮지만, 복원·명도·세금·환금성을 해결할 수 있는 실수요형 또는 현장확인형 입찰자에게만 검토 가능한 물건입니다. 권리는 보통, 물건 난도는 높음. 최저가가 낮다는 이유만으로 후하게 볼 물건은 아닙니다.