수원지방법원 2025타경52536. 성남시 중원구 상대원동 2569 일원의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 120.0㎡이고 건물은 연와조 슬라브지붕 지하1층·지상1층 구조입니다. 현재 소유자는 이영재이며, 2014년 성남동부새마을금고의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 남아 있는 박애란·대일컨설팅대부주식회사 근저당권과 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 가장 중요한 임차인은 두 명입니다. 박길섭은 2022.10.31., 윤선헌은 2018.10.08. 전입해 모두 2014.05.30. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 두 명 모두 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 확정하기 어렵습니다. 그럼에도 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52536 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 상대원동 2569, 2571 · 경기도 성남시 중원구 박석로49번길 16-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 연와조 슬라브지붕 지하1층·지상1층 · 적벽돌 외벽 · 타일 및 벽지 내벽 · 하이섀시 창호 |
| 토지 | 120.0㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이영재 |
| 감정가 / 최저가 | 985,817,930원 / 985,817,930원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남동부새마을금고 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물(1층 소재 창고) 포함 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준
말소기준은 2014.05.30. 성남동부새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 234,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 박애란 근저당권 375,000,000원, 대일컨설팅대부주식회사 근저당권 750,000,000원, 2025년 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 오케이캐피탈주식회사 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 설정됐다가 이미 말소된 근저당권·가압류·압류는 현재 인수 판단에서 제외됩니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박길섭 | 1층 | 2022.10.31 | 2025.07.30 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤선헌 | 확인 필요 | 2018.10.08 | 2025.08.21 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 박길섭은 1층 점유가 확인됐고 윤선헌은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2014.05.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당액이나 소액임차인 최우선변제 여부는 이 정보만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 985,817,930원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 신건 기준 실질취득도 985,817,930원입니다.
이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 높다거나 낮다고 단정할 근거가 없고, 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 연립/다세대 + 토지로 분류되면서 감정평가상 실제 이용은 단독주택이고, 토지와 제시외 창고까지 일괄매각되는 만큼 단순 면적 단가만으로 비교하기보다 유사 토지·단독주택의 실거래를 별도로 맞춰 보는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 985,817,930원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,258,179원 |
| 2. 근저당 · 성남동부새마을금고 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박애란 | 375,000,000원 | 375,000,000원 |
| 4. 근저당 · 대일컨설팅대부주식회사 | 750,000,000원 | 364,559,751원 |
| 5. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 19,208,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,378,208,767원 가운데 채권자 예상배당은 973,559,751원, 미배당은 404,649,016원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 12,258,179원으로 계산됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 중원구 상대원동 대일초등학교 남측 인근이며, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 슬라브지붕 지하1층·지상1층이며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 전기·위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 120.0㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역이며 완경사·가로장방 형태, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 3,005,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·상대원3 지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함되며 소로2류와 학교에 저촉됩니다.
- 특기. 일괄매각이며 1층 소재 제시외 창고가 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박길섭·윤선헌 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 서류와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 박길섭은 1층 점유로 조사됐고 윤선헌은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 실제 명도 대상과 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 1층 창고가 함께 매각되므로 각 부분의 경계와 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않아 신건 985,817,930원이 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 유사 토지·단독주택의 실제 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순서와 부족액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 별개의 문제
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2014.05.30. 성남동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 근저당·경매·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 박길섭·윤선헌 두 임차인도 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 안전한 권리와 좋은 가격은 같은 말이 아닙니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 985,817,930원이고, 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상인 임차인 2명, 일괄매각되는 토지와 제시외 창고까지 확인할 요소가 남습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 안전, 가격은 검증 후 판단”입니다.
