수원지방법원 2025타경528. 평택 고덕동 ‘에이스퍼스트고덕’ 1층 152호 물건입니다. 사건의 겉모습은 도시형생활주택이지만, 감정 이용상태는 151호와 152호가 일괄 근린생활시설로 이용 중인 구조입니다. 매각물건명세서 비고에도 151호와 152호가 경계벽 없이 일체로 사용 중이고, 내부에 테이블·의자·냉장고·에어컨 등 영업 시설물이 소재한다고 기재되어 있습니다. 따라서 단순 주거용 물건처럼 보면 안 되고, 1층 상가형 사용·복원 가능성·임차 점유를 함께 확인해야 합니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2022.07.06 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 들어온 국세·평택시·안산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이귀현의 전입신고일은 2023.02.08로 말소기준 이후라, 보증금 50,000,000원은 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 즉 권리 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경528 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층 152호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 1층 152호 · 151호와 일괄 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이철희 (2022.07.06 소유권이전, 거래가액 851,760,140원) |
| 감정가 / 최저가 | 841,000,000원 / 98,943,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,343,463,777원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 인수되지 않는다
말소기준권리는 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,430,000,000원으로 감정가보다도 큰 규모이고, 이번 회차 최저가를 기준으로 하면 부산은행도 전액 배당을 받지 못합니다. 후순위 국세·지방세 압류 4건은 등기상 매각으로 소멸하는 권리이지만, 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 실수령액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 점유 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
임차인으로 조사된 사람은 이귀현 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 차임은 5,000,000원으로 기재되어 있습니다. 전입신고일이 2023.02.08이라 말소기준일 2022.07.06보다 늦습니다. 그래서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금은 낙찰자가 인수하는 금액에 더하지 않습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이귀현 | 151,152호 104.67㎡ | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 2023.02.08 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
③ 배당 구조 — 최저가에서는 부산은행도 크게 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,180,974원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,430,000,000원 | 96,762,026원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 98,943,000원 가정 배당표입니다. 부산은행 채권최고액 1,430,000,000원 대비 예상배당은 96,762,026원이고, 미배당은 1,333,237,974원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 주상용 건물, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 151호와 152호가 일괄 근린생활시설로 이용 중입니다. 경계벽 제거는 복원을 전제로 한 일시적인 것으로서 복원이 용이하다는 회신과 의견서가 제출되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역, 상대보호구역 등이 걸려 있고, 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 구분건물이며, 급배수·위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 151호와의 일체 사용 확인. 152호 단독 낙찰 후 실제 사용·출입·영업동선·원상복구 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차 점유와 명도. 임차인은 대항력이 없지만 실제 영업 시설물이 남아 있으므로 인도명령, 시설물 처리, 영업 중단 협의 가능성을 봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 상가형 환금성 검토. 도시형생활주택이라는 명칭보다 현재 이용상태는 근린생활시설입니다. 임대수요, 동일 건물 1층 공실, 관리비, 업종 제한을 확인하세요.
- 응찰가 산정. 매수인 인수액은 0원이지만 6회 유찰된 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 추격 입찰하기보다 명도·복원·세금·관리비 비용을 차감해 상한가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 사용 가능성
이 사건은 말소기준 이후 임차인이라 보증금 인수는 없습니다. 권리분석만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 하지만 6회 유찰, 감정가 대비 11.76%라는 숫자는 오히려 질문을 던집니다. 왜 여기까지 내려왔는가. 답은 151호·152호 일체 사용, 근린생활시설 이용, 세금 압류, 대규모 미배당, 명도와 복원 가능성에 있습니다. 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, 권리는 정리되지만 실제 사용·환금성 검증이 필요한 저가 회차 물건입니다.
