수원지방법원 2025타경52583. 경기도 광주시 신현동 779-5, 도로명 신현로 12-53의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 필로티형 계단실, 2층·3층 각 6가구, 4층 4가구로 전체 16가구의 단독주택(다가구)이며 대장상 13가구입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.
현재 소유자는 김승운으로, 최초 10분의 9 지분을 보유한 뒤 2011.12.30. 이종식의 10분의 1 지분을 거래가액 44,000,000원에 넘겨받았습니다. 권리분석의 출발점은 그보다 앞선 2011.10.27. 성남농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 221,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 779-5 · 경기도 광주시 신현로 12-53 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 지상 4층 단독주택(다가구) · 전체 16가구 이용 |
| 토지 | 대 431㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 833,700원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 사용승인 2011.09.28. |
| 소유자 | 김승운 |
| 감정가 / 최저가 | 1,725,163,460원 / 1,725,163,460원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신호진 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
말소기준은 2011.10.27. 을구 1번 성남농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정, 가압류, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 해당 근저당은 2026.02.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.04.27. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준 자체의 선후관계가 새로 생기는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 현황 — 대부분 후순위, 1건은 판정 유보
확인된 전입일은 모두 말소기준일 2011.10.27.보다 뒤입니다. 따라서 전입일이 확인된 대상은 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 전입일·보증금이 확인되지 않은 대상은 임의로 대항력 있다고 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 우선변제 여부도 별도 확정값이 없으므로 아래 표에서는 미상으로 표시합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송명재 | 305호 | 2024.05.16. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순웅 | 302호 | 2022.09.26. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용혁 | 403호 | 2021.03.12. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유예림 | 206호 | 2023.11.10. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양은지 | 303호 | 2024.12.05. | 2023.09.18. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 형이요 | 303호 | 2024.12.05. | 2021.08.31. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유규동 | 304호 | 2025.02.03. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신호진 | 204호 | 2021.01.19. | 2020.12.14. | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천서영 | 402호 | 2023.04.24. | 2023.03.23. | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임순혁 | 201호 | 2018.01.15. | 2018.01.15. | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 203호 | 2019.09.09. | 2019.08.05. | 131,250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우현 | 306호 | 2023.09.12. | 2023.08.16. | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종화 | 303호 | 2021.10.19. | 2021.09.01. | 160,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지은 | 202호 | 2023.09.04. | 2023.07.05. | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이인범 | 301호 | 2022.10.25. | 2022.10.07. | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민우 | 401호 | 2023.01.11. | 2021.03.12. | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정빈 | 205호 | 2023.09.08. | 2023.07.27. | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 부터 | 미상 | 2021.10.19. | 2021.09.01. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 회차별 가격·채권 커버리지
현재는 감정가 100%의 신건입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 낮아집니다. 다만 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 아닙니다. 이 사건은 실거래 비교 대신 권리·배당 시나리오를 중심으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 표 반영 채권액 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 1,725,163,460원 | 387,744,353원 | 0원 | 1,317,767,472원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,380,130,768원 | 387,744,353원 | 0원 | 976,185,107원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 1,104,104,614원 | 387,744,353원 | 0원 | 702,919,215원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,725,163,460원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,651,635원 |
| 1. 근저당 · 성남농업협동조합 | 221,000,000원 | 221,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신호진 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 가압류 · 성남농업협동조합 | 30,123,883원 | 30,123,883원 |
| 4. 임차권부채권 가압류 · 한국주택금융공사 | 50,952,604원 | 50,952,604원 |
| 5. 임차권부채권 가압류 · 주식회사국민은행 | 5,667,866원 | 5,667,866원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,317,767,472원 |
표에 반영된 채권 합계는 387,744,353원이고, 현재 회차 계산에서는 전액 배당되어 미배당액이 0원입니다. 소유자 잔여는 1,317,767,472원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남서측 인근이며 근린생활시설, 단독주택·다가구주택, 공동주택·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 필로티구조 계단실, 2층·3층은 각 6가구, 4층은 4가구로 전체 16가구의 다가구주택으로 이용 중이며 대장상 13가구입니다.
- 설비. 2~4층 위생급배수시설, 도시가스 난방설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 431㎡, 지목 대, 완경사 사다리형 토지입니다. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 주거용지 등에 속하고 소로1류에 접합니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역· 상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 이용가구 수는 전체 16가구, 대장상 13가구입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 판정 미상 대상 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 대상은 대항력을 임의로 없다고 처리하면 안 됩니다. 매각물건명세서와 전입세대확인 자료를 다시 대조하세요.
- 신호진의 이중 지위 확인. 강제경매 신청채권자이면서 80,000,000원 임차권등기자이므로, 청구채권과 임차보증금 채권의 관계 및 배당요구 원인을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 범위 확인. 201호·202호·203호·204호·205호·301호·303호·306호·401호·402호 등 여러 호실에 임차권등기가 존재하므로 도면과 실제 점유 호실을 맞춰보세요.
- 천서영 임차권부 채권. 천서영의 임차권부채권에는 한국주택금융공사 50,952,604원, 주식회사국민은행 5,667,866원의 가압류가 붙어 있습니다. 배당관계의 실제 귀속을 확인하세요.
- 명도비용 별도 산정. 권리상 후순위라도 다수 호실이 점유 중이면 인도명령·협의·송달·이사 일정이 여러 건으로 나뉠 수 있으므로 명도비용과 기간을 별도로 잡아야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황도면, 경계, 제시외 부분의 실제 구조를 현장에서 확인하세요.
- 가격 메리트는 별도 검증. 감정가나 80%·64% 유찰가만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 유사 다가구·토지 거래와 임대수익을 직접 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 배당액과 소유자 잔여가 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 제출서류와 교부청구를 확인하세요.
맺으며 — “등기상 후순위”와 “현장상 단순”은 다른 말이다
이 사건의 등기 선후관계만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2011.10.27. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인들의 전입은 모두 그 이후라 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 감정가 1,725,163,460원은 표에 반영된 채권을 충분히 커버하고, 1회·2회 유찰 시나리오에서도 계산상 미배당은 0원입니다.
그러나 이 물건은 16가구로 이용되는 다가구주택입니다. 다수의 임차권등기와 점유관계가 존재하고, 신호진은 신청채권자와 임차권등기자의 지위가 겹치며, 대항력 판단을 확정할 수 없는 대상도 남습니다. 따라서 권리 계산보다 현황 정리와 명도가 더 어려운 사건으로 보는 편이 맞습니다. 시세 비교 근거 없이 신건 최저가가 싸다고 볼 수도 없습니다. 결론은 “계산상 인수는 낮지만, 임차·점유 확인이 끝나기 전에는 안전형으로 분류하기 어렵다.”입니다.
