수원지방법원 2025타경52599. 경기도 광주시 탄벌동 샬로츠빌 101동 1층 101호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 241,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유권은 김대룡·김애란·김언향·김희정이 각 4분의 1씩 공유하고 있습니다. 현재 예상배당표에서는 낙찰자가 떠안을 금액이 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 분류하기에는 확인할 지점이 있습니다. 2017.01.17 강구수산업협동조합 명의 채권최고액 156,000,000원의 근저당이 설정됐고, 그 근저당은 2025.10.02 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 한편 2023.05.30 광주시 압류가 권리기준으로 산정되어 있으나 같은 압류는 2023.10.23 해제에 따라 말소됐습니다. 따라서 최종 입찰 판단은 최신 등기사항전부증명서 원본에서 어떤 권리가 실제 말소기준인지 재확인하는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 탄벌동 267-6 샬로츠빌 101동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김대룡·김애란·김언향·김희정 (각 지분 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 112,294,399원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 기준권리 확인은 필수
그럼에도 임차인 김미향의 전입일은 2024.04.26으로, 2017.01.17 설정 근저당보다 뒤입니다. 따라서 2017년 근저당을 기준으로 보더라도 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미향 | 101호 · 주거 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교값 없이 신건 가격만 존재
샬로츠빌 101동은 8세대이고 사용승인일은 2016.11.24입니다. 현재 대상면적은 61.47㎡로 파악돼 있으나 비교 가능한 실거래 가격은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 241,000,000원이 최근 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
현재 회차는 감정가의 100%인 241,000,000원, 1회 유찰 시 192,800,000원, 2회 유찰 시 154,240,000원입니다. 그러나 실거래 비교값이 없는 상태에서는 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 소규모 8세대 다세대는 개별 호수의 상태와 실수요층에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어 주변 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 236,826,000원 |
현재 예상배당에서는 채권자 배당액과 매수인 인수액이 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 우선 차감될 수 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금 압류 — 인수보다 배당순위 확인이 핵심
김대룡 지분에는 2026.02.02 성남세무서장, 2026.03.26 경기광주세무서장, 2026.03.30 광주시, 2026.05.04 성남시 중원구청장 관련 압류가 이어져 있습니다. 별도로 2023.05.30 광주시 압류도 있었으나 2023.10.23 해제됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄벌동행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 저층 공동주택·소규모 공장·노변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호이며 외벽은 석재붙임·벽돌쌓기, 창호는 샷쉬 등 이중창 구조입니다.
- 설비. 난방, 급배수·위생, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평탄하게 조성된 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 동측 소로의 포장도로를 이용합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 772,600원/㎡이며 토지면적은 556.0㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 조사 한계. 거주인 부재로 내부구조와 이용상황은 건축물현황도·외부관찰·인근 탐문을 토대로 파악됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2023.05.30 압류는 2023.10.23 해제됐고, 2017.01.17 근저당은 2025.10.02 이전 기록이 있으므로 최신 등기부에서 현재 존속 권리를 직접 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 김미향의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류에 따른 당해세 존재 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 청구액·배당표 대조. 청구액 112,294,399원과 현재 채권자 예상배당 0원의 차이를 채권계산서와 배당관계 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 241,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 다세대 실거래를 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 거주인 부재로 내부는 직접 조사되지 않았으므로 점유·하자·수리비를 현장 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 원본 확인이 먼저다
이 사건의 현재 숫자만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 김미향의 전입일도 2017년 근저당보다 늦어 대항력 위험은 낮습니다. 그러나 등기 흐름에는 해제된 2023년 압류가 기준권리로 산정된 흔적과, 2017년 근저당의 2025년 이전 기록이 동시에 나타납니다. 여기에 임차인의 보증금·확정일자·배당요구가 미상이고 국세·지방세 압류도 존재합니다.
따라서 결론은 “현재 계산상 인수 0원, 그러나 권리 원본 검증 전에는 안전형으로 단정하지 않는다”입니다. 가격 역시 비교 가능한 실거래가 없어 신건 241,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건은 최저가 자체보다 최신 등기부의 말소기준 확인, 임차인 보증금·배당요구 확인, 세금 법정기일 확인이 입찰 전 핵심입니다.
