수원지방법원 2025타경52631. 경기도 광주시 매산동 706-3의 다세대주택 1층 102호입니다. 소유자는 장홍식이며, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2022.09.28. 접수된 주식회사액트캐쉬대부 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원, 채무자는 장충입니다. 그 뒤 같은 날 액트캐쉬대부 명의의 전세권 5,000,000원이 설정됐고, 2025.07.23. 액트캐쉬대부의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
등기부에는 그보다 오래된 가등기·압류·근저당권 등도 보이지만 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 따져야 할 핵심은 2022.09.28. 근저당권 이후입니다. 현재 확인되는 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자는 입찰 전에 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52631 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 706-3 1층102호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 독산동길 34-43 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 라멘조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호 · 사용승인일 1994.04.26 |
| 소유자 | 장홍식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 52,825,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.09.28. 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이며 근저당권자는 주식회사액트캐쉬대부입니다. 같은 날 바로 뒤 순위인 을구 7번 전세권 5,000,000원은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.07.23. 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건에서 바로 판단하지 말 것
현재 최저매각가는 감정가와 같은 125,000,000원입니다. 현재 확인 기준 매수인 인수액이 0원이므로 신건에서의 실질취득액도 125,000,000원입니다. 다만 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시세 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 125,000,000원 | 95,000,000원 | 0원 | 27,450,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,000,000원 | 95,000,000원 | 0원 | 2,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 16,840,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 100,000,000원으로 내려가도 배당대상 채권 95,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 2회 유찰해 80,000,000원이 되면 채권 배당액은 78,160,000원으로 줄고 16,840,000원의 미배당이 생깁니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사액트캐쉬대부 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사액트캐쉬대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,450,000원 |
현재 매각가 125,000,000원 가정 시 집행비용 2,550,000원, 근저당권 90,000,000원, 전세권 5,000,000원이 배당되고 27,450,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 매산동 소재 매산2리마을회관 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린생활시설·중소규모 공장·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 라멘조 스라브지붕 4층 건물의 1층 102호이며, 사용승인일은 1994.04.26입니다. 외벽은 적벽돌 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 알루미늄새시 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 313.0㎡, 공시지가는 580,100원/㎡입니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며, 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 규모. 거묵빌라(1차)는 총 8세대로 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 현장에서 확인하세요.
- 전세권 구분. 액트캐쉬대부의 전세권 5,000,000원은 말소기준 근저당권 다음 순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 125,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 주변 실거래·매물 가격을 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원으로 내려가는 시나리오를 함께 비교하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역 등 토지이용계획상 제한사항을 원본 서류로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2022.09.28. 액트캐쉬대부 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 임차인은 0명, 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 같은 125,000,000원 신건이고, 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리만 보면 진입장벽이 낮지만, 가격은 주변 시세를 별도로 확인한 뒤 판단해야 하는 다세대주택으로 보는 것이 맞습니다. 특히 1994.04.26 사용승인, 총 8세대 규모라는 특성을 함께 감안해 환금성과 가격 상한을 보수적으로 설정하는 접근이 필요합니다.
