수원지방법원 2025타경52641. 하남시 덕풍동 한솔리치빌아파트3단지 303동 603호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 2006.01.20 사용승인된 철근콘크리트구조 23층 아파트의 6층으로, 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스실·전실·현관·발코니 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김병철이며, 권리분석의 기준점은 2013.06.03 설정된 한국씨티은행 근저당권입니다.
이 기준권리 이후에는 한국투자저축은행 근저당, 기술보증기금 가압류, 국민은행 가압류와 경매개시결정 등이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 주요 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 가격 역시 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 89.2% 수준이라, 권리뿐 아니라 가격 비교에서도 확인할 지점이 분명한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52641 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 688 한솔리치빌아파트3단지 303동 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스실·전실·현관·발코니 · 23층 중 6층 |
| 소유자 | 김병철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 592,000,000원 / 592,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 피에프씨테크놀로지스 주식회사 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 주요 권리 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 나타나지 않으며, 예상배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 89.2%
한솔리치빌(3단지)은 283세대, 2006.01.20 사용승인 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.99㎡ 최근 거래 12건의 평균은 663,916,666원이며, 최신 거래는 2026.08 698,000,000원입니다. 신건 최저가 592,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 89.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 4 | 698,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 18 | 710,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 10 | 730,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 19 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 8 | 625,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 19 | 710,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 15 | 664,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 15 | 690,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 16 | 645,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 18 | 620,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 1 | 615,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 2 | 570,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 663,916,666원 |
거래 범위는 570,000,000원~730,000,000원이고 최근 12개월 평균은 663,916,666원입니다. 최저가 592,000,000원은 이 평균의 89.2%이며 최신 거래 698,000,000원보다 낮습니다. 현재 회차는 0회 유찰 신건이지만, 제공된 동일단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 역시 0.0회로 잡혀 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 592,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,320,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 223,200,000원 | 223,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 480,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 16,342,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 총 채권액은 684,542,872원, 채권자 배당액은 583,680,000원, 미배당액은 100,862,872원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 덕풍1동행정복지센터 북서측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 아파트 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2006.01.20 사용승인, 철근콘크리트구조 철골트러스지붕 23층 아파트의 6층입니다. 도시가스 개별난방, 승강기와 지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,078,000원/㎡입니다.
- 환금성. 전용 84.99㎡ 동일면적 최근 거래가 12건 확인되고 거래가는 570,000,000원~730,000,000원에 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당 변경등기. 한국씨티은행 근저당은 2013.06.03 설정 후 2024.07.04 채권최고액 102,700,000원 변경등기가 있으므로 최신 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 제공 배당표는 한국씨티은행 채권최고액을 223,200,000원으로 계산합니다. 변경등기 금액과 다른 만큼 실제 배당요구서·채권계산서를 대조해야 합니다.
- 후순위 권리 소멸 확인. 한국투자저축은행 근저당, 기술보증기금·국민은행 가압류와 각 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 최신 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 592,000,000원은 최근 12개월 평균 663,916,666원의 89.2%입니다. 최신 거래 698,000,000원과 함께 층·향·내부상태를 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원, 가격은 최근 12개월 평균 아래
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2013.06.03 한국씨티은행 근저당이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 592,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 663,916,666원의 89.2%이고 최신 거래 698,000,000원보다 낮습니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 한국씨티은행 근저당의 현재 채권최고액 변경등기와 예상배당표의 계산기준이 일치하지 않는 점은 반드시 확인해야 합니다. 권리 인수 자체보다 실제 점유관계와 최신 채권액·배당관계를 원본으로 대조하는 것이 이 사건의 마지막 확인 포인트입니다.
