수원지방법원 2025타경52641. 하남시 덕풍동 한솔리치빌아파트3단지 303동 6층 603호입니다. 2006.01.20 사용승인된 아파트로, 전용 84.99㎡ 동일 평형 실거래가 최근에도 이어지고 있습니다. 권리의 기준점은 2013.06.03 한국씨티은행 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 223,200,000원이었고, 2024.07.04 변경계약으로 채권최고액 102,700,000원이 기재되어 있습니다. 제공된 배당표는 을구 3번 근저당에 대해 223,200,000원을 채권액 기준으로 반영하고 있습니다.
그 뒤 2021.11.03 한국투자저축은행 근저당 360,000,000원, 2025.02.11 기술보증기금 가압류 85,000,000원, 2025.10.02 국민은행 가압류 16,342,872원 등이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 표시되어 있으며, 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52641 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 688 한솔리치빌아파트3단지 303동 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스실·전실·현관·발코니 |
| 건물 | 2006.01.20 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 23층 아파트 내 6층 603호 |
| 소유자 | 김병철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 592,000,000원 / 592,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2013.06.03 한국씨티은행 근저당입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당 80,600,000원과 132,000,000원은 2013.06.03 해지로 말소되어 있습니다. 이후 한국투자저축은행 근저당, 기술보증기금·국민은행 가압류, 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 표시가 되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건인데 최근 시세보다 낮다
한솔리치빌(3단지) 동일 평형 전용 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 663,916,666원, 최신 거래는 2026.08의 698,000,000원입니다. 현재 최저가 592,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 4 | 698,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 18 | 710,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 10 | 730,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 19 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 8 | 625,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 19 | 710,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 15 | 664,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 15 | 690,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 16 | 645,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 18 | 620,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 1 | 615,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 2 | 570,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 663,916,666원 |
최근 12건은 570,000,000원~730,000,000원 범위에 분포합니다. 현재 최저가 592,000,000원은 최근 평균보다 71,916,666원 낮고, 최신 거래 698,000,000원보다도 106,000,000원 낮습니다. 최근 평균을 기준으로는 신건 단계부터 가격 여지가 있는 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 592,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,320,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국씨티은행 | 223,200,000원 | 223,200,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사한국투자저축은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 480,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 16,342,872원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 684,542,872원, 채권자 예상배당은 583,680,000원, 미배당은 100,862,872원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕풍1동행정복지센터 북서측 인근이며, 아파트단지·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하는 아파트 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 2006.01.20 사용승인, 철근콘크리트구조 철골트러스지붕 23층 아파트 내 6층입니다. 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측 약 20m, 북서측 및 북측 약 10m·6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 4,078,000원/㎡입니다.
- 단지. 한솔리치빌(3단지) 283세대이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 592,000,000원은 최근 12개월 평균 663,916,666원의 89.2%입니다. 최근 평균과 최신 거래를 중심으로 입찰 상한을 정하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입 여부, 배당요구·확정일자 여부를 현황조사와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2013.06.03 한국씨티은행 근저당이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 배당 부족. 현재 가정에서도 미배당 100,862,872원이 발생하지만 배당 부족 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 473,600,000원, 2회 유찰 시 378,880,000원이며 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’과 입찰가가 승부처
이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 이후 주요 권리가 매각 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 가격도 신건 최저가 592,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 663,916,666원의 89.2%라서 최근 시세 대비 낮은 위치입니다. 최신 거래 698,000,000원과 비교해도 차이가 있습니다. 따라서 가격 측면은 긍정적이지만, 감정요항표에 임대관계가 미상으로 남아 있는 만큼 점유관계 확인이 최종 관문입니다. 권리구조는 비교적 단순하고 가격도 최근 평균 아래지만, 점유 확인을 마친 뒤 입찰가를 결정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
