수원지방법원 2025타경52650. 경기도 광주시 문형동 엔떼빌 102동 302호입니다. 사건 용도표기는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 전용면적은 55.66㎡, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층이며 사용승인일은 2016.06.27입니다. 현재 소유자 류기범은 2021.07.29 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준은 2023.06.15 설정된 농협은행주식회사 근저당권 53,900,000원입니다. 이후의 압류·경매개시결정·가압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 임차권은 단순히 “등기 순위가 뒤다”라고 끝낼 수 없습니다. 한국토지주택공사 임차권등기에는 전입 2022.06.28, 확정일자 2022.05.18, 보증금 189,000,000원이 기재돼 있어 말소기준보다 앞선 대항력·우선변제 구조를 가집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 514-13 엔떼빌 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 사건 용도표기 아파트 · 감정 이용상태 다세대주택 · 전용 55.66㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 류기범 (2021.07.29 거래가 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 194,074,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리보다 임차보증금이 핵심
2023.02.10 광주시 압류는 말소기준보다 앞섰지만 2023.06.05 해제로 말소됐습니다. 이어 2023.06.15 농협은행주식회사 근저당권 53,900,000원이 말소기준이 됩니다. 2023.06.30·2023.07.03 광주시 압류도 2025.06.27 해제됐고, 경매개시결정과 한국주택금융공사 가압류 등 나머지 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, LH는 보증금 대위·승계
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정경화 | 2023.07.04 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 2022.06.28 / 2022.05.18 | 189,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 대위·승계 |
정경화의 현황상 전입일은 2023.07.04로 말소기준일 2023.06.15보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐고 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 한국토지주택공사 명의 임차권에는 전입 2022.06.28, 확정 2022.05.18, 보증금 189,000,000원이 기재돼 있습니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 정경화 보증금의 중복 신고이므로, 실제 임차인은 1명이며 189,000,000원을 별도 보증금처럼 한 번 더 더하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최신 2.20억보다 신건 2.22억이 높다
동일 면적 55.66㎡ 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.10 220,000,000원, 2021.07 거래는 240,000,000원입니다. 전체 평균은 230,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 최신 1건과 같은 220,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 240,000,000원이 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 55.66㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 55.66㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.66㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 100.9%입니다. 즉 신건은 최근 시세보다 낮지 않습니다. 더구나 최근 가격은 과거 거래 대비 -8.3% 하락 추세로 잡혀 있어, 전체 평균 230,000,000원보다 3.5% 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 | 53,900,000원 | 29,092,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 194,074,520원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 가압류 | 60,087,912원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 222,000,000원 가정에서는 한국토지주택공사 임차보증금 189,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세가 있으면 우선 차감돼 후순위 배당과 임차보증금 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득액은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 222,000,000원 | 0원 | 222,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 177,600,000원 | 14,686,400원 | 192,286,400원 |
| 2회 유찰 시 | 142,080,000원 | 49,709,120원 | 191,789,120원 |
이 물건은 유찰 뒤 숫자를 볼 때 최저가만 보면 안 됩니다. 1회 유찰 시 최저가는 177,600,000원까지 내려가지만 미배당 보증금 14,686,400원이 매수인에게 넘어와 실질취득은 192,286,400원입니다. 2회 유찰에서는 낙찰가가 142,080,000원으로 더 낮아져도 인수가 49,709,120원으로 늘면서 실질취득은 191,789,120원입니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가 인하분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 문형동 ‘오포문형양우내안에’ 아파트 북측 인근으로, 주변은 다세대주택과 소규모 공장이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 3층 302호, 사용승인일 2016.06.27. 도시가스 개별난방·위생·급배수·무인경비설비가 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 거래표본. 엔떼빌 102동은 8세대이고 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 시세 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 220,000,000원의 100.9%입니다. 신건 가격을 시세 할인으로 보지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 거래 대비 -8.3% 흐름입니다. 전체 평균 230,000,000원보다 최근 220,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 임차보증금. 한국토지주택공사의 189,000,000원은 정경화 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 같은 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 유찰 이후. 1회 유찰부터 미배당 인수가 발생합니다. 최저가가 아니라 실질취득 192,286,400원·191,789,120원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류와 관련해 당해세가 있으면 배당 순서와 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있으므로 실제 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 조세채권 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰은 인수금으로 되돌아온다”
이 사건의 핵심은 두 줄입니다. 첫째, 현재 신건 222,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 220,000,000원보다 높은 100.9% 수준이고 시장 추세도 -8.3%입니다. 따라서 현재 가격에 시세 할인 프리미엄을 줄 이유가 없습니다. 둘째, 한국토지주택공사 명의 189,000,000원 임차보증금은 정경화 건을 대위·승계한 동일 보증금으로, 현재 회차에서는 전액 배당돼 인수 0원이지만 유찰 뒤에는 미배당 인수가 생깁니다.
결국 신건에서는 가격이 문제이고, 유찰 뒤에는 실질취득액이 문제입니다. 1회 유찰 177,600,000원만 보면 싸 보이지만 실제 부담은 192,286,400원, 2회 유찰 142,080,000원만 보면 더 싸 보이지만 실제 부담은 191,789,120원입니다. 이 물건은 최저가 숫자보다 임차보증금 배당과 인수액을 합친 총 부담을 끝까지 따라가야 하는 사건입니다.
