수원지방법원 2025타경542. 평택시 오성면 양교리 658-1 일원의 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층으로, 1층은 창고·전시실·식당·회의실·가공실·사무실·건조실·제조실·공장, 2층은 생산실·사무실·임원실·사장실·제단실·연구실·창고 등으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 4,232㎡입니다.
등기상 소유자는 주식회사서용입니다. 2021.12.28. 소유권이전과 같은 날 신한은행이 채권최고액 2,592,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준입니다. 이후 신한은행 추가 근저당, 중소벤처기업진흥공단 근저당, 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단· 경기신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경542 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 양교리 658-1 · 경기도 평택시 오성면 양교1길 155 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 + 토지 · 일반철골구조 판넬지붕 2층 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 4,232㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사서용 |
| 감정가 / 최저가 | 4,478,423,440원 / 2,194,427,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 2,976,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 공장 실제 점유관계와 사업자 점유 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2021.12.28. 신한은행 근저당이며, 이 이후 설정된 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 4,478,423,440원, 현재 최저매각가는 2,194,427,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,194,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,344,270원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,592,000,000원 | 2,170,082,730원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 384,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 402,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 1,090,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 163,783,726원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,625,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,682,408,726원 중 현재 회차 예상 배당은 2,170,082,730원이고, 미배당은 2,512,325,996원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 1.1% 수준으로 추정된 24,344,270원입니다.
④ 공장·기계·토지 실사 포인트
- 일괄매각. 제시외 건물 및 공장저당 목록 제2022-194호 기계기구를 포함합니다.
- 기계 작동성. 공장저당 목록 기계기구의 정상작동 여부와 수리 필요성은 입찰 시 별도 확인이 필요합니다.
- 매각제외 기계. 실리콘포장기, 소형믹서기, 프레스, 이동식 조반기, 제단기, 항온항습기 등은 평가외로 매각에서 제외됩니다.
- 부대시설. 바닥포장, 옹벽, 펜스, 보강토블럭, 조경석, 관정, 수목, 입구 차단기는 토지에 포함해 평가됐고, 차양·외부철재계단·집진설비·수변전설비는 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 증축. 건물 1층 일부 304.96㎡는 2022.8.9. 증축된 면적을 감안해 평가됐습니다.
- 매각제외 컨테이너. 토지 위 컨테이너 2개동은 이동이 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 도로 이용 토지. 목록4는 공부상 임야이나 현황은 도로로 이용 중이며 현황을 감안해 평가됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 오성면 양교리 소재 양교1리다목적회관 서측 인근으로, 농가마을·농경지·중소규모 공장·창고·일반산업단지가 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다. 일부 토지는 소로2류에 접하고 비행안전제3구역에 해당합니다.
- 토지규제. 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 토지 기본값. 공시지가 294,100원/㎡, 공장용지, 공업용, 평지, 부정형입니다.
- 환금성. 주거용 부동산과 달리 공장·토지는 사용자 업종, 설비 적합성, 인허가와 자금 규모에 따라 매수층이 제한되므로 낮은 최저가만으로 환금성이 높다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 사업자·사용자 점유와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 포함·제외 물건 대조. 제2022-194호 기계기구와 평가외 기계, 컨테이너 2개동을 현장에서 하나씩 대조해야 합니다.
- 기계 정상작동 확인. 생산설비의 가동 여부, 수리비, 철거비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 증축부 확인. 1층 304.96㎡ 증축부의 실제 현황과 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사실을 기준으로 취득·이용 절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 2,194,427,000원은 감정가의 49%지만 비교 실거래가가 없으므로 인근 공장용지·공장 거래와 신축·대체원가를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 공장 자체를 사는 판단은 별개다”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.28. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 감정가 4,478,423,440원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 2,194,427,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 비교 실거래 시세가 없고, 공장저당 기계의 작동 상태, 평가외 기계, 증축 부분, 토지규제와 제한된 매수층까지 함께 검토해야 하기 때문입니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 현장 실사가 핵심. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 공장으로서의 사용가치와 대체비용을 얼마나 정확히 계산하느냐입니다.
